【课程背景】

 

　　面对经济转型改革大潮冲击和“营改增”涉税影响，房地产如何站在公司整体战略运营视角树立针对房地产特点的增值税管控思维观？财务部门如何做好全员营改增应对的财务管控、发票风险防范、内部控制规范、合同调整和公司架构再造？客观存在的合作开发和代建市场需求如何转型应对？针对“营改增”对房地产各方面冲击的实务解析，如何调整所得税筹划思维理念？实操应用中有效应对方法有哪些？

 

　　房地产企业项目众多，临近年底，有的项目完工入住，有的项目仍在建造，有的项目竣工已销售现房但没入住，汇算清缴如何处理？完工开发产品一定要结转收入吗？未完工开发产品没结转收入也算所得税吗？部分入住项目到现在工程也没结算完，发票差多了，怎么办？

 

　　作为资金密集型高暴利行业的房地产企业，实操中如何有效利用组织架构搭建和资本运作破解融资瓶颈？高暴利如何最优化税负导出？如何由高涉税风险的地产集团向低涉税风险的非地产集团转化？以资金流、社保流为线索涉税检查的深入，在国务院七部委强力部署“双打”高压态势下，房地产企业法定代表人和财务人员如何面临自身安全问题的严峻挑战？

 

　　本次课程在回顾2016年全年65个税收新政的基础上，创造性提出房地产建安汇算清缴与纳税管理新思路，结合国家房地产财税新政，针对该行业特点分不同阶段就房地产企业汇算清缴风险识别、报表填报、涉税筹划、实操管控、案例解析，破解房地产企业汇算实操中疑难问题及易错风险点，让你轻松掌握增值税征管体制下所得税汇算清缴风险管控技能和筹划技巧。

 

　　【课程收益】

 

　　1．全面解决营改增对房地产建筑企业所得税收入金额确认差异的影响

 

　　2．全面解决营改增对房地产建筑企业所得税收入确认时间差异的影响

 

　　3．深度剖析房地产建筑企业重大疑难问题的所得税处理

 

　　4．房地产建筑企业所得税重点业务的申报表填报技巧

 

　　5．房地产建筑企业复杂业务申报表的正确填报方法

 

　　6．房地产建筑企业会计处理与所得税差异的报表调整思路

 

　　7．房地产建筑企业所得税处理与其他税种税负的平衡

 

　　【学员对象】

 

　　各房地产、建筑施工企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

 

　　【金牌讲师】

 

　　于老师：

 

　　全国注册税务师、会计师，资深税务稽查专家、是实战型企业培训讲师和资深财税顾问。从事税务工作二十多年，期间从事过十三年税务稽查工作，两年征管工作，六年税政法规工作。在全国各地和网络开放平台上多次讲授《房地产企业营改增下全盘财务处理和纳税筹划》、《房地产企业三大清算项目实操应用和营改增应对》、《房地产企业全程票据处理和合同规划》、《房地产企业成本管控和资金预算》、《房地产企业“营改增”全方位应对和转型的组织架构搭建》等实践方面非常强的财税实务课，培养了很多财务总监。讲课以基层财税实务应用见长，政策解析深刻，培养学员树立运用税政法制思维方式解决实践工作中对各类财税疑难问题的处理能力，并结合企业实际，充分利用现行有效财税新政策解决财税疑难问题的能力强。授课风格生动诙谐、风趣幽默、深受学员好评，被业内称为“财税实战大咖”。

 

　　【课程大纲】

 

　　第一篇：增值税全方位管控应对篇

 

　　第一节、管控思维调整

 

　　1．从企业转型和税收征管调整应对视角，解读“营改增”新政给房地产和建安企业带来哪些机遇和挑战。

 

　　2．房地产和建安企业如何破解现有营业税征管瓶颈和全方位应对增值税挑战？通过增值税管控原理结合征管现状分析，洞悉营改增影响领域和未来企业转型前景，解读如何调整财务管控的思维定向，建立筹划应对新技能？

 

　　第二节、战略运营视角的增值税管控

 

　　1．营改增新政对企业经营、财务、管控、资金流、投融资、工程招投标、工程造价、绩效考核等方面都有哪些影响？

 

　　2．相关部门如何从公司战略运营视角进行全方位管控应对。如：

 

　　3．营改增后如何进行招投标？

 

　　4．建筑工程发包模式如何选择能使开发和建筑双方综合税负最优？

 

　　5．营改增后如何进行盈利预测和对外报价？

 

　　6．如何进行采购定价优选供应商？营改增对总分包业务都有哪些影响？

 

　　7．如何进行合同规划使清包工税负最优化？

 

