【课程背景】

　　

　　随着营改增工作的不断深入和房地产税的即将出台，土地增值税这一税种也将逐步退出历史舞台。在新税制出台之前，地税部门将不可避免的对房地产行业的土地增值税展开一次大规模的、旋风式的突击性检查、清算工作。为了帮助大家将涉税风险降到最低，我们愿意再一次与大家一同更加深入的研究与学习土地增值税。

　　

　　本次培训为“四川省土地增值税清算专场”，这次将紧密结合财政部、国家税务总局和四川省地方税务局关于土地增值税清算的法律、法规和近两年来出台的税收新政来讲解。课程全部采用真实的案例--真实的情景再现、真实的处理结果，全部案例都来源于全国各地税收执法实践。希望通过本次培训，让大家对土地增值税获得一次前所未有的、不一样的、全新的认识与感受。

　　

　　【学员对象】

　　

　　各房产企业领导，财务部门负责人、会计主管、会计核算人员、税务主办、（具有一年以上房地产开发工作经验）税务、会计师事务所及各财务咨询公司的人员。

　　

　　【金牌讲师】

　　

　　杨老师：我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产业，建筑业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有较深厚的税收理论功底和较丰富的税务稽查实战工作经验。同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。授课模式：政策解读＋案例分析＋现场互动（杨老师每次在培训现场与学员互动时间不少于一个半小时，可以现场全部解决学员提出的涉及到房地产，建筑行业的所有的税收问题）具有较强的时效性与实操性，授课特点：准确、透彻、简捷、实用；授课风格：生动，诙谐、风趣、幽默。因此受到各地学员的认同与热烈追捧。

　　

　　【课程大纲】

　　

　　「案例分析01」：房产已经全部销售，但是房地产开发公司一直未取得土地使用权，是否应征收土地增值税？

　　

　　「案例分析02」：房屋从土地当中分离出来单独转让，是否征收土地增值税？

　　

　　「案例分析03」：委托代建必须符合哪些条件，代建业务双方一般应如何进行会计核算？

　　

　　「案例分析04」：国有土地使用权被收储是否应征收土地增值税？

　　

　　「案例分析05」：以接受投资入股土地进行开发，土地的入账价值怎样计算，以什么为原始凭证？如果是先接受土地投资入股，再以股权转让形式取得对方的股权，股权溢价能否作为土地成本扣除？

　　

　　「案例分析06」：在确认开发项目是否达到清算条件时，对国税发[2006]187号、国税发[2009]91号文件中的“竣工验收”“销售达到85%”、“取得销（预）售许可证满三年”应该如何理解？

　　

　　「案例分析07」：国税发[2006]187号文件第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。其中的“国家有关部门审批的房地产开发项目”和“分期项目”应该如何理解？

　　

　　「案例分析08」：房地产企业销售有产权的地下车库、车位应如何进行清算？

　　

　　「案例分析09」：清算时，对“公寓”、“商住两用房”是否可以按住宅对待？

　　

　　「案例分析10」：在实际工作中，发生视同销售行为，应如何处置？

　　

　　「案例分析11」：政府按照土地出让协议规定的价格，回购安置房的，应如何确认销售不动产收入？

　　

　　「案例分析12」：在实际工作中，一次性取得土地分期开发的、同一项目中含有不同类型房地产的，清算时土地成本应如何计算扣除，其他成本应该如何计算扣除？

　　

　　「案例分析13」：清算时，房地产企业“支付给国土资源局”的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除？

　　

　　「案例分析14」：未按规定实际支付土地价款，或者支付价款时未按照规定取得合法凭据的土地，清算时是否允许扣除？

　　

　　「案例分析15」：经国土局批准同意，开发商拿地时用以前为政府垫付的工程款等资金抵顶土地出让金。这部分土地出让金，没有土地出让金票据，能否扣除？

　　

　　「案例分析16」：母公司购得土地，款项全额支付，并取得收据。拍得土地后，注册全资子公司，作为开发此地的项目公司，与土地局签定合同补充条款，将土地的受让人变更为子公司相关税费及土地证由子公司办理，总公司支付的土地价款作为两家公司往来款项。土地出让金用票据的付款单位为总公司，在计算土地增值税的扣除项目时，此票据是否允许扣除土地价款？

