【课程背景】

 

　　2016年，房地产业全面“营改增”，国地税征管和税务稽查深度融合，“金税三期”紧锣密鼓全面推进，纳税人管理实行“黑名单”制度，山雨欲来风满楼。新的形势下，特别是营改增后，税收管理产生新的不确定性风险，企业财税管理人员面临新的更高的挑战！

 

　　在如此严峻的税收形势下，您是选择提高自己的税收管理技能，还是被动的茫然应对呢？欢迎来到我们为您开设的“房地产业纳税管理六大实用技能”专题课堂，财税专家陈萍生老师将为您做两天的专业讲解，破解税收管理难题，一定让您满载而归！

 

　　【课程对象】

 

　　各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、税务经理，财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

 

　　【金牌讲师】

 

　　陈老师：著名税务策划专家，中国注册税务师、注册会计师，国家税务总局稽查局税收专项检查组成员、税收咨询服务组成员。曾在税务干部学校任教，历任区地税局税政科副科长、科长、副局长、局长，市局稽查局局长；省注册税务师后期教育主讲老师、国家税务总局中国税务杂志社《税收疑难问题解答》专栏首席咨询顾问及专家；在全国税务系统业务精英，税收策划理论界独树一帜，多家税收策划网评价其为"十大税收策划专家"；在国家级税务专业报刊发表税收业务筹划文章和税收论文200多篇。出版个人专著5部，参与国家税务总局稽查局编写税务稽查专业培训教科书《房地产税务稽查实务》和《税务稽查案例》书籍二部；个人专著《企业所得税疑难业务指南》和《企业并购重组税收筹划及运用》深受税务界和企业界的好评。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座上千次，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。

 

　　【课程大纲】

 

　　第一节：营改增后增值税管理技能

 

　　1．计算增值税销项税额的基数管理，为什么不能仅按开票金额计算销项税额？

 

　　2．完工交房前的预收款收入和完工后的收入如何计算增值税

 

　　3．完工前的按揭分期收款收入与完工后的按揭分期收款纳税处理为何不同？

 

　　4．增值税的纳税义务发生时间管理，与营业税相比发生了哪些变化？为什么计算增值税时不能仅仅按开票收入计算？

 

　　5．销售退回、价格折扣和价格折让管理，如何开具红字发票？冲减收入的方法与账务处理

 

　　6．增值税视同销售管理，增值税视同销售与企业所得税视同销售不同点在哪里？

 

　　7．增值税地税凭证管理，现有哪几类扣税凭证可以抵减销项税额？

 

　　8．进项税金抵扣的管理，不是所有的增值税专用发票都能抵扣。

 

　　9．混用合用的固定资产、不动产和管理费用、销售费用中发生的进项税额抵扣管理

 

　　10．增值税简易征税管理，要注意哪几个方面的问题

 

　　11．营改增后，企业处置旧固定资产和销售建筑材料管理，按什么税率缴纳增值税？

 

　　12．增值税会计核算管理。财政部最新营改增会计核算有哪些变化？简易征税和一般计税如何正确核算？

 

　　第二节：个人所得税管理技能

 

　　1．个人所得税扣缴对象管理。凭正式税务发票付款为何仍要扣缴个税？营改增后，如何避免少扣缴个税风险？

 

　　2．个人工资薪金、置业顾问所得的管理。哪些个人所得不需要纳税，哪些个人所得需要纳税

 

　　3．营销实物奖励赠送个人所得税管理。企业的营销活动中，哪些行为处理不纳税？

 

　　4．企业报销个人车辆使用费和通讯费用不征税的扣除标准及账务处理

 

　　5．个人股权平价低价转让管理，转让股权评估检查有哪三种定价方法？哪些情形的平价低价转让股权会得到税务机关认可？

 

　　6．企业资本公积及留存分配和转增股本征免税处理

 

　　7．分红个人所得税管理，企业账务处理中需要视同股息红利分配缴纳个税的5种情形分析

 

　　8．公司股份制改造中个人股东征免税风险识别

 

　　第三节：企业所得税管理技能

 

　　1．企业汇算清缴中收入确认时点分析，税务检查时主要依据哪三个重要文件？

 

　　2．开发产品完工前收入和完工后收入的会计与企业所得税处理分析

 

　　3．一次性付款收入、按揭收入、分期付款收入和委托代销收入，什么时候确认收入？

 

　　4．开发产品视同销售分析，内部使用、产权登记、分支机构转移是否需要视同销售？

 

　　5．拆迁补偿中用自建房支付土地价款或拆迁费如何按进行会计税务处理？

 

　　6．购房附赠车位、附赠电器等实物，是否视同销售

 

　　7．地下车位征免税分析，销售地下车位和出租地下车位如何征税

 

　　8．房屋出租收入确认时点是收款时间，还是合同约定收款时间？跨年度一次性提前收取房租的如何确认收入？欠交房租的要不要确认收入？房屋免租是否要视同收入纳税？

 

　　9．物业费收入的确认时间管理，欠交的物业费要不要确认收入？

 

　　10．财政性补助收入的管理，会计正确核算处理及符合不征税收入的三个条件？

 

　　11．会计核算中开发成本的主要项目分类及税法与会计差异

 

　　12．开发成本中共同成本企业所得税的分配方法，占地面积法、建筑面积法、预算造价法和直接成本法的具体举例分析运用

 

　　13．企业有哪些成本费用可以在完工后计提，可以计入开发成本税前扣除？以前年度发生的成本费用在取得发票时如何处理？

 

