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【课程背景】
在房地产行业去化周期加长、产业转型前提下，国务院决定即将于2015年对不动产、建筑业实行营业税改征增值税改革。
营改增会对哪些方面产生影响呢？
营改增对土地整理、拆迁与取得；供应商和采购方式；物业市场定位和产品研发；生产和成本管理、产品营销；资产管理和经营、投融资渠道和方式等方面产生直接影响，导致企业的会计核算、信息披露和税收筹划发生重大变化，导致企业价值估值变化，企业需要对各业务环节的财税管理，从战略和技术层面进行重构和优化。
企业如何做好转型前的准备工作，怎样找出转型过程中的节税空间，有效规避涉税风险？如何规划企业转型后的财税管理体系，优化纳税人的价值链管理，这些都是企业管理者和财务人员必须重视的问题。
【课程价值】
1、掌握营业税和增值税的主要差异；
2、掌握过渡期内主要过渡政策的应对方法；
3、明确营改增后企业投融资决策的调整思路；
4、明确营改增后房地产一级开发，二级开发与三级经营，三个市场间主要的财税管理重点、策略和方法；
5、掌握项目开发“融资—投资—投后管理—退出”四阶段传统财税管理方法，营改增后的调整和应对；
6、会计核算管理的应对方法。
【课程对象】
企业负责人、董事长、总经理、财务总监、税务总监、财务经理、税务经理、税务主管、总账会计、税务会计相关人员、各部门负责人等、非财务专业的企业管理人员等。
【金牌讲师】
王老师：财税导师，地产私募专家，国内知名房地产行业实战派财税专家、纳税筹划专家；注册税务师、会计师、注册内部审计师。具有十多年财务税收管理工作经验，对各类企业的投融资运作管理有非常深入的研究。先后为多家企业提供过财税咨询服务，多次主讲税务管理课程。
【课程大纲】
一、增值税与营业税的主要差异（把握问题的基础）
1、增值税的税负形成机制与营业税税负形成机制差异解析；
2、营业税属于价内税（价格=生产成本+流通费用+利润+税金）
3、增值税是价外税，是可以抵扣的收入税,重复征税程度缓解；
4、增值税PK营业税的差额计税
5、纳税人差异（境外单位在境外代销我国房产，我国企业代销境外房产）
6、税率和税负差异（增值税税率结构复杂：17%、13%、11%、6%、0、3%）
7、纳税地点（劳务发生地与机构所在地）差异
8、纳税时间不同
9、税源归属（国地税）的差异；
10、减免税及其会计处理差异（内容不同、性质不同、退税处理不同、会计处理方法不同）
案例1：买房送装修、送空调、送家具
二、房地产营改增主要政策条款的解析（处理问题的关键）
1、计税方法：一般计税法与简易计税法解析；
2、纳税人的确定标准（生产地、销售地、目的地）；
3、一般纳税人与小规模纳税人的认定
4、汇总纳税与合并申报
5、增值税抵扣方法（抵扣制度、范围、方法、留抵）
6、销项税额、进项税额和应纳税额的计算注意事项
7、退免税
8、征收管理
9、重点过渡政策解析
案例2：在建项目和在销售项目过渡期内注意事项
三、营改增对建筑业的主要影响及对策解析
1、对可抵扣金额的影响（直接费、间接费）
2、对项目增值率的影响
3、对招投标的影响解析
4、对供应商选择的影响解析
5、对期初库存材料和机械设备等资产的影响
6、对企业经营成果的影响（收入、成本、利润、现金流和资产）
7、对企业管理的影响（挂靠经营、项目核算制）
8、建筑企业营改增的主要应对策略和方法
四、营改增对房地产的主要影响解析
1、对工程总承包（EPC）的影响解析
2、对土地一级开发的影响解析（BT、EPC、以路换地等）（国税函【2009】520号文）
3、土地一级开发不同投资回收方式的调整（固定回报、比例分成、财政返还）营改增后的重大调整；
4、居住用和商用地产营改增后的主要税负区别（案例解析）：住宅、厂房、仓储、商铺、酒店（公寓）、养老设施等；
5、对合作开发的影响解析
6、对销售的影响解析
（1）不同销售方式税负差异显著；
（2）自营销售、代理（境内外）销售、带租约销售、出租、经营权的整体转让、托管、证券化、众筹
7、持有物业出租、转租的税负差异解析；
8、对房地产资产证券化的影响（房地产信托投资基金）
9、融资渠道与方式的选择
案例3：法人和个人销售和出租房地产的税负差异
案例4：居住用和非居住用地产的售后成本处理差异
五、房地产营改增的主要应对策略与税收筹划
1、项目是采用母子公司体制还是采用总分公司？
2、投资架构--关联交易的调整设计（建安、绿化、建材、销售、代理等关联业务的处理）；
3、供应商和招投标管理的调整；
4、如何处理小规模纳税人的报价；
5、房地产公司、物业管理公司与资产经营管理公司的结构设计；
6、产品的营销策略对营改增的响应；
7、项目公司注销策略的调整（有留抵税额的项目公司，不能正常注销怎么办？）
六、营改增对财务会计管理的影响和应对措施
1、房企会计科目体系的调整（一级核算转变成增值税的三级核算）；
2、专用发票的使用与管理
3、转制企业账簿格式的优化
4、转制企业增值税内部报表的设计
5、增值税日产核算与增值税减退免税的核算
6、税控机进项税的处理等实操内容；
7、预算管理与增值税内部报表衔接
【课程说明】
【主办机构】中国房地产培训中心 中国房训网
【时间地点】2015年3月28-29日 上海（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）
【培训费用】人民币3800元/人（含学习费、场地费、资料费、茶歇），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925 QQ：2442760608 E-mail:fangxunwang@qq.com 微信号：fangxunwang
[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
【2015年3月份最新房地产培训课程】
3月份最新房地产培训课程：http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.html
【2015年房地产培训计划】
2015年房地产培训计划下载（近800场房地产专业课程，为您量身打造！）：http://www.hfsup.cn/dongtai/notic_4392.html
（含：商业地产、工程管理、规划设计、景观设计、营销策划、销售技巧、采购管理、运营管理、项目管理、成本管理、物业管理、财务管理、税务筹划、人力资源、客户关系、企业战略、项目管控、标杆专题、楼盘考察、投融资管理、精装修管理、旅游地产、养老地产、工业地产等）
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