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(厦门)《土地增值税清算合规实务暨风险防控专题培训班》

 
上课时间: 2024年12月20-21日
 



上课地点: 厦门                      课程价格: 3980元/人
授课师资:于老师          点击查看讲师介绍>>
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  【课程背景】
 
  大数据查税精准分析、数电票上线全面扩围,国家“反洗票系统”精准运行,“智慧税务”上线,实现全方位企业的业务运营信息收集、数据共享、建构风险制导模型、交叉比对,税务监控手段与预警评估系统功能强大,分类精准监管全面预示以数治税时代到来。
 
  《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》要求,加快构建房地产发展新模式。允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号)自2024年12月1日起,取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税新政落实实施。
 
  拿地模式的改变、“补贴”、“换新购”、“以旧换新”新模式出现、破产并购重组成为常态……经济低迷、财政紧张,应收尽收成为目前征收常态,作为地方财政收入重要来源的土地增值税清算来势汹汹,要求已完工三年以上开发项目清算比例达到100%。“可信”平台下新土地增值税清算申报表平稳上线,税务机关为防范税务管理风险,陆续修订清算程序:项目征管分级,清算分段审核、集体合议交叉复核。开发企业依靠公关降低税负的能力将难以施展、依靠粗暴的虚开发票避税方式在大数据智慧税务面前不堪一击。成本总额不变情况下,如何通过土地增值税全程筹划和税负动态测算,提前做好土地增值税顶层规划、合理划分项目的清算单位、有效安排分期、选择有利分摊方法和最佳清算时点,正确进行土地增值税清算并防控金税预警,可大幅度降低土地增值税的税负。
 
  严稽查形势下,于老师带您根据最新土地增值税政策和管理模式进行现金流监管、税负测算、模拟清算,结合最新房地产行业运营规律合规筹划、系统梳理土地增值税清算流程、全面分享千锤百炼的实战思维和真实可落地实施的筹划案例,用正确方法解决房地产业涉税争议焦点问题,实现项目全程税收精准测算,精细化监管。
 
  本次课程结合本地相关规定和通过具体、浅显、通俗的实操案例解析,直击当前新形势下土地增值税清算风险点与规避技巧,以清算申报表结构讲解为主线,通过架构重整、流程再造、大数据监管,让您较为完整地掌握土地增值税测算管控和清算检查应对技能,独立完成清算项目,合法降低土地增值税的税负。
 
  【课程收益】
 
  本课程针对以数治税智慧征管新形势,结合房地产企业经营实际,详细讲解可落地、能操作的清算案例和风险应对技巧及合规筹划方案。掌握清算流程的关键问题和计算方法、开发成本归集与分摊技巧、本省特殊政策在清算中运用及筹划方法,正确进行土地增值税模拟清算和税负管控。
 
  【课程对象】
 
  各地产开发企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员,会计师事务所、税务师事务所和纳税经办人员及财税咨询机构等税务专业人士。
 
  【课程大纲】
 
  第一章:税收征管新形势分析及应对
 
  1.大数据金融严管新形势分析及应对
 
  ⑴ 大额资金及异常资金流转的风险防控及合法公转私的路径
 
  ⑵ 最高检出台民营企业内部人员犯罪新规应对
 
  2.新公司法风险防控
 
  ⑴ 新《公司法》给财务人员挖了哪些“坑”?
 
  ⑵ 新公司法下房地产公司注册资本风险管控实例解析
 
  3.以数治税下税务监管新形势解析及应对
 
  ⑴ 全面剖析“金四”穿透式监管原理及风险防控
 
  ⑵ 智慧税务到底有多强大?
 
  4.二十届三中全会构建房地产发展新模式的财税风险防范及谋划
 
  第二章:土地增值税合规清算演练
 
  一、大数据治税下清算单位如何规划对企业最有利?
 
  应清算项目和可清算项目必须了解哪些新政及筹划应用点?
 
  二、收入总额合规管理
 
  1.土地增值税清算时,收入总额确定应防范哪些风险点?视同销售收入和代收费如何 处理清算时税负最优?
 
  【案例】新项目土地成本抵减计税销售额的土地增值税清算收入确认
 
  ⑴ 订金、诚意金、违约金、更名费是否应计入清算收入?
 
  ⑵ 清算收入明显偏低如何规避被税务机关调整风险?
 
  ⑶ 政府按土地出让协议规定价回购安置房,如何确认清算收入?
 
  2.面积误差如何税务处理和土地增值税清算?
 
  【案例1】面积误差清算调整
 
  【案例2】拆迁补偿实例解析
 
  3.各种返还收入如何规划使土地增值税的税负最优?
 
  4.大数据数字化、智能化监管下,税务机关清算审核在收入确认方面主要查哪些内 容?应防范哪些风险点?
 
  三、扣除项目合规管理
 
  1.土地成本管理
 
  ⑴ 如何最优化归集土地成本?共同土地成本在不同项目和同一项目内如何摊销对企业最有利?无票成本如何实现合规扣除?
 