　　14．开发费用中销售费用和利息费用税前列支的管理。营销置业顾问费用、民间借贷利息、关联方单位和个人借款利息、混合性融资利息支出、小额贷款和信托融资费用税前列支处理

 

　　15．营销设施建造费用企业会计处理与企业所得税处理的差异分析

 

　　16．企业免费提供给员工的住房租金支出能否税前扣除？职工食堂承包给个人经营，无法提供正规的票据凭证。如何在税前扣除？

 

　　17．企业为职工发放的通讯费补贴或职工凭票报销的通讯费，如何处理？

 

　　18．临时雇用人员，无劳动合同、无各种保险，其支付的工资能否税前扣除？

 

　　19．资产的计税基础的确定。资产评估后如何处理才不缴纳企业所得税？

 

　　20．关联方交易成本和费用管理，哪些成本费用成为检查评估重点？独立交易原则适用如何正确判断？

 

　　21．营业外支出管理，赞助捐赠支出、违约金收支税前扣除的处理分析

 

　　第四节：土地增值税管理技能

 

　　1．土地增值税清算管理。清算的两种情形及符合清算的条件是什么？一次清算后还能再次清算吗？清算当年因补缴纳土地增值税出现亏损，企业有何选择处理？

 

　　2．土地增值税清算项目划分和清算收入的确认，合同收入与发票收入不一致怎么处理？补退房款、价外收费、租赁收入如何处理？

 

　　3．开发房屋用于拆迁补偿、用于政府保障性用房是否要视同销售？是否计入拆迁补偿费支出？

 

　　4．政府补助收入是计入营业外收入，还是冲减土地征用拆迁补偿费支出？

 

　　5．无产权的公共设施，如地下车位转让或出租如何缴纳土地增值税？

 

　　6．土地增值税扣除项目的范围划分，企业缴纳的行政事业性收费政府性基金是哪些计入开发成本，哪些计入开发费用?

 

　　7．土地、开发成本、开发间接费用等共同扣除项目在不同清算项目间的3种分配方法，连体楼如何分别计算开发成本，如何分摊土地成本？

 

　　8．哪些开发企业可以实行加计扣除？哪些不可以加计扣除？

 

　　9．企业借款利息费用和开发费用的清算扣除管理。金融机构借款利息和非金融机构借款利息支出，如何在土地增值税中扣除？没有利息支出的，如何计算扣除开发费用？

 

　　10．企业缴纳的营业税金及附加如何扣除，营改增后，营业税金及附加包括哪些？企业缴纳的增值税可以扣除吗？

 

　　11．销售自用的开发产品，是按新房还是按旧房计算土地增值税？有什么区别？

 

　　第五节：财产行为税管理技能

 

　　1．土地使用税管理。房地产企业购置土地何时开始缴纳土地使用税，哪些土地可以不需要纳税？开发产品销售后，何时停止计算土地增值税？

 

　　2．房产税管理。房地产企业哪些房产要缴纳房产税，哪些不需要缴纳房产税？会计上为何要将土地和房屋分开核算，土地价值要计入房产价值缴纳房产税吗？哪部分土地可以不缴纳房产税？

 

　　3．房产评估增值为贷款有缴纳房产税的风险吗？房屋租金收入缴纳房产税时，营改增后租金收入是含税价还是不含税价？

 

　　4．免租、无租房产缴纳房产税问题处理，免租无租期间，谁是房产税纳税人？

 

　　5．印花税管理。应税凭证应税合同解释，如企业注册资本需要缴纳印花税吗？企业之间借款合同需要纳税吗？增值税金额属于应税合同金额吗？

 

　　6．契税管理。契税计税依据和纳税时间发生了哪些变化？购置土地后，企业支付的拆迁补偿费和市政配套费是否缴纳契税，什么情况下可以不再缴纳契税？

 

　　第六节：企业重组纳税管理

 

　　1．企业重组的六种主要方式

 

　　2．房地产企业重组的契税优惠政策

 

　　3．房地产企业重组的增值税、土地增值税、个人所得税、印花税政策

 

　　4．房地产企业重组的企业所得税优惠政策

 

　　5．企业股权转让和资产转让的税收管理，什么情况下可以不缴纳所得税和增值税？如何避免多纳税或少纳税？

 

　　6．企业合并和企业分立的税收管理，如何合理利用合并、分立税收优惠政策为企业和股东节约税收？注销项目公司与合并项目公司选择安排

 

　　7．企业注销的税收管理。一般注销与合并注销的税收风险区别，不按规定注销股东要承担哪些风险和连带责任？

 

　　【课程说明】

 

　　【主办机构】中国房训网

 

　　【时间地点】2016年11月9-10日   郑州（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）

 

　　【培训费用】3280元/人（讲师费、场地费、学习费、资料费、茶歇），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

 

　　【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925     QQ：2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信号：fangxunwang

 

　　[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]

 

　　【2016年11月份最新房地产培训课程】

 

　　11月份最新房地产培训课程：http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.htm

 

　　【2016年度房地产精品课程培训计划】

 

　　2016年度房地产精品课程培训计划（120期精品房地产专业课程，为您量身打造！）：http://www.hfsup.cn/2016peixun.htm

 

　　（含：商业地产、工程管理、设计管理、景观设计、营销策划、销售技巧、采购管理、运营管理、项目管理、成本管理、物业管理、财务管理、人力资源、客户关系、精装修、开发管理、法律法规、地产金融、投融资管理、精装修管理、旅游地产、养老地产、工业地产等）