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【课程背景】
随着我国税收征管进入大数据监控的新时期,金税三期系统在全国全面应用；大数据云计算，商品编码精准锁定；国地税合并，纳税评估信息全面互通；五证合一等，征管环境和稽查环境发生了剧烈的变化，这些颠覆性变化给房地产企业的税务风险防控带来了巨大的挑战。
需要掌握房地产运营全环节合理避税的技巧，在合法合理的前提下最大限度的降低综合税负。
课程以实务案例为引，运用视频、案例分析、课堂实操、学员讨论、讲师点评等方法深入浅出地授课，咨询式培训，层层剖析新形势企业日常业务的风险防范过程和处理细节，为您详细讲解企业各项实务疑难问题的处理办法，帮您运筹帷幄做好税务规划，把涉税风险消灭在萌芽状态，通过分享实战工具，减少学员实际工作量，直接转化为工作成果
【课程收益】
1、掌握房企运营全环节的税务风险及防范措施
2、掌握房企运营全环节的税务筹划方法
3、降低房地产企业巨大的税负、增加纯利润
4、掌握房地产从拿地到清算各环节税务筹划安排
5、了解筹划方法，规避涉税风险，减少纳税成本
6、掌握并购前、并购中、并购后等环节税务筹划要点
【课程对象】
1、董事长、公司股东、总裁、总经理、董事会秘书、首席财务官、财务总监、
2、企业中高层、财务经理、项目经理、子公司总经理，分公司总经理、财务人员、税务人员
3、税务师事务所、会计师事务所相关人员
【金牌讲师】
黄老师：
现任XX控股集团-首席财务官CFO 集团财务副总裁。某房地产集团财务部总监 财务首席官。中国注册会计师（CPA），中国注册税务师（CTA），国际注册会计师（IPA），高级国际财务管理师（SIFM），国际注册财务管理师（CMA），高级会计师，证券分析师，财务总监资格A级证书，剑桥财务总监资格B级证书。
曾在世界五百强企业、房地产企业、建筑企业从事财务管理工作25年，并在5家国内及国外上市公司担任财务高管，集团财务总监、首席财务官（CFO）、财务集团副总裁，集团总裁等职位，是国内极少数主讲房地产企业税收筹划的的高端老师，特别是对企业在并购重组、股权激励、财务管理及税务筹划等具有丰富的实战经验。
服务客户：美的集团、广州地铁集团、中铁置业集团、中信集团（地产）、中建三局集团有限公司、中亿丰建设集团股份、佳兆业集团有限公司、万科集团、衡水泰华集团、广东华发集团等。
【课程大纲】
第一部分
项目前期可行性研究环节税务风险防控及税务筹划 |
【案例】某地产公司江门并购拿地税筹案例
房地分离缴纳契税
2、重组拿地
【案例】某地产公司东北并购拿地案例
旧改模式税务筹划（村企合作为例）
在拆迁安置环节的拆迁费用支付税务筹划 |
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一、税务风险防控
1、业务的真实性 2、可行性研究业务费用列支情况
3、外出考察情况 4、劳务费支出
5、委派任职人员情况 6、企业车辆、财产保险 |
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二、税务筹划
【案例】某市国税局2020年10月接到省国税从金三系统推送的协查案件，于是进驻A房地产公司查询过往三年账目。稽查发现…… |
第四部分
开发阶段的税务风险防控及税务筹划 |
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一、税务风险防控
1、滚动开发成本的处理
2、人防等地下设施成本的处理
3、融资费用、大额成本费用支出的处理
4、甲供材、材料分配方法的处理
5、材料成本差异、隐瞒的“违章建筑”的处理
6、劳务费用的、部分拆迁补偿费
7、前期工程费：规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“七通一平”
8、以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费 |
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第二部分
立项及建设用地规划环节税务风险防控及税务筹划 |
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一、税务风险防控
1、各类建筑物用地情况、各类勘探、设计合同印花税
2、通过比对测算结果合理划分清算单位
3、合理规划地下开发面积、搭配不同类型的房产立项
【案例】某地税务机关对某房地产开发企业进行税务检查，经入库信息核对，没有发现该公司在项目开发前期有诸如勘探、设计类合同印花税入库数据。
【思考】如何控制印花税风险、如何签合同更节税 |
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二、税务筹划
1、合作建房、代建房税筹
2、多处房产合并核算税筹
3、甲供材、签订承包合同税筹
【案例】HK设计公司不同项目间分配设计费
4、设计费、建筑安装工程费、隐蔽工程税筹
5、采购电梯四种合同签订方法税筹
6、违约金平销返利税筹
【案例】房地产公司设立上下游公司节增值税
7、甲指材、甲供工程税筹
8、特殊甲供工程、园区管网工程费税筹
9、园林环境建设费、公共配套设施费税筹
10、开发间接费、人员的工资税筹
11、税收滞纳金和罚款支出不能税前抵扣的税筹
【案例】某地产公司税收罚款税筹
12、购买集体福利固定资产不能抵税的筹划
【案例】BGY购买食堂车辆税筹
13、财务费用中的利息支出税筹
14、调整项目融资架构的最佳关联方贷款金额
15、企业按规定缴纳的五险一金税筹
16、业务招待费、会议费、广告宣传费税筹
【案例】猪饲料 |
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第三部分
取得土地阶段税务风险防控及税务筹划 |
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一、税务风险防控
1、没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证
2、土地闲置费 |
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二、税务筹划
1、招拍挂模式税务筹划 2、合作建房
3、土地出让价格明显偏低时的税务筹划
