【课程背景】

 

　　2021年，房地产行业处于前所未有的高压态势之下，行业调控、三道红线、拿地限制、爆雷之声频起，又受近年来经济下行及疫情影响，风险管控越来越重要。伴随着金税四期上线的预期，以票管税将慢慢退出历史舞台，以数治税逐渐占据主流。按月推送的风控疑点，大规模开展的行业双随机大检查，跨省实施的特派办多边互查机制，让财务人员头疼不已。如何做好税务风险防控，从经营决策层面避开税务的坑，对提升企业利润，降低应对成本，越来越重要。只会记账和报税的财税人员是最基层的财务，真正好的财税人员要懂经营，深入业务，前置管理，规避风险，才能在房地产全流程中为经营决策贡献力量。

 

　　在本课程中，讲师以职业生涯中精选的50个案例为基础，阐述91个疑难问题，囊括投资、财务、融资、预算、招标、营销、产品、报规、成本职能，聚焦经营各环节，降低风险和税负，让财税真正业务前置，深入经营，贡献经营净利润。

 

　　【课程对象】

 

　　各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员， 注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

 

　　【金牌讲师】

 

　　刘老师：

 

　　曾任多家世界500强集团税务总监，注册会计师、税务师、律师、中级经济师、资产评估师；清华-康奈尔双学位金融MBA硕士；top3财经高校校外导师，中国税务报获奖作者、宁波税务局及多家财经平台特邀讲师；累计培训上千课时，学员超万人；参与多家30强房地产公司的内训工作；税务局出身，省局征管人才库成员，多年在税收一线从事房地产税务管理和重案审理工作；10年地产、超300个项目税务经验，节税上百亿；在省局期刊发表专栏；曾任税务总局千户联络人；就职多家世界500强总部，负责多家上市公司税筹，操作14余亿法郎跨境收购税筹/百亿reits/港股上市架构搭建/境内外高管个税筹划/集团资金借贷免税备案等，从无到有建立税务一级职能/弥补亏损数亿/协调招标及成本增加集团利润数十亿等，获总裁亲颁创新突破奖；著有《房地产企业全税种实务指南与案例解析》一书。

 

　　【课程大纲】

 

　　第一节：引 题（3个案例说明票据对利润的影响）

 

　　01、税金如何影响净利润？

 

　　02、税金是由财务决定吗？

 

　　03、含税价不变时，取得专票一定比普票更好吗？

 

　　04、含税价不变时，取得专票的增值税税率越高越好吗？

 

　　05、土增税是不是比增值税和所得税更重要？

 

　　第二节：拿地阶段（投资、财务） 18个案例

 

　　一、资产收购

 

　　06、资产收购与股权收购税负差异及后续影响

 

　　07、司法拍卖中发票如何开具？

 

　　08、买家包税：司法拍卖的税款如何计算？

 

　　09、司法拍卖的成交价是否包含增值税（含税价还是不含税价）？

 

　　10、司法拍卖的成交协议是否缴纳印花税？

 

　　11、收购2016年4月30日前取得的土地使用权，适用差额计税的，如何取得 发票？

 

　　12、直接转让未开发土地，如何计算土地增值税？

 

　　13、生地变熟地后转让，如何计算土地增值税？

 

　　14、购买在建工程直接转让，如何计算土地增值税？

 

　　15、购买在建工程建设后转让，如何计算土地增值税？是否存在双重加计？

 

　　二、招拍挂

 

　　16、红线外配建所得税、增值税、土增税处理

 

　　17、无偿移交保障房各税处理

 

　　18、红线内外配建保障房的差异

 

　　19、政府回购保障房是否存在价格偏低视同销售风险？

 

　　20、保障房配建移交环节风险

 

　　21、实物配建与指标配建：虚拟配建如何取得票据？

 

　　22、交地时间如何约定

 

　　23、限地价竞指标对税收的影响

 

　　24、财政返还是否缴纳企业所得税？

 

　　25、如何优化财政返还对税收的影响？

 

　　26、土地价款相关的财政返还，对增值税和土地增值税的影响

 

　　27、土地出让金票据抬头为招拍挂时股东公司的名字，非项目公司的名字能否 在税前扣除？

 

　　三、股权收购

 

　　28、股权收购中，尽调发现存在土地返还款，有何风险？

 

　　29、市政配套建设费是否缴纳契税？

 

　　30、股权收购中虚增项目公司成本的风险

 

　　31、未实缴出资的股权进行转让，如何计算所得税？

 

　　32、企业分立和资产出资方式，对收购双方涉税情况的影响，选择哪个更有利？

 

　　33、企业分立后续可能引起的税务风险

 

　　34、 降低股权交易对价，采用承债式收购能够降低被收购方股权转让的所得税？

 

　　35、不对等分红如何操作？有无风险？

 

　　36、如果股权转让方是个人，能否使用不对等分红方式？

 

　　四、跨境交易

 

　　37、收购房地产公司时，设立境外架构，收购交易完全在境外完成，是否可以 降低税负？

 

　　38、境外架构设计还需要考虑股息红利所得税抵免

 