　　

　　「案例分析17」：开发商与国土部门签订了土地出让合同，代政府完成拆迁或支付拆迁补偿费，并以此抵顶土地出让金，抵顶部分未支付地价款，无票据，差额部分支付了地价款并取得票据。抵顶部分能否扣除？

　　

　　「案例分析18」：改制企业按照政府改制文件取得土地使用权，无票据，清算时土地成本如何扣除？

　　

　　「案例分析19」：房地产企业，支付拆迁补偿费应取得什么票据？

　　

　　「案例分析20」：开发项目涉及“拆迁安置”的，开发成本应如何计算？

　　

　　「案例分析21」：单栋建筑物含有不同类型的房地产的，清算时，其建筑成本应该如何计算分摊？

　　

　　「案例分析22」：国税发[2006]187号，“销售已装修的房屋”中的“房屋装修费”应如何理解？

　　

　　「案例分析23」：清算时，开发项目涉及到甲供材发票是否允许直接扣除？涉及到混合销售业务的对开发公司所取得的票据应如何把握？

　　

　　「案例分析24」：在土地增值税清算时，企业支出已取得合法凭据但未实际支付的部分（例如：工程款）可否计入扣除项目？

　　

　　「案例分析25」：房地产开发企业将房产全部销售后，配套设施的产权转到哪里？税务机关如何掌握？

　　

　　「案例分析26」：公共配套设施租赁业务应该如何计算征收土地增值税？

　　

　　「案例分析27」：清算时，对开发公司“在小区外部为政府建设公益性设施发生的费用”是否允许扣除？

　　

　　「案例分析28」：规划外发生的项目内建设支出，是否允许扣除？

　　

　　「案例分析29」：计算土地增值税时，“营销设施建造费用”是否允许计入开发成本扣除？

　　

　　「案例分析30」：房地产企业同时开发多个项目，不能明确划分所属项目的共同费用、开发间接费，清算时如何计算扣除？

　　

　　「案例分析31」：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，应该如何处置？

　　

　　「案例分析32」：为什么土地增值税清算时企业的开发费用不据实扣除，而是按照成本的5--10%计算扣除，这样做的用意是什么？

　　

　　「案例分析33」：《土地增值税实施条例细则》第七条当中的“金融机构”应怎样理解？关于借款费用的扣除应如何把握？

　　

　　「案例分析34」：房地产企业向个人、其他单位（含关联方）借款，费用是否可以扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款，费用是否可以扣除？取得个人、单位委托银行借款，费用是否可以扣除？取得集团内部统借统还借款，费用是否可以扣除？

　　

　　「案例分析35」：开发用地缴纳的土地使用税，因土地纠纷发生的诉讼费、律师费，企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用，属于开发间接费还是开发费用？

　　

　　「案例分析36」：为什么必须区分开发间接费和开发费用？

　　

　　「案例分析37」：清算时，与转让房地产有关的税金应该如何计算扣除？

　　

　　「案例分析38」：转让、销售旧房应如何计算扣除项目金额？

　　

　　「案例分析39」：房地产开发公司项目完工后，应如何进行土地增值税清算的具体操作？

　　

　　「案例分析40」：清算后销售尾盘，应如何计算缴纳土地增值税？

　　

　　【课程说明】

　　

　　【主办机构】中国房训网

　　

　　【时间地点】2015年11月27-28日    成都（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）

　　

　　【培训费用】2980元/人（讲师费、场地费、学习费、资料费、茶歇），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

　　

　　【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925     QQ：2442760608    E-mail:fangxunwang@qq.com   微信号：fangxunwang

　　

　　[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]

　　

　　【2015年11月份最新房地产培训课程】

　　

　　11月份最新房地产培训课程：http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.html

　　

　　【2015年房地产培训计划】

　　

　　2015年房地产培训计划下载（近800场房地产专业课程，为您量身打造！）：http://www.hfsup.cn/dongtai/notic_4392.html

　　

　　（含：商业地产、工程管理、规划设计、景观设计、营销策划、销售技巧、采购管理、运营管理、项目管理、成本管理、物业管理、财务管理、税务筹划、人力资源、客户关系、企业战略、项目管控、标杆专题、楼盘考察、投融资管理、精装修管理、旅游地产、养老地产、工业地产等）