4、红线外与目标地块相连接区域的税务筹划
5、出让金返还的税务筹划
6、土地征用及拆迁补偿费的税务筹划
7、招投标主体与签订土地出让合同主体的关系及管控关键
【案例】如何确定土地出让合同主体
巧签土地出让合同少交土地增值税
巧签土地出让合同少交土地使用税 |
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三、二级市场拿地税务筹划
1、并购拿地
【案例】某地产公司节税97%的案例 |
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17、增加扣除项目金额税筹的三个原则
18、普通标准住宅增值率税筹
【案例】B公司向A房地产公司增资2.5亿元，双方约定年收益率为15%，两年后A公司再以2.8亿元的对价赎回该项投资，共回收3.55亿元
【思考】如何签合同较节税 |
14、开发商品房与出租商品房筹划
15、在开发项目之前就先确定好购买方筹划
16、将房产销售改为股权筹划
【案例】某地产项目都是普通住宅，预估销售收入116000万元，预估全部扣除项目金额之和96049万元
【思考】如果筹划才能降低综合税负 |
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第五部分
竣工阶段税务风险防控及税务筹划 |
第七部分
自持商业物业经营阶段的税务筹划 |
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一、税务风险防控
1、收入（所得）的结转情况
2、增值税纳税义务发生时间
3、票据未到情形的处理
4、预提费用、大额成本支出的处理
5、自建自用房产、测绘面积问题的处理
6、建安成本高于平均造价的“正当”理由
【案例】2020年5月，某地税务机关对某房地产开发企业进行税务检查。检查人员在核对成本结转业务时发现……
【思考】财务人员处理正确吗？如何才能用足相关税务政策 |
一、税务筹划
1、合理分解租金收入 2、变房屋出租为其他业务
【案例】某地产公司新总部土地使用税
自建办公楼出租的装修费筹划
将固定资产作为低值易耗品一次性列支筹划
购大型设备的加计扣除筹划
不构成房产的建筑房产税筹划
分清房屋出租与建筑物出租筹划
企业出租房产利用费用分别核算避税筹划
将出租改为对外投资筹划
转换房产税计税方式筹划
土地增值税清算中利用产权转移规定避税
【案例】E企业将原值1亿元的自营物业对外出租，租期三年，三年不含税租金合计2400万元，有免租期
【思考】该房地产企业如何签合同较节税 |
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第六部分
销售阶段的税务风险防控及税务筹划 |
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一、税务风险防控
1、定金的处理 2、商品房销售数据
3、城镇土地使用税纳税额的变化
4、低价交易情况 5、委托建房交易情况 |
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第八部分
转让房地产公司股份阶段的税务筹划 |
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1、建好交易对手所需全部要素的公司
2、约定投资后分配比例
3、法人股东转让股权前必考虑是否要做的3件事
4、港资企业、外资企业转让股权税务筹划
5、转让股权地点、与股权并购方式下的税负筹划
6、自然人转让股权计税价格偏低筹划
7、是否先分配利润再进行股权转让筹划
8、先增资扩股筹划
9、利用股权转让时点筹划
10、去房地产化的出售节约土增税
【案例】HD投资汽车行业的税筹
【案例】某房产公司股东是法人，账面所有者权益5亿，其中账面未分配利润4亿，股权转让价6亿
【筹划】如何筹划可以节省转让股权的税费 |
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二、税务筹划
1、利用土增税临界点进行合理避税
2、人防车位销售、售楼处及样板房筹划
3、营销现场费用、交房、样板房的装修费用筹划
4、赠送物业管理费、分解商品房销售价格筹划
5、通过确定适当的转让房地产收入筹划
6、销售精装房的合同签订技巧筹划
7、代收费用、毛坯房装修后销售、售后回租筹划
8、利用精装房合理避税
9、通过选用不同的利息支出扣除方法筹划
10、精装房签订合同筹划
11、代收代缴费用、广告公司筹划
12、变房地产销售业务为代建行为筹划
13、在建项目整体转让的纳税筹划 |
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第九部分：现场沟通与交流 |
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【课程说明】
【主办机构】中国房训网
【时间地点】2021年5月20-21日 青岛（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）
【培训费用】4980元/人（含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925 QQ：2442760608 E-mai:fangxunwang@qq.com 微信号：fangxunwang
[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
【2021年5月份最新房地产培训课程】
5月份最新房地产培训课程：http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.htm
【2021年度房地产精品课程培训计划】
2021年度房地产精品课程培训计划：http://www.hfsup.cn/dongtai/notic_7148.htm
（含：商业地产、工程管理、设计管理、景观设计、营销策划、销售技巧、采购管理、运营管理、项目管理、成本管理、物业管理、财务管理、人力资源、客户关系、精装修、开发管理、法律法规、合作并购、土地拓展、融资模式、精装修、装配式建筑、长租公寓、住房租赁、文旅地产、养老地产、产业地产等）
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