【课程背景】

　　

　　商业地产开发必须要懂点法律，因为商业地产的形式多样，规模也有大有小，每种不同的商业运作模式背后都面临着完全不同的法律关系，也面临着不同的法律操作方式。

　　

　　商业地产主要包括“开发”、“销售”、“招商”、“经营”、“管理”等重要环节，在法律意义上将产生不同于普通房产的差异，一般会遇到以下风险：宏观调控的风险、规划失误的风险、返租回报支付不能的风险、大型商家经营不善带来的风险、售后“包租”带来的风险、产权分散带来的风险、商铺的公摊面积风险、商铺的相邻权问题风险、物业管理中存在的风险等。

　　

　　此外，环境变化、供求关系、选址不当、开发商的项目实施能力不强、业态变化、商圈变化等等都使开发商在商业地产开发中风险重重，不可不慎。当然，商业地产中的法律问题既有地产开发的法律问题，也有商业经营的法律问题，因其涉及面广、类型新颖，因而隐含的法律风险也较多。

　　

　　由此，我们将结合商业地产法律纠纷案例以及律师在商业地产法律服务中的实践经验，在商业地产行业里首次推出“商业地产全程法律纠纷与合同风险高级专修班”，在每个环节将以案例的方式全面系统的为学员传授商业地产全程法律的应用、纠纷的规避以及合同风险的防患等，做到法律专业性更能浅显易懂，学以致用的目的。

　　

　　期待您的参与！

　　

　　【金牌讲师】

　　

　　陈老师：

　　

　　中伦文德律师事务所高级合伙人、上海分所执行主任，上海市律师协会房地产业务研究委员会委员。陈律师自2004年开始执业，专长于房地产及商业地产法律咨询顾问。在房地产领域，其服务范畴涵盖了住宅项目的兼并收购、开发和预售阶段法律服务；在商业地产领域，其服务范围包括大中型商场、写字楼及酒店式公寓和酒店等商业项目以及工业地产的开发及经营的专业法律服务。陈律师提供法律服务的知名商业地产项目主要包括新加坡“凯德中国”的 “上海来福士广场” 、“宁波来福士广场”、“七宝购物中心”、“上海长宁龙之梦购物中心”、“凯德龙之梦虹口广场”、“凯德龙之梦闵行广场”；香港“瑞安集团”所属“中国新天地”的商业地产项目的“虹桥天地”及“瑞虹新城”、马来西亚“先达集团”的“我格广场”、菲律宾“顶峰集团”的“上海罗宾森购物广场”以及内资房地产公司诸多商业地产项目等。陈律师具有深厚的法律理论功底、优秀的分析能力以及娴熟的诉讼技巧，能够切实的为客户解决相关的重大争议，深得客户的好评。陈律师曾被ALB（亚洲法律杂志）评为2014 Top 15 Rising Lawyers in China及2010年度上海优秀房地产专业青年律师。

　　

　　【课程对象】

　　

　　房地产与商业地产开发企业董事长、总经理、副总经理、董事、法律顾问、财务总监、法律事务部、风险管理部、资产部、战略研究部、人力资源部等中高级经营管理人员等，营销顾问机构以及相关律师事务所高级管理者等。

　　

　　【课程大纲】

　　

　　第一天  上午  9:00-12:00

　　

　　授课方向：

　　

　　一、商业地产法律法规的重要性

　　

　　1、从国际商业地产看中国市场

　　

　　日本、香港、新加坡

　　

　　租赁双方法律风险防范意识

　　

　　（商业地产规范程度与资本市场对接风险）

　　

　　商业地产法律服务需要考虑的重要问题

　　

　　二、商业地产中租赁意向书的使用

　　

　　1、商业地产中租赁意向书一般使用情况

　　

　　（1）项目尚未建成，通过意向书来固定潜在意向客户;

　　

　　（2）进入租赁合同条款谈判前，固定主要的商业和法律条件；

　　

　　（3）商业地产一般也是作为出租率计算的依据，故被广泛使用；

　　

　　2、租赁意向书的效力问题

　　

　　（1）意向书和租赁合同的区别

　　

　　在租赁合同中的条款也可能不是租赁合同关系，而是租赁意向关系。

　　

　　（2）对于违反租赁意向约定的违约责任适用

　　

　　A、法定定金罚则；

　　

　　B、具体约定

　　

　　提供具体约定的版本或条款

　　

　　3、常见租赁意向纠纷

　　

　　三、租赁合同的效力

　　

　　1、预租合同租赁合同

　　

