【课程定位】

 

　　本次课程主要围绕国有商业资产盘活与高效运营和资产价值提升与风险管控实务为主要培训方向，精准锚定国资改革深化、存量资产提质增效的核心趋势，聚焦国有商业资产盘活痛点，打造合规打底、实战落地、资本赋能的专属特训课程，专为国有商业资产从业者量身定制，直击国有商业资产盘不清、活不动、融不到、管不精、效不高的行业顽疾。本次课程还紧扣最新国资监管政策、“两非两资”清退要求及商业资产资本化新规，摒弃纯理论宣讲，以商业资产的核心场景为依托，构建资产盘查—诊断估值—盘活策划—精细化运营—资本化运作—风险防控等全链路的实战体系，既严守国有资产合规处置底线，规避审计巡视风险，又聚焦现金流提升、资产增值、变现退出等实操需求，兼顾短期低效资产盘活见效与长期市场化运营机制搭建。本次课程还区别于泛化的商业资产盘活课程，主打国企专属、实战可落地，融合标杆案例拆解、实操工具交付、现场沙盘演练，助力学员快速掌握国有商业资产盘活技巧与风控方法，实现从物业持有到资产运营+资本运作的能力升级，最终达成国有商业资产提质、收益增收、合规盘活、资本增值的核心目标，是国有商业资产操盘者的专属实战赋能课程。

 

　　【培训目标】

 

　　1、熟练掌握商铺、写字楼、车位等国有商业资产价值评估方法，实现其科学定价。

 

　　2、规范国有商业资产权属梳理与法律风险排查，筑牢国有商业资产合规运营底线。

 

　　3、通过培训掌握国有商业多元化资产盘活模式，精准匹配不同类型资产运营方案。

 

　　4、通过培训能够从专业上独立梳理与撰写符合国企审批要求的资产盘活实施方案。

 

　　5、通过培训可建立租户合作信用，品牌遴选与租金风险防控机制，降低运营损失。

 

　　6、通过培训明确资产维护权责划分，减少运营纠纷，提升商业资产长效运营能力。

 

　　7、通过培训完成商业资产盘点与价值评估报告编制，实现盘活率与收益率双提升。

 

　　【解决痛点】

 

　　1、目前多数国企存在商业资产权属模糊、台账混乱、闲置与低效资产统计不全的问题，缺乏标准化盘点与分类分级方法，面对海量存量资产无从下手，难以精准定位可盘活资产，导致盘活工作推进迟缓、无明确靶向。

 

　　2、随着国资监管趋严，审计、巡视督查力度加大，商管人员对“两非两资”清退、资产处置、混改、资本化运作的政策边界与合规流程掌握不透彻，担心决策失误、程序违规引发国资流失风险，不敢大胆推进盘活工作。

 

　　3、长期依赖传统物业出租模式，缺乏市场化运营思维，老旧商业、闲置物业业态定位模糊、招商能力薄弱、运维管理粗放，不仅出租率偏低、租金收益微薄，还面临资产持续贬值、空置率居高不下的难题。

 

　　4、不熟悉商业资产运营工具的适用场景与申报要点，不懂资产包装、现金流打造与估值提升技巧，存量资产难以转化为有效收益载体，商业资产变现渠道窄，无法实现资产价值最大化。

 

　　5、国企商业物业未建立资产盘活全周期风控体系，法律、财务、税务、运营等各类风险识别不到位，缺乏针对性应对方案，且无成熟实操案例与工具借鉴，盘活方案落地性差，难以达成资产提质增效目标。

 

　　【培训对象】

 

　　本次课程特别适配国有商业资产持有主体（城投/商管公司、地方国企资产部）、国资监管机构、国有资产运营服务商、地方国有企业商业资产管理、财务、运营、法务及相关业务负责人；国有资产统筹管理、存量资产盘活推进的政府公职人员；各地城投公司、国有商业资产管理公司、国有产业园区运营企业、国有房企及商管公司管理层、资产部/运营部/招商部/财务部负责人及骨干员工；国有商业资产招商运维、项目改造、业态规划等一线实操岗位人员以及有志于深耕国有商业资产运营领域的职场进阶人员等，助力其夯实专业功底、掌握实战技能，成为懂国资合规、懂商业运营、懂资本运作的复合型的国有商业资产盘活实操人才。

 

　　【课程亮点】

 

