随着《民法典》的实施及普及，广大业主的权益意识日渐增强，维权方法越来越多，部分中小物业企业在催收费过程中间，对民法典掌握不透彻，责任边界不清晰，无法就业户提出的不缴费原因和理由给与合法合规的解释和说明，从而对催收费工作的开展效果造成更大困扰。从而造成物业公司收费难支出乏力、品质下降、继而导致满意度不高甚至对立，最终甚至走入成立业委会更换物业的危险境地。为梳理双方的权责义务，阐明物业企业等各方关系，厘清现场物业费、保盘护盘等疑难杂症的对接要点。

      在物业服务的每一个环节，风险都如影随形，它们对服务品质乃至企业声誉和经济利益都有潜移默化的影响。因此，物业行业从业者必须构建起一套完善的风险防范和危机处理体系，精准识别和应对物业管理中的各种风险，确保企业能够在变幻莫测的市场环境中稳健前行，持续提供高质量服务。以《民法典》相关物业条款为依据、实践判例为抓手、实战经验为参考，特定于2024年12月28-29日在杭州市举办《民法典视野下--物业费催收及保盘护盘与物业管理风险规避》研修营。

第一部分：物业费催正常渠道外的疑难杂症处置

一、新经济形势对物企运营的影响

1、碧桂园服务成立《欠款追讨委员会》，你怎么看？

2、大家平常是不是这样催收物业费的--电话、短信、上门、发单、律师函、起诉等；对20%的疑难杂症效果不明显--吃掉物业经营利润！

3、面对新形势，物业人的四个认清

（1）认清物业所在的整个产业链条

（2）其次认清：物企接管项目提供服务的目的是什么；

（3）第三认清：物业经理人的核心价值是什么（你的老板请你来的目的是什么）？

（4）第四认清：物业行业的本质是依托服务的利益博弈；

4、业主五个缴费习惯分析

5、物业服务及多种经营对业主缴费意愿的影响

6、新经济形势对中小物企的七大影响及五个不利因素

二、中小物企催费工作的战略思考及欠费产生的八大原因深度剖析

1、现实情况及局面

2、组织催费工作的六个意义和目的：

3、欠费产生的两大客观现实环境--业主端

4、业主欠费的六大心理分析

5、欠费产生的八大类原因解析

三、催费活动的组织及博弈要点

1、组织催费工作的三大战术思想：收的是费；催的是人；因人施策

2、都催什么费？弄清楚出击目标

4、催费是谁的事儿？

5、确立坚强的领导核心和骨干层、成立专项工作小组

6、第一管理人及财务负责人责权

7、广泛动员和事前培训

8、完善方案、明确权责、任务

9、凝聚士气、增强信心；

10、外联先动、营造气氛；

11、后勤保障、财法跟上；

四、催费实践中疑难杂症的处理

1、常见欠费产生及催收的的四部曲

2、一般催收疑难杂症的方法：物业催费方法九阳神功应用（对事不对人：提醒在前、先礼后兵）

3、疑难欠费催收的五点疗法

4、知己知彼、百战不殆：借鉴传统国学思想推进催费工作

5、连续进攻、以快克慢、以猛制拖

6、二八定律启示、用好关键业主的带动作用

7、射人先射马：搞定关键魂人物、引导一个群体；

8、善导演会唱戏、创造或巧用各类机会拿下关键人的四个场景

9、海底捞针、找到失联者

10、化敌为友促催费的六个方法（不一定咱帮忙、争取其不坏咱的事儿）

11、逆向思维、参透背景、攻其要害，常见六类身份欠费者的实战方法

（1）单位公职人员、国企人员

（2)私企管理层；私企员工；

（3)企业经营者；

（4)小商贩；

（5)业委会；

（6)乡镇进城人员；......?