　　（1）什么是预租合同？预租合同的效力（博士蛙判例）

　　

　　（2）预租合同与租赁合同的区别

　　

　　2、租赁合同的效力情形

　　

　　（1）在建工程出租的合法性

　　

　　（2）出租未办理产权证的房屋是否有效

　　

　　（3）租赁期限与租赁合同有效性的关系（临时建筑）

　　

　　（4）出租被确定拆迁的房屋的合法性

　　

　　（5）建设工程规划许可证的重要性

　　

　　（6）办理登记备案、办理《房屋租赁许可证》与租赁合同有效性的关系

　　

　　（7）已出租的房屋被查封，原租赁合同是否有效

　　

　　（8）部分共有人出租共有房屋的效力

　　

　　（9）出租房屋部分是违章的租赁合同效力（松江案例）

　　

　　（10）消防强制规定及案例

　　

　　（11）房屋用途与租赁用途不一致的法律后果

　　

　　四、租赁合同无效、效力待定的法律后果

　　

　　（1）总结：租赁合同被认定无效的情形、效力待定的情形

　　

　　（2）租赁合同无效，如何确定房屋的占有使用费

　　

　　（3）租赁合同效力待定的法律后果

　　

　　（4）如何规避租赁合同无效、效力待定带来的不利后果

　　

　　五、签署租赁合同时的注意事项

　　

　　（1）签约主体的真实性：如何审核主体资格

　　

　　租户承认租赁关系，但不承认签署过合同

　　

　　签约主体不存在 裁定驳回

　　

　　（2）签约时的注意事项

　　

　　第一天  下午  13:30-16:30

　　

　　授课方向：

　　

　　一、租赁合同的各项商业条件

　　

　　1、租赁房屋的面积、租金、交付等事宜

　　

　　（1）计租面积的定义、计算方式

　　

　　（2）租金计收方式、计收期限（免租期、装修期）

　　

　　（3）商铺租赁中收取提成租金应关注的法律问题

　　

　　（4）迟延支付租金的违约责任

　　

　　（5）房屋交付产生的法律责任（合法交付要件、实践中租赁房屋交付条件）

　　

　　2、租赁房屋的用途

　　

　　（1）出租人交付时是否应当确保承租人可以实现租赁目的

　　

　　（2）承租人无法实现租赁目的的风险、法律后果

　　

　　（3）出租人保持租赁房屋符合约定用途的义务

　　

　　（4）承租人照管租赁房屋的责任

　　

　　3、诚意金（意向金）、租赁保证金

　　

　　（1）诚意金（意向金）的定义

　　

　　（2）诚意金（意向金）的用途、是否可以没收

　　

　　（3）租赁保证金一般的计算方式

　　

　　（4）租赁保证金的抵扣方式

　　

　　（5）租赁保证金的补缴方式、承租人怠于补缴保证金的后果

　　

　　4、其他费用

　　

　　（1）物业管理费

　　

　　（2）公共事业费（能源费用）

　　

　　（3）租赁备案登记费用

　　

　　（4）推广费用/宣传费用

　　

　　（5）其他费用

　　

　　5、开业的约定

　　

　　6、开业项目的开业率

　　

　　（1）关于承租人逾期开业的违约责任

　　

　　（2）出租人的开业条件

　　

　　二、抵押、优先续租权、优先购买权、转租

　　

　　1、租赁房屋被抵押的情形

　　

　　（1）抵押权与租赁权关系

　　

　　（2）出租人未告知出租房屋已被抵押的责任

　　

　　2、优先购买权

　　

　　（1）承租人是否能够在租赁合同中约定放弃优先购买权

　　

　　（2）承租人不得行使优先购买权以及优先购买权消灭

　　

　　（3）租赁房屋被拍卖的，承租人是否可主张优先购买权

　　

　　（4）司法解释关于优先购买权的重大调整

　　

　　3、优先续租权续租

　　

　　（1）承租人的优先续租权

　　

　　（2）优先续租权的行使方式

　　

　　4、转租

　　

　　（1）转租及次承租人权利义务

　　

　　（2）未经同意转租时出租人的合同解除权

　　

　　（3）次承租人的代位清偿权是否可以对抗出租人的解除权

　　

　　（4）租赁合同解除对次承租人的影响

　　

　　（5）出租人同意转租的注意事项

　　

　　5、承租权转让、承租权转让的操作方式

　　

　　第一天  下午  16:30-17:30

　　

　　商业地产全程法律应用和纠纷规避与合同风险防患答疑会

　　

　　第二天  上午  9:00-12:00

　　