　　1、紧扣国资改革、商业资产盘活最新政策，深度解读“两非两资”清退、国资监管新规，全程锚定合规底线，拆解审计、巡视督查下的资产盘活实操禁区，既讲透政策要求，更明晰实操边界，杜绝国资流失风险，适配国企专属操盘需求。

 

　　2、摒弃纯理论宣讲模式，围绕国有商业资产盘点、诊断估值、业态升级、招商运营、资本运作、风险防控全流程拆解，聚焦商业综合体、老旧商圈的运营商铺、产业园区等高频场景，搭配头部国企标杆实操案例，手把手传授可落地的盘活技巧，学完就能直接套用至工作中。

 

　　3、聚焦国企资产融资难、变现慢的痛点，详解国有商业资产运营模式，手把手教学资产包装、现金流打造、估值提升方法，破解存量资产“沉睡”难题，助力实现国有商业资产增值与高效变现。

 

　　4、课程配套提供专属实战工具包，涵盖资产盘点台账、估值测算表、盘活方案模板、风控核查清单、招商策划框架等全套资料，无需从零梳理，参训即可带走可直接复用的半成品素材，大幅降低课后落地执行成本。

 

　　【学习收获】

 

　　1、了解国资改革、商业资产盘活、合规监管的最新政策要求。

 

　　2、掌握“两非两资”清退、资产处置、混改、资本化运作的合规边界。

 

　　3、学会在审计、巡视、监管要求下安全盘活资产，规避决策与操作风险。

 

　　4、建立资产盘点、诊断估值、业态定位、招商运营、退出变现全流程操盘能力。

 

　　5、掌握老旧商业、闲置物业、园区、街区、存量底商等低效资产盘活实战方法。

 

　　6、学会从物业出租升级为资产运营+价值提升，实现租金与资产双增长。

 

　　7、学会资产包装、现金流打造、估值提升，让资产具备融资与退出条件。

 

　　8、实现从管资产到做价值、引资本、通退出的思维与能力升级。

 

　　9、带走资产盘点表、估值测算表、盘活方案框架、风控清单等实战工具包。

 

　　10、现场可输出商业资产盘活初步方案，回去即可落地推进。

 

　　11、对标国企、城投、标杆商管真实成功案例，可直接复制复用。

 

　　12、成为单位里懂国资、懂商业、懂运营、懂资本的复合型人才。

 

　　13、用可量化业绩即出租率、租金增长、资产增值、盘活见效等体现其能力价值。

 

　　【课程大纲】

 

　　第一讲 国有商业资产盘活政策要求与核心逻辑

 

　　一、国企商业资产盘活政策导向与合规底线

 

　　1、国有商业资产保值增值核心要求

 

　　（1）资产盘活的政策依据与监管红线

 

　　（2）商业资产认定标准与处置审批流程

 

　　2、国企商业物业资产运营常见问题

 

　　（1）商铺、写字楼、车位等闲置成因分析

 

　　（2）资产低效运营带来的收益流失与管理风险

 

　　第二讲 国有商业物业资产价值评估实务

 

　　一、主流价值评估方法实操应用

 

　　1、市场比较法

 

　　（1）可比案例选取、修正因素与定价逻辑

 

　　（2）商铺、车位、写字楼差异化对比要点

 

　　2、收益法

 

　　（1）租金收益测算、折现率选取与价值评估

 

　　（2）不同业态收益周期与估值模型应用

 

　　二、评估实操要点与定价偏差规避

 

　　1、避免低价出租、高估低估的关键控制节点

 

　　2、结合区域市场、地段、业态的综合定价案例

 

　　3、《国有资产价值评估报告》编制规范与核心内容

 

　　第三讲 国有商业资产权属梳理与法律风险防控

 

　　一、权属文件全维度梳理

 

　　1、核心产权资料核查

 

　　（1）不动产权证、规划、竣工验收等基础文件

 

　　（2）资产历史沿革与产权归属核实

 

　　2、权利限制状态排查

 

　　（1）抵押、查封、担保等限制信息核实

 

　　（2）历史租赁、转租、合同纠纷清理

 

　　二、盘活过程中法律风险解决路径

 

　　1、权属不清、手续不全资产的合规盘活路径

 

　　2、历史遗留租赁问题处理与合同规范

 

　　3、资产处置、运营中的国资合规风险要点

 

　　第四讲 多元化商业资产盘活模式与场景匹配

 

　　一、主流盘活模式实务应用

 

　　1、租赁模式

 

　　（1）优质写字楼：长期稳定租赁、整租分租组合策略

 