12、移花接木、转换概念、跳出困局的三大思维方式

13、打破传统、变被动为主动的三个路数：

14、欲擒故纵博同情：会哭

15、借力、借势引导或引入外部变量、打破均势或僵局；

16、反其道而行之、平和汤中加作料两个策略

17、加重代价先抑后扬：物业催费函并明确违约金

18、律师电话催费的三点注意事项

19、事出有因、适度补贴（小利诱之：保密）

20、纠结繁杂、快刀斩乱麻。

21、发出律师函的灵魂六问

第二部分：物业保盘实战策略及战术解析

一、战局解析--物业保盘是个什么梗？

1、物业保盘是怎么来的？

2、物业项目现场常见五大势力解析

1）开发商、物业企业和物业经理人；

2）业主们（人民群众）和业主大会；业主中能人和强人；

3）业委会、监事会及其影子；

4）市政相关各部门；街道及社区；

5）物业同行竞争者......

3、教员教导我们：弄清谁是我们的朋友，谁是我们的敌人，这是物业保盘的首要问题！

4、物业丢盘五大原因分析--利益和人性在规则外衣下的博弈

（1）现场原因

（2）企业原因：

（3）甲方原因：

（4）同行撬盘：

（5）其他原因；

5、物业行业三大定盘收--就物业实践而言、从谁手里丢的盘？

（1）多业权业主大会（业委会）；

（2）《物管会》等其他机构;

（3）单业权甲方决策者;

6、业主大会和业主委员会解析--弄懂物业游戏的底层逻辑

（1）业主大会和业主委员会的法律定义

（2）讨论：结合物业实践，关于业委会和业主大会的表述，你认同哪个？

     A 执行机构;     B 决策机构;     C 操控者;

7、丢盘通常过程的关键点分析--掌握作战过程要点

业委会是如何成立并更换物业的？★大前提：组织开展首次业主大会（争取人民群众）；

8、攻守兼备，树立物业保（丢）盘常态化心态；

9、社区政治与物业服务权的激烈角逐

1）社区政治的独特玄机--洞察社区业主维权本质

2）社区政治的独特玄机--洞察社区业主维权本质：社区物业须关注的四个保命百分比率

3）从保盘专业的角度来分析，揭秘社区群众运动的治理关键法门：舆论交锋与物业“保盘”的神秘绝技

4）掌控舆论氛围与探索线下博弈之道--舆论斗法之“降龙十巴掌”