　　授课方向：

　　

　　一、租赁房屋交付

　　

　　1、出租人的交付义务、逾期交付的法律责任

　　

　　2、承租人的接受义务、逾期接收的法律责任

　　

　　3、租赁房屋交付时的注意事项

　　

　　4、不具备合法交付要件的法律后果

　　

　　二、租赁房屋的维修维护义务

　　

　　1、租赁房屋的维修维护义务

　　

　　（1）租赁房屋的法定维修维护义务

　　

　　（2）租赁房屋的约定维修维护义务

　　

　　（3）承租人在租赁期内因使用租赁房屋而受到的损害由谁负责

　　

　　2、租赁房屋侵害原则

　　

　　（1）租赁期间，承租人擅自变动承租房屋结构的处理方式

　　

　　（2）第三人对房屋进行侵害的处理方式

　　

　　（3）租赁房屋对第三人造成侵害的处理方式（火灾、漏水）

　　

　　三、关于租赁合同履行纠纷

　　

　　1、租赁合同履行过程承租人的义务

　　

　　（1）承租人的付款义务

　　

　　（2）承租人逾期、拒绝履行付款义务的后果

　　

　　（3）承租人持续经营、擅自停业的后果

　　

　　（4）承租人合法经营义务

　　

　　（5）承租人与相邻租户的权利

　　

　　（6）承租人对消防设备设施的保护和正当使用

　　

　　2、租赁合同履行过程出租人的义务

　　

　　（1）租赁房屋的质量保证

　　

　　（2）物业管理服务

　　

　　（3）出租人开具票据义务

　　

　　（4）出租人/物业公司对公共区域的管理责任

　　

　　3、其他情形

　　

　　（1）商场内发生安保责任事件

　　

　　（2）承租人销售侵权产品的处理方式

　　

　　4、招牌和广告

　　

　　（1）广告位的使用涉及的法律问题

　　

　　（2）招牌和广告牌坠落的法律责任

　　

　　5、停车位

　　

　　四、租赁合同提前终止的情形

　　

　　1、法律规定的租赁合同终止情形

　　

　　2、出租人提前解除租赁合同权利

　　

　　3、承租人提前解除租赁合同权利

　　

　　4、租赁合同被提前解除时违约责任的承担

　　

　　5、通知与送达

　　

　　五、租赁房屋的返还

　　

　　1、租赁房屋返还的时间、状态

　　

　　（1）返还租赁房屋的时间、租赁房屋返还的状态

　　

　　（2）装修残值的处理方式

　　

　　2、逾期返还租赁房屋的责任、后果

　　

　　3、租赁房屋的拆迁及补偿

　　

　　六、如何进行租赁合同诉讼

　　

　　1、房屋租赁合同纠纷的起诉条件、受理要点

　　

　　（1）房屋租赁合同的诉讼条件

　　

　　（2）房屋租赁合同的管辖规则（合同约定解决争议方式）

　　

　　（3）房屋租赁合同的诉讼时效

　　

　　（4）诉讼费用的承担

　　

　　2、房屋租赁合同诉讼中普遍的争议焦点

　　

　　（1）租赁合同被提前解除是否合法

　　

　　（2）租赁合同约定的违约金是否过高是否应当适用

　　

　　3、违约金与损失赔偿是否能够并用

　　

　　4、判决与执行

　　

　　5、被告的抗辩理由

　　

　　第二天  下午  13:30-15:30

　　

　　授课主题：商业地产租赁合同风险剖析

　　

　　授课方向：从一份商业地产租赁合同中能看出的风险以及防患措施

　　

　　【课程说明】

　　

　　【主办机构】中国房训网

　　

　　【时间地点】2016年1月15-16日   北京（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）

　　

　　【培训费用】3980元/人（讲师费、场地费、学习费、资料费、茶歇），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

　　

　　【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925     QQ：2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信号：fangxunwang

　　

　　[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]

　　

　　【2015年12月份最新房地产培训课程】

　　

　　12月份最新房地产培训课程：http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.html

　　

　　【2016年度房地产精品课程培训计划】

　　

　　2016年度房地产精品课程培训计划（120期精品房地产专业课程，为您量身打造！）：http://www.hfsup.cn/2016peixun.htm

　　

　　（含：商业地产、工程管理、设计管理、景观设计、营销策划、销售技巧、采购管理、运营管理、项目管理、成本管理、物业管理、财务管理、人力资源、客户关系、精装修、开发管理、法律法规、地产金融、投融资管理、精装修管理、旅游地产、养老地产、工业地产等）