　　（2）标准车位：批量租赁、配套租赁、打包运营方案

 

　　2、租赁+合作运营模式

 

　　（1）老旧商铺、低效商业：联合招商、业态升级运营

 

　　（2）收益分成、保底+分成等合作模式设计

 

　　3、轻资产托管模式

 

　　（1）专业机构托管运营的权责与收益分配

 

　　（2）适合托管的资产类型与筛选标准

 

　　二、不同资产盘活模式匹配案例

 

　　1、老旧商业“租赁+合作运营”成功案例

 

　　2、写字楼整租分租高效运营案例

 

　　3、闲置车位集中盘活与收益提升案例

 

　　第五讲 国有资产盘活方案撰写与收益测算（满足国企审批）

 

　　一、盘活方案核心框架与撰写要点

 

　　1、资产现状盘点与问题分析

 

　　2、盘活思路、实施路径与时间计划

 

　　3、成本预算与资金来源

 

　　二、收益测算与风险防控

 

　　1、年租金、运营收入、成本、净收益测算

 

　　2、收益率核算（不低于5%实操标准）

 

　　3、风险点识别与对应防控措施

 

　　三、审批要点把控

 

　　1、符合国企内部决策流程的材料规范

 

　　2、方案可行性、合规性、效益性论证要点

 

　　第六讲 租户信用管理与资产维护权责划分

 

　　一、租户筛选与信用风险防控

 

　　1、租户信用风险识别

 

　　（1）企业征信、工商信息、经营状况查询

 

　　（2）过往租赁记录、履约能力、欠租风险核实

 

　　2、合同关键条款设置

 

　　（1）租金支付、押金、违约金、解约条款

 

　　（2）防止欠租、转租、空置的约束机制

 

　　二、资产维护责任划分

 

　　1、日常维修、小修保养责任与费用承担

 

　　2、大型改造、结构维修、消防升级责任划分

 

　　3、运营期纠纷预防与处理机制

 

　　第七讲 国有商业资产盘点与成果落地实施路径

 

　　一、闲置资产全面盘点工作方法

 

　　1、台账建立、分类统计、现状拍照存档

 

　　2、一资产一档案标准化管理

 

　　二、盘活目标落地保障

 

　　1、盘活率提升30%以上实施步骤

 

　　2、长效运营机制与复盘优化路径

 

　　【授课讲师】

 

　　张老师：产融建一体化实战型操盘专家，欧洲大学工商管理博士，北京大学光华管理学院高级管理人员工商管理硕士。现任中建一局集团（世界500强）总经济师（产融专家）。张老师拥有16年军旅历练（从边防到总部机关）+23年名企高管实战，横跨央企/国企/民企/混合制企业，深度聚焦政府城投转型、企业投融资并购、国有商业资产招商运营和产融服务，是兼具战略高度、资本深度、落地力度的实战型专家。曾任安徽国祯集团股份有限公司（民企集团，A股上市）副总裁，北京昌广投资公司（民企金融）副总裁（合伙人），北京公联顺达停车公司（国企控股交通）常务副总经理，北控水务集团（国企控股，香港上市）副总，总参三部机关参谋（副团、中校）。张老师擅长领域主要包括政府财政转型、央国企转型升级、产业招商运营、投融资、资产盘活、资本运作，宏观经济及政策解读等。张老师先后为70多个地级市、县（区）级政府、城投公司及金融机构的商业物业资产提供专业咨询和培训服务，主要包括中航工业集团、中建、中交、中铁、中电华通、北京建工、北京排水集团、玉渊潭农工商总公司、海南港航、人民网等央国企，潍坊金控集团、潍坊城投集团、泰州城投集团、泰州华信集团、漳州城投集团、泉州金控集团、金华婺城城投集团、湖洲人才集团等城投；拉萨市政府、台州椒江区政府、宜宾江安县和珙县政府及所属国企；以及凯英信业、安东石油、亿阳集团、天音通信、兴源环境、启明医疗等上市公司等。张老师授课风趣幽默、生动活泼、互动性强，所讲内容深入浅出、化繁为简、简明易懂，授课内容逻辑性强、条理清晰、博闻通达，通过自己的自身实战、丰富实践与经典案例，为学员提供具有实战实用的专业知识体系。

 

　　【课程说明】

 

　　【主办机构】中国房训网

 

　　【时间地点】2026年4月11-12日   南京（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）

 

　　【培训费用】4980元/人（含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

 

　　【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925     QQ：2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信号：fangxunwang

 

　　[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]