　　39、受益所有人原则和安全港

 

　　第三节：启动阶段（融资、预算、招标、营销、产品、报规）17个案例

 

　　一、融资方案

 

　　40、土地滞纳金在企业所得税、土地增值税、增值税、契税各税处理

 

　　41、明股实债的前端融资在税收上是股还是债？

 

　　42、明股实债如何设计使税负最低？

 

　　43、合作拍地设立中间层SPV，收取利息时存在什么问题？如何改进？

 

　　二、开发计划

 

　　44、土地闲置费在企业所得税和土地增值税中如何处理？

 

　　45、未约定交付时间，实际交地分批交付的情况下，如何确定土地使用税纳税义务发生时间？

 

　　46、拆除重建的原建筑物或构筑物成本能否在土地增值税和企业所得税前扣 除？企业所得税当期扣还是处置时扣？

 

　　47、拆除重建的拆除成本能否在土地增值税和企业所得税前扣除？

 

　　48、实际毛利低于税法规定的预计毛利，可以通过哪些方式减少后期遗留亏损？

 

　　49、如果不能减少后期遗留亏损，亏损房地产公司可以通过哪些方式弥补亏损？

 

　　三、招标采购

 

　　50、甲供工程的承包方适用一般计税还是简易计税？是否可选择？

 

　　51、甲供VS双包，哪个对公司利润更有利？

 

　　52、商混公司简易计税和一般计税对上下游税收的影响？

 

　　四、产品设计

 

　　53、存在限价房等低增值率业态时，如何实现高增值率和低增值率业态混配从 而降低土地增值税税负？

 

　　54、户型和面积的选择对利润的影响？

 

　　55、免税普通住宅是否是税负最优方案？

 

　　56、中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）是否依然延续三分法？

 

　　57、别墅类高增值业态，可以通过产品形态设计降低税负吗？

 

　　58、沉淀大量成本的滞销物业（如摩托车位）有产权和无产权对税收的影响

 

　　五、报规报建

 

　　59、精装修对税收的影响

 

　　60、毛坯报建精装交付对税收的影响？

 

　　61、会计结转收入年份与税收结转收入年份跨期，税收提前结转收入是否一定 对公司不利？

 

　　62、只考虑土增税的情况下，工规证越少越好吗？

 

　　六、营销计划

 

　　63、营销排期对税收的影响

 

　　64、什么叫跳档？哪些税种存在跳档？

 

　　65、所有累进税率的税种都需要规避跳档吗？

 

　　66、因售价增加出现土地增值税跳档时，是否要调低售价？

 

　　67、土地增值税清算后尾盘物业销售对土地增值税的影响

 

　　第四节：开发预售阶段（财务、营销） 5个案例

 

　　一、特殊销售

 

　　68、限价限签情况下拆分房款有哪些方式？存在什么风险？

 

　　69、公寓返租形式如何降低税负？

 

　　70、销售佣金如何计算限额扣除？

 

　　71、销售佣金超限额时如何处理？

 

　　二、营销活动

 

　　72、营销活动中向客户赠送的礼品，是否需要扣缴个人所得税？（四种情况）

 

　　73、营销活动赠送礼品，增值税如何处理？视同销售？进项转出？（四种情况）

 

　　74、买一赠一如何开具发票？

 

　　75、营销活动赠送礼品，企业所得税如何处理？

 

　　76、营销活动赠送礼品，土地增值税如何处理？

 

　　77、老带新活动是否需要扣缴个人所得税？

 

　　第五节：完工清算阶段（财务、成本） 4个案例

 

　　78、西部大开发于竣工备案时取得，能否追溯调整预售年度的所得税？

 

　　79、多项目或分期开发的房地产公司，对享受西部大开发优惠有何影响？

 

　　80、实践中享受西部大开发优惠存在哪些困难？

 

　　81、竣工时发票未取得，如何计算汇算清缴中应纳税调增的预提成本？

 

　　82、竣工时尚未完成工程决算，是否应加快工程决算以增加税前扣除成本？

 

　　第六节：其他（融资、财务） 3个案例

 

　　83、如何计算关联债资比？

 

　　84、房地产企业的关联债资比通常都超过2：1，是否存在风险？

 

　　85、如果出借方与借款方不是母子公司关系，是否受关联债资比限制？

 

　　86、契约型资管产品（无法人实体）收取的利息能否开具发票？

 

　　87、资管产品的增值税由谁缴纳？

 

　　88、资管产品的所得税由谁缴纳？原始权益人有无扣缴义务？

 

　　89、金融机构的利息通知单能否替代发票作为税前扣除凭证？

 

　　90、资管产品中管理人和投资人涉税情况辨析

 

　　91、取得公益性捐赠票据时，需要注意哪些导致票据不合规的情形？

 

　　【课程说明】

 

　　【主办机构】中国房训网

 

　　【时间地点】2021年12月17-18日  郑州（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）

 

　　【培训费用】3880元/人（含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

 

　　【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925     QQ：2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信号：fangxunwang

 

　　[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]