  【案例】土地价款不同摊销方法实例解析
 
  ⑵ 拆迁安置费新政解析及风险防范
 
  【案例1】本地安置和异地安置案例解析
 
  【案例2】用商品房做返迁房和非商品房做返迁房实例应用
 
  ⑶ 土地成本涉税解析
 
  ① 如:批量土地,分期分批开发,土地成本如何分摊?
 
  ② 地下无产权建筑物土地成本如何分摊?
 
  ③ 承接烂尾项目继续开发后销售,土地价款如何扣除?
 
  ④ 土地使用税可否计入土地成本作为扣除项目?
 
  ⑤ 取得土地的印花税可否记入土地成本?
 
  ⑥ 钉子户额外补偿费用如何确认扣除?……
 
  2.前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用包括内容及大数据审核重点?填表要点?
 
  ⑴ 已开票未付款的工程支出可否扣除?
 
  ⑵ 清算时如何利用层高系数法计算其建筑成本?
 
  ⑶ 红线外道路、公共设施配套建设如何最优化扣除?
 
  ⑷ 如何理解建筑面积、可售面积、自用(出租)面积,成本分摊方法中如何有效把握?不同成本分摊方法如何有效结合?
 
  【案例1】无产权建筑物如何计算土地增值税
 
  【案例2】土地出让金不同返还方式案例解析
 
  【案例3】精装房对土地增值税的影响
 
  ⑸ 实务问题:
 
  ① 建安成本高于平均造价,如何提供合理的正当理由?
 
  ② 开发成本凭证或资料不全,清算如何处理?
 
  ③ 建成后产权属全体业主所有如何确认?
 
  ④ 分期开发,公共配套设施在清算中如何分?
 
  ⑤ 红线外政府要求项目产生的成本费用如何确认扣除?
 
  ⑥ 销售房屋同时赠送如何确认?遮光补偿费能否在土地增值税前扣除?“以地换房” “以房换地”纳税时间何时确定?计税依据如何确定?
 
  ⑦ 期间费用和开发间接费在土地增值税清算时如何区分?
 
  ⑧ 土地增值税清算后尾盘销售,土地增值税如何申报?
 
  ⑨ 清算审核期间转让房地产和清算后转让如何处理扣除项目?
 
  ⑩ 清算后发生后续成本是否可“二次清算”?……
 
  第三章:土地增值税清算审核合规应对
 
  1.智慧税务以数治税下,税务机关如何借助“税即视”大数据对土增税清算检查?
 
  2.税务机关清算中案头审核重点审核哪些关键风险点?常见问题有哪些?
 
  3.土地增值税清算小组实地观察、盘点都做哪些程序,如何初步取证?
 
  4.实质审核在清算收入方面重点查哪些事项?
 
  5.扣除项目方面主要查什么?用什么方法检查?常见问题有哪些?
 
  6.企业如何有效应对税务机关对土地增值税的清算检查,降低涉税风险点?
 
  第四章:土地增值税的反避税和税收筹划
 
  1.土地增值税反避税政策解析及风险防范?
 
  2.土地增值税筹划应用
 
  ⑴ 如清算主体规划、征管方式应用、交易模式优化、优惠政策利用、项目收入分解、 开发成本和分摊方法筹划、股权转让、代建房、合作建房等筹划实务案例。
 
  ⑵ 架构搭建和组织结构规划在土地增值税筹划方面的应用?
 
  第五章:土地增值税清算案例应用
 
  1.通过税务检查中真实案例,讲解税务机关在土地增值税清算检查中发现企业主要 涉税风险及企业有效应对策略
 
  第六章:新土地增值税法新变化及应对方略
 
  1.新土地增值税法和现行法规相比,都有哪些新变化?企业应关注哪些利好空间?应防范哪些风险点?
 
  2.现有待清算项目如何平稳向新法过渡……
 
  【金牌讲师】
 
  于老师:
 
  全国注册税务师、会计师,实战型企业培训讲师和资深财税顾问。从事税务工作二十多年,期间从事过十五年税务稽查工作,两年征管工作,五年税政法规 工作。在全国多家纳税人俱乐部及各省多次讲授:业税融合下房地产企业全程风险管控和 税收筹划、房地产企业三大清算和增值税管控筹划、大数据严征管时代房地产企业财税管 控必须知晓的三部曲-架构搭建、商业模式优化及核算管控、新土地增值税立法背景下房 地产企业土地增值税模拟清算和检查应对、房地产企业项目税负测算和全价值链筹划应对 等实践方面非常强的财税实务课,培养了很多财务总监。近年来,为多家大型企业集团作 财税内训,并担任多家房地产和建安企业集团的财税顾问。讲课以基层财税实务应用见长, 讲解精辟透彻,脉络清晰。善于启迪思路,剖析背景,从源头上讲解财税政策制定的初衷。善于从法理上解释法律条文,善于归纳总结,将一个个复杂的财税知识点结合行业实务特 点分析得简单易懂。善于结合行业运营实际,充分利用现行有效财税新政解决财税疑难问 题的能力强。
 
  【课程说明】
 
  【主办机构】中国房训网
 
  【时间地点】2024年12月20-21日  厦门(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
 
  【培训费用】3980元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
 
  【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925  QQ:2442760608  E-mai:fangxunwang@qq.com  微信号:fangxunwang
 
  [注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
  
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