　　8．销售模式如何优选更有利于营销和税负最优化？

 

　　第三节、合同管理

 

　　1．合同生效必备要件有哪些？增值税征管体制下各类工程合同应如何签订？应注意哪些涉税风险？内控方面如何管理好合同？

 

　　2．合同控税原理在税务风险防范方面的应用技巧及案例解析。

 

　　第四节、发票管控

 

　　1．营改增后发票如何管控？如何防控虚开发票？虚开发票的应对方法？

 

　　2．增值税下各类实务问题发票开具的实例演示。

 

　　3．发票管控中的实务案例解析。

 

　　第二篇：企业所得税汇算篇

 

　　第一章、所得税汇算清缴概述

 

　　一．汇算清缴的主体判断和风险防控？实操应用中如何搭建公司组织架构在所得税方面税负最优？汇算清缴中应树立什么样的税收管控思维理论才能有效应对国地税征管体制改革大潮冲击？

 

　　二．大数据时代汇算清缴后税务机关对所得税哪些方面将重点评估和检查？如何进行补退税的会计处理？如何有效应对税务稽查和纳税评估？

 

　　三．新版企业所得税纳税申报表目前都有哪些新变化？房地产企业应关注哪些涉税风险点？有哪些筹划利用点？房地产企业全套纳税申报表填制方法。

 

　　四．房地产企业所得税汇算清缴涉及哪些主要财税新政？系统梳理并解读企业所得税系列新政新规。如：

 

　　1．所得税汇算清缴实践操作变化问题提示：审批、备案、专项申报、总分机构、中介机构报告、关联方业务往来、电子申报新规。

 

　　2．新修订的企业所得税年度纳税申报表的填写、录入工作要求。

 

　　第二章、开办期间业务的所得税汇算处理

 

　　1．财务和税务上如何划分筹建期间？筹建期间发生的开办费如何会计处理和所得税前扣除？筹建期间有哪些涉税风险点？如何利用筹建期的政策进行税收筹划？

 

　　2．案例：筹建期发生开办费支出如何在新版企业所得税年度申报表中计算和填报。

 

　　第三章、预售期间的汇算清缴

 

　　一．预售期间的所得税预缴

 

　　新版企业所得税预缴申报表都有哪些新变化？预缴申报应关注哪些风险点？有哪些税收筹划应用点？总局新版三期所得税预缴申报在填报中有哪些新规定？避免多交企业所得税有哪些方法？

 

　　案例：房地产企业所得税预缴特殊规定结合新版预缴申报表的案例解析？

 

　　二．预售期间的汇算清缴

 

　　㈠ 预售期间取得各类收入如何确认计税收入？有哪些涉税风险点?有哪些节税技巧？

 

　　㈡ 业务招待费、劳动保护支出等限额扣除类项目破解限额的涉税实务应用技巧？捐赠支出票据处理技巧。如何通过税收筹划处理捐赠业务有效税前扣除？汇算中常见问题答疑解析。

 

　　㈢ 房地产的融资问题。

 

　　1．关联企业融资的涉税风险实务解析。企业组织架构如何搭建对企业融资有利？

 

　　2．向非金融机构及个人借款如何解决税前扣除问题？

 

　　3．预售阶段汇算清缴融资方面应关注哪些涉税风险点？

 

　　案例：房地产企业项目预售阶段在年末汇算清缴时，如何结合新版年度纳税申报表进行填报实例解析。

 

　　第四章、竣工销售期间的汇算

 

　　一．收入总额的管理

 

　　1．竣工阶段会计和税法在收入确认方面有哪些差异？收入确认两大原则的实操应用。

 

　　案例：不同阶段收入处理实例解析。

 

　　2．各类返还收入会计和税务处理技巧应用？代收费用及视同销售税务处理技巧？汇算中收入确认问题集锦。

 

　　二．扣除项目的管理

 

　　1．税前扣除原则有哪些？哪些项目应按收付实现制确认税前扣除？汇算中费用扣除问题集锦，如：上一年度已计提但未支付的工资、“五险一金”及类似的成本、费用、税金、损失和其他支出如何税前扣除？补缴以前年度的社会保险费如何税前扣除？……

 

　　2．扣除项目的法理应用和案例解析。

 

　　3．成本核算和管控应用

 

　　(1) 房地产企业六大主要成本项目的行业标准构成比例？

 

　　(2) 房地产企业的土建成本中各主要成本项目的行业标准构成比例？

 

　　(3) 房地产企业中开发变动成本项目的行业标准主要构成比例？

 

　　(4) 税法上滚动开发共同成本如何分配？

 

