【金牌讲师】

 

　　李老师：资深税务官员，从事税务征管稽查工作二十余年，总局《房地产税收检查培训教案》编写人员，税务局培训老师。有常年战斗在一线的税务稽查经历，深刻了解企业的税务问题，擅长房地产企业纳税检查、土地增值税稽核与税务风险评估，

 

　　【课程大纲】

 

　　第一部分 土地增值税清算筹划与反筹划

 

　　营改增后，土地增值税还没有废止的信息(传闻会变为增值税的一个附加征收率)，土地增值税清算将面临新的情况，所对应的扣除项目金额所需的发票管控变为更加严格，纳税人冒风险增加成本发票，留下的痕迹将更加清析，潜伏期可能更长，因此在授课讲解中，将结合税务稽查案例，让纳税人从中认识，现今所从事的业务，在今后面临稽查时能否过关？何事可为，何事不可为。具体内容如下：

 

　　一、土地增值税的基本原理。

 

　　二、土地增值税征收范围及收入的审核，营改增后收入的含税与不含税价？

 

　　三、土地增值税扣除项目的审核

 

　　(一)、地价的审核     (二)、开发成本的审核      (三)费用的扣除      (四)、税收扣除

 

　　(五)、附加费用的扣除：什么能够加计扣除？什么不能加计扣除？土地增值税常见的多套测算方案；

 

　　四、土地增值税的清算责任、清算义务

 

　　五、稽查介入土地增值税税清算的时点与条件

 

　　六、土地增值税复核审核后，税务机关可能的处理

 

　　1、税务对中介审核后责任认定分析，这牵涉到处罚谁的问题。

 

　　2、通知清算拒不清算后，稽查介入的法律责任。

 

　　3、土地增值税未清算未实际缴交与企业所得税项目清算扣除的关系及处理。

 

　　4、土地增值税清算的处罚问题：A、发票处罚；B、成本调整；C、计算方法调整；D、预缴阶段的虚假发票处理方式；F、清算后发现虚假成本的处理方式。处罚与不予处罚的理由与原因分析

 

　　5、滞纳金加收计算问题：可以不加收滞纳金的情形。

 

　　七、土地增值税以投资控制增值率的税收筹划问题分析

 

　　八、对公共配套设施费的再认识。

 

　　第二部分 房地产企业资本交易业务探讨

 

　　什么是资本交易市场？所谓资本交易市场其实就是专门交易那些能够带来收益的虚拟资本(商品)的场所或机构。在这个资本交易场所中，可有这么两类人群：第一类是发起人或募资人：将资产打包成资本(股份)出售或募资的，这类称为发起人或受资人，获取资金的控制权或支配权；第二类投资人，通过投资合同证明，其有未来有获取资本的相应权力。投资人怀揣“能够带来未来收益的”希望，坚定着不确定“价值发现”，等待着另一个后继的“价值发现”。在这些募资与投资交易过程中，所谓的“公允价值”严重背离了净值及原始成本，因而产生溢价发行、不等值入股、债权豁免、债务重组等资本交易，因此必然产生各股东、发行人、投资人、交易人的各类潜在收益与损失，这些问题都涉及到税收，它可能因为身份不同、时间点不同而产生不同的税负。因此，针对房地产企业，着重详细讲解下面问题：

 

　　1、房地产企业因注册资本低产生弱化资本情况下，可能遭遇的增值税、企业所得税问题。

 

　　2、可能产生税收差异的几类投资人：居民、非居民、非居民法人、非居民个人、一级市场股东、二级市场股东。

 

　　3、可能涉及税收的几类问题：有限改制公司改制为股份、股权分置、对价、大小非解禁、定向增发、存量发行、企业重组、债务重组、股权收购、资产收购、合并、分立。

 

　　4、什么是资本交易？股权与资产的关系？在交易过程中税务机关的是在什么时间找谁收税中？

 

　　5、资本交易中的一般税收原则及特殊性税务处理原则的选择。即时纳税与递延性纳税的区别。

 

　　6、个人股东股权转让的个人所得税代扣代缴问题？

 

　　7、何为税务机关认定的“股权转让的价格明显偏低问题”，个人与法人股东有何区别？

 

　　具体操作重点讲解下面26问题：1. 股权转让收入确认时间  2.同一集团内平价转让、3.权益法下的损益调整、4.股权成本结转方法、5.送转派计税基础确认、6.视同分红：注销与减资、7.原股东承担债权债务、8.股权转让的土地增值税与营业税、9.股票转让的营业税问题、10.自然人转让股权(285号)、11.3种有正当理由、12.6类资产按照评估价值、13.单项目转让与注销(41号)、14.四大股东分红、15.H股股票分红(348号文件)、16.做出分配决议未实际提取、17.未分配利润转增资本、18.盈余公积转增资本、19.股票溢价转增资本、20.资本溢价转增资本、21.其他资本公积转增资本、22.合伙企业的先分后税(财税〔2008〕159)、23.LP和GP是私募基金组织形式的税收问题……

 

　　第三部分 《营改增后房地产风险管控》

 

　　一、36号文件房地产营改增后的待遇与选择。

 

　　新项目与老项目的计税方式。不同项目不同待遇，不同核算。

 

　　二、下游：购房客户对开发商的要求与自身税率/征收率的选择。

 

　　三、上游：客户的选择，可因项目不同而导。

 

　　客户可分为：一般纳税人一般征收方式、一般纳税人简易征收方式、小规模纳税人。

 

　　忌发票的不同项目间进行挪移？税务机关不易控制。

 

　　1、建筑商的选择。普票或专票？税率与税额？

 

　　2、材料商的选择，直接选择进行甲供工程？推荐给建筑商？

 

　　3、业务的控制与发票的验证

 

　　4、可能取得各类发票与抵扣的关系

 

　　5、综合比价：价与税收抵扣

 

　　四、不动产的投资与过户增值税征免问题？

 

　　五、税收优惠与发票开据：重组时经营性资产的过户与转让、新界定的价外费用。

 

　　六、视同销售：在弱化资本情况下，房地产开发商关联企业的资金往来可能被视同。

 

　　七、出租与出售：因取得方式不同异

 

　　八、进项与销项内容与时点分析：不同业务可能的进项；销项发生时间；进项发生时间。

 

　　九、面临的发票风险

 

　　【课程说明】

 

　　【主办机构】中国房训网

 

　　【时间地点】2016年9月23-24日   武汉（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）

 

　　【培训费用】3280元/人（讲师费、场地费、学习费、资料费、茶歇），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

 

　　【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925     QQ：2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信号：fangxunwang

 

　　[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]

 

　　【2016年9月份最新房地产培训课程】

 

　　9月份最新房地产培训课程：http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.htm

 

　　【2016年度房地产精品课程培训计划】

 

　　2016年度房地产精品课程培训计划（120期精品房地产专业课程，为您量身打造！）：http://www.hfsup.cn/2016peixun.htm

 

　　（含：商业地产、工程管理、设计管理、景观设计、营销策划、销售技巧、采购管理、运营管理、项目管理、成本管理、物业管理、财务管理、人力资源、客户关系、精装修、开发管理、法律法规、地产金融、投融资管理、精装修管理、旅游地产、养老地产、工业地产等）