■ 培训对象

各房地产开发企业主管财税的总经理、财务总监、财税总监、财务经理，财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。  

■ 课程背景

      房地产业作为国民经济支柱产业，土地出让与税费贡献占到部分地方财政的半壁江山。但由于众所周知的原因，当前整个行业步履维艰；部分地方政府在前8个月土地出让接近冰冻，各级政府不得不喊出“要过紧日子”的口号。

      为了刺激房地产投资与消费，提振市场信心，十一黄金周前国家多箭齐发：降准、降息、降存量房贷利率，延长“金融16条”和“经营性物业贷款”政策，支持收购房企存量土地以缓解房企资金压力。

      利好政策落地需要时间，但是税收已成为房地产业公认的第三大成本。在替代性产业出现前，房地产业税收压力仍然不减，尤其是2024年与房地产密切相关的财税大事件不断涌现，例如： 

一．3月两高发布《关于办理危害税收征管刑事案件适用法律若干问题的解释》（法释4号 〔2024〕），同时国家形成多部委常态化打击虚开骗税工作机制； 

二．4月总局统一部署，下半年起税务机关要亲自下场清算土增税； 

三．《公司法》调整出资时间，并新增关联企业对债权承担连带责任； 

四．7月1日起施行的新《会计法》，加大了会计违法和财务造假的力度； 

五．8月1日起实施《公平竞争审查条例》，明确禁止“给予特定经营者税收优惠”，税务 总局及各省级税务局均成立违规招商引资涉税问题专项治理工作领导小组，税收洼地 违规返税与灵活用过将寿终正寝。

      综上可以推断，在“无风险不打扰、有违法要追究、全过程强智控”的税务执法新体系下，在动态“信用＋风险”监管方式下，企业再意图通过偷漏税方式“自我减压”风险不断加大。

      而合理的纳税方案不仅能帮助企业规避涉税风险，还能合法降低税收负担、节省真金白银。牛老师长期从事房地产财税咨询和税收筹划，熟知房企的税收难点、痛点；本次课程结合日常税收筹划实践，在房企开发全流程中精选对房地产影响重大的税收问题，从企业顶层设计、过程精细化管理、筹划落地三个维度层层展开，通过剖析大量实战案例，分享筹划实战经验，课程内容系统、全面，实用性强；学员可以快速理解、轻松掌握、合理运用，企业实施后即可见效。

■ 主讲专家

      牛鲁鹏：知名房地产财税实战专家；清华大学总裁班客座教授；曾任北京某 税收筹划事务所筹划部经理、副所长；曾任深圳某新三板财税咨询公司咨询部总经理；从事房地产税务咨询16年，擅长房地产全程税收筹划、土增税清算筹划；股权设计、并购重组，出具的方案以实用性强、可落地见长。已为140多家房地产企业260多个项目提供税务咨询服务，业态涵盖住宅、商业、城市综合体、旧城改造/城市更新、特色小镇等。著有《土地增值税实战与案例精解》（2014）、《房地产全流程税收筹划与风险应对》（2023）等多部房地产财税著作。主讲课程《房企全流程50个税筹爆点解析与筹划应对策略》《土地增值税清算实战与筹划应对》《房地产业三大主税关键业务风险管控与筹划应对》等，课程贴合实务、实战性强、信息量大、案例丰富，深受客户和学员一致好评。

■ 课程收益

1．直击房地产热点难点； 

2．剖析成功的筹划案例； 

3．给出可行的解决方案； 

4．易掌握易落地见效快。

■ 课程大纲

一、最新政策的影响与应对

1．降准降息降存量房贷利率背景下房企如何应对 

2．新公司法、新会计法下房地产企业如何应对 

3．【新】中央取消住宅标准企业应如何准备 

4．当前出手拿地前需要考虑哪些税收因素 

5．建人防/缴易地费哪个合适，车位是否办证

二、设立环节的税收筹划

6．开发主体选择策略与风险应对 

7．公司股权架构设计、股东身份选择 

8．【新】新公司法下注册资本安排与应对 

9．【新】“税收洼地”取消后，地产配套公司怎么布局 

10．【新】新形势下高管、员工跟投与合伙企业何去何从

三、拿地环节的税收筹划

11．“招拍挂”涉税风险与应对 

12．红线外成本的税务问题与应对 

13．【案例】“限地价、竞配建”税务处理 

14．【新】旧城改造下“房票”等税务处理 

15．项目收购模式安排与税务处理 

16．股权收购风险与溢价应对筹划 

17．【案例】司法竞拍模式风险应对与税务处理

四、项目报建与前期的税收筹划

18．报建方案对土增税分期的影响与应对 

19．施工方案的安排与总包合同的处理 

20．【案例】产品业态用途不同税务规划策略 

21．设计方案的税务影响与预防策略 

22．【新】工程预算的编制策略与税务应对 

23．地上与地下建筑成本的规划策略 

24．公共配套建造时点的规划与安排

五、融资方式风险与筹划

25．民间融资的税务风险与应对 

26．【案例】关联方借款税收处理与风险 

27．统借统还的优势与运用策略 

28．【案例】产业链融资的设计与运用 

29．【案例】融资创新中潜在税务风险

六、建设施工环节的税收筹划

30．供材模式抉择与税收风险应对 

31．【热】法释〔2024〕4号发布后，“阴阳合同”怎么办 

32．三流一致中税务风险与应对 

33．【案例】混合销售甲方税务风险应对 

34．合同关键条款设计风险防范 

35．合同违约条款的风险与运用 

36．挂靠的税务风险与应对策略 

37．【案例】发票备注栏风险与“数电票”处理

七、预售、销售环节的税收筹划

38．销售合同涉税条款设计应对 

39．销售定价的技巧与处理策略 

40．【案例】买一赠一的税务风险与应对 

41．老带新与全民经纪人税务处理

八、项目清算环节的税收筹划

42．税务局采购事务所清算与亲自清算的区别 

43．土增税清算时点影响与选择 

44．【热】新形势下，清算时尾盘处理方法的考量 

45．【案例】四项扣除项目的标准与应对 

46．核定征收的实践运用与风险 

47．二次清算的实践运用与风险 

48．售价偏低的风险与应对策略 

49．地下车位的税务处理与筹划 

50．【案例】成本分摊方式的选择与运用 

51．地下建筑分摊与否选择策略 

52．【案例】装修装饰业务的运用与筹划 

53．土地增值税清算实战案例剖析

九、物业运营环节的税收筹划

51．自持与出租物业的运营规划 

52．尾盘与关联交易筹划与运用 

53．旧房的税收处理与税收筹划 

54．【案例】集中商业分立方案设计 

55．【热】公司注销风险与强制注销应对