　　(5) 开发项目产品已完工但大量缺建安发票，汇算中如何处理使企业所得税的税负最优且涉税风险最小？

 

　　4．房地产企业期间费用的处理。

 

　　(1) 开发费用中有标准有限额的扣除规定有哪些？如何有效破解企业所得税的限额扣除，达到扣除最大化目的？

 

　　(2) 业务招待费涉税风险检查及节税技巧应用案例。

 

　　(3) 企业购买古玩字画如何财税处理能在房地产企业的所得税税前扣除？

 

　　(4) 职工集体旅游如何税务处理最优？

 

　　(5) 防暑降温费、防暑降温用品节税技巧应用。

 

　　(6) 关联企业间无偿借款和利息费用的涉税风险控制和税收筹划策略应用。

 

　　(7) 个人股东向银行贷款再给企业使用的涉税风险及控制策略。

 

　　(8) 汇算中费用扣除问题集锦，如：年终表彰大会，会后吃饭的餐票是否是业务招待费？报销非本单位人员的差旅费如何税务处理？……

 

　　5．工资薪金涉税新政解读：

 

　　问题1：企业根据生产经营情况临时雇用人员，无劳动合同、无各种保险，其支付工资能否税前扣除？

 

　　问题2：企业免费提供给员工的住房租金支出能否计入职工福利费在税前扣除？

 

　　问题3：某企业春节期间对已离退休职工发放现金补贴，该补贴能否在企业所得税税前扣除？

 

　　6．房地产企业税前扣除管理

 

　　(1) 计税成本如何确认？

 

　　(2) 特殊事项的处理。如：以前年度应扣未扣费用、应扣未扣资产损失如何税务处理？如何填报所得税汇算申报表？

 

　　三．所得额计算方法。

 

　　案例：项目产品完工期间如何进行所得税汇算清缴？如何结合年度申报表进行填报的案例解析。

 

　　第三篇：营改增对房地产建筑企业所得税的影响及应对攻略

 

　　1．增值税确认了收入，会计没有确认收入，企业所得税如何调整？

 

　　2．增值税没有确认收入，会计也没有确认收入，企业所得税是否调整？

 

　　3．增值税确认了收入，会计也确认了收入，企业所得税调与不调？

 

　　4．增值税没有确认收入，会计上确认了收入，企业所得税如何处理？

 

　　5．如果增值税交错了，会计也做错了，企业所得税汇算如何做调整？

 

　　6．没有开红字发票的销售退回，企业所得税如何处理？

 

　　7．收入税会差异的处理原则和方法；

 

　　8．收入上的税会差异对具体申报表填表项目的影响；

 

　　9．增值税差额纳税业务对企业所得税的影响；

 

　　10．增值税视同销售和企业所得税视同销售在执行会计制度和会计准则下视同销售的不同处理结果，产生的税会差异如何调整？

 

　　11．增值税的免税收入与企业所得税免税收入的不同；增值税的不征税收入与企业所得税的不征税收入的不同；会计如何处理？

 

　　12．营改增后房屋改扩建时增值税政策与企业所得税政策不同产生的问题解决方案；

 

　　13．集团内统借统还业务是否受关联方借款债资比的限制？不同贷款利率情况下对企业所得税的影响？企业所得税税前扣除的合法凭证？

 

　　14．房地产企业预售方式预收款的企业所得税计算及填报技巧；

 

　　15．房地产建筑企业老项目简易计税与一般计税时，预售与现售对企业所得税的影响及申报表填报要求；

 

　　16．房地产现售方式下预收款的处理原则和企业所得税处理；

 

　　17．房地产建筑跨地区项目的所得税申报；

 

　　18．售房合同中收款方式不同对企业所得税的影响；

 

　　19．筹资方式对利息支出的影响；

 

　　20．建筑业预收款的企业所得税处理？会计处理？税会差异如何解决？如何申报？

 

　　21．建筑业挂靠业务的企业所得税调整方法。

 

　　第四篇：专家现场答疑互动，解答学员疑难问题(权威、实战、实务)

 

　　(不限于以上内容，可以扩展到全流程各税种答疑。请准备工作中实际疑问，在课堂上和您共同分享解决问题的喜悦。)

 

　　【课程说明】

 

　　【主办机构】中国房训网

 

　　【时间地点】2016年12月16-17日   合肥（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）

 

　　【培训费用】3280元/人（讲师费、场地费、学习费、资料费、茶歇），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

 

　　【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925     QQ：2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信号：fangxunwang

 

　　[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]

 

　　【2016年12月份最新房地产培训课程】

 

　　12月份最新房地产培训课程：http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.htm