5）线下力量的博弈诀窍；厘清关键法律问题与利益关系；

6）职业撬盘手、专业物闹的三大手段解析‌：

二、战例解析--物业项目保盘案例分享

1、讨论：关于物业保盘，你认同下面哪个说法？

1）物业保盘是一项专业性很强的技术活儿！

2）物业保盘是一场综合性高烈度的利益博弈活动；

2、保盘三大思路讨论

1）讨论：找律师和业委会更换物业的官司打赢了，临时保住盘了，就是胜利者了吗？

2）保住盘只是起点？长期考量融合各方势力谋发展--与业主大会合作还是对抗？

3）三大法宝和三大作风在物业行业的运用；

3、具体物业项目保盘案例分享--15个实战战法解析

（1）围点打援；

（2）主动担当、垫资续命；

（3）主动出击、以攻代守；

（4）分而治之。对抗制衡；

（5）党建引领、群众路线、还政于民、灭其希望；

（6）趁（纵）火打劫；

（7）李代桃僵断其后路；

（8）分化扶持，形成制衡对抗；

（9）釜底抽薪；

（10）围魏救赵；

（11）苦肉计；

（12）迂回包抄；

（13）彻底固盘--降维打击--业主股份制；

（14）引发内战、转移对方力量；

（15）布雷埋钉；1）人钉；2）事钉；3）程序钉等；

三、业委会项目保盘风险防控之道

1、业委会法律定义及业主委员会项目运行的“四个核心点”解析

1）业委会

2）政府主管部门

3）广大业主圈层

4)异见圈层：监事会等

2、业主委员会形成发展全周期解读

1)业主委员会发展的全生命周期解析

2)业主委员会发展的全生命周期--发展各阶段解析：关键节点应对措施

3)业主委员会关键风险节点应对措施--筹备组

4）业主委员会关键风险节点应对措施--业委会选举及业主大会召开

5）业主委员会关键风险节点应对措施--业委会换届(罢免）

6）案例分享：业委会更换物业服务人失败

第三部分：消防安全管理

1、消防控制室（含监控室）的5个管理要点；

2、消防设施管理的3项基本要求（引申问题：消防管网冬季排空问题）

3、消防通道仅仅是指小区的道路和楼道吗？

4、预防电动车停放充电火灾的5项管控措施？

5、小区架空层到底能不能停放电动车？

6、小区物业如何清理楼道杂物？

7、电缆井：一个容易被忽视的火灾发生地；

8、预防充电桩火灾的4个管控要点；

9、控制外立面火灾的6项具体管控措施；

10、经典案例分析：物业公司应对火灾事故的5个核心要点；

11、关于火灾报警的5个核心问题；

12、消防安全管理的4个底线及面临的3个法律风险。

第四部分：居住安全管理

1、物业项目安全防范工作的性质和重点；

2、高空抛物（坠物）入刑，物业公司需承担法律责任的3种情形及管控要点；

3、屋顶消防平台到底应该怎么管？锁，还是不锁？

4、水景、游泳池；

5、窨井、沟渠；       

6、污水管堵塞的责任划分和几个实用小技巧；

7、住改商管理的5个核心要点；

8、电梯安全管理存在的3个问题；

9、提高电梯管理水平的“五个一工作法”。

第五部分：物业管理与风险管控

一、常见突发事件总的处理原则

二、常见突发事件的处理及管控要点：

1、违规搭建；

2、火灾；

3、天然气泄漏；

4、被盗、水浸；

5、高空抛物（坠物）；

6、电梯困人；

7、堵门。

三、物业经理如何正确履行劝阻、制止、报告职责？

四、物业管理经典案例分析。

讲师一、曹老师  

    20余年物业管理从业经验；物业管理培训专家；某省房地产业协会评审专家；某省物业协会行业专家；某知名物业服务企业董事长、总经理。曾于万科物业、碧桂园物业任高级管理职务。曹老师从事物业管理20余年，具有深厚的理论功底和丰富的实战经验，熟悉物业服务企业、物业项目全过程管理，其课程内容注重实际，课程设置深浅相宜，案例分析引人入胜，讲授内容及效果得到学员的普遍肯定，课程满意度达到98%以上。

授课特点：

1、幽默风趣、生动活泼、独具特色，有极强的感染力；

2、精通行业之道和物业管理精髓；

3、深入浅出、通俗易懂；

4、讲思路、给方法、传技巧，特别具有实战价值。

讲师二、程老师  

    物业行业实战型专家，物业行业独立资深咨询培训讲师；

    国务院住建部及人保部全国统考物业管理师、中国物业管理协会物业管理师；

    曾担任“世界500强”物企、“国际五大行”、国内TOP3物企中高层管理职位及三家中等规模物企总经理职位。

实战经验及风格：

    26年物业行业管理及咨询培训经验， 实战经验丰富且理论水平高，对物业行业现状及发展趋势认识清晰。曾成功将两家年亏损数百万的物企扭转为年盈利数百万元；

    熟练掌握物业法规政策及国学策略， 明晰物业行业痛点及症结。擅长抓本质辨矛盾、 明思路处理行业疑难杂症；

    通晓各类地区各类物企、各业态物业运营管理特点和难点：从业地区跨度含广、深、沪一线城市、省会城市、地级市及县城；曾管理项目包括住宅（含豪宅别墅、普通住宅、及老旧小区及安置房）、中高端商写（含超高层、购物中心及综合体）、产业园、专业市场、机构物业等；物业费单价跨0.5元到45元；企业类型含民企、国企、外资、地产旗下物企及市场化物企等；

    曾为近百家物企及开发商客户提供物业顶层设计及发展规划、运营管理体系打造、中高层管理及专业类培训、咨询及顾问等服务。指导其实现运营水平提升及效益增长；

    幽默风趣、理论结合实际，善于跳出物业看物业剖析疑难杂症把脉会诊，找病根抓痛点击要害重效果，精准发掘把控客户实际需求，给出切实可行的处理思路和方法。