【课程背景】

 

　　在金税三期严征管的大数据时代，房地产企业如何适应增值税票据规范抵扣和土地增值税查实清算征管体制新要求，从战略运营视角做好财税管控，转换财税处理思维观，以公司整体架构优化和内控制再造为抓手，结合增值税原理以把控合同筹划和发票风险关为主线，全面提升针对行业运营特点的财税管控新技能。

 

　　针对清盘阶段房地产企业财务人员和老板最为头疼的土地增值税，如何进行开发前期的公司整体组织架构搭建有效应对土地增值税的高税负问题？如何利用本企业的财务资料结合国家最新土地增值税新政进行土地增值税测算和模拟清算？税务机关如何进行土地增值税清算检查和纳税评估？如何有效应对？通过实操案例结合申报表填报的模拟演练，让您轻松掌握土地增值税的测算管控和清算检查应对新技能。

 

　　【金牌讲师】

 

　　于老师：全国注册税务师、会计师，是实战型企业培训讲师和资深财税顾问。从事税务工作二十多年，期间从事过十五年税务稽查工作，两年征管工作，五年税政法规工作。在全国各省多次讲授：增值税体制下房地产和建安企业全盘财税管控核算再造、房地产企业三大清算实操和营改增应对、增值税严征管体制下房地产和建安企业组织架构搭建及商业模式创新和资本运作、房地产企业全程票据处理和合同规划、房地产企业成本管控和税收筹划预算、房地产和建安企业内控制漏洞识别和财税风险应对等实践方面非常强的财税实务课，培养了很多财务总监。近年来，为多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产和建安企业集团的财税顾问。讲课以基层财税实务应用见长，讲解精辟透彻，脉络清晰。善于启迪思路，剖析背景，从源头上讲解财税政策制定的初衷。善于从法理上解释法律条文，善于归纳总结，将一个个复杂的财税知识点结合行业实务特点分析得简单易懂。善于结合行业运营实际，充分利用现行有效财税新政解决财税疑难问题的能力强。

 

　　【课程对象】

 

　　各房地产企业老板、总会计师、首席财务官、财务总监、财务经理、税务总监与经理及主管、税务会计以及税务咨询公司财会办税人员等。

 

　　【课程大纲】

 

　　上  篇：房地产企业财税运营管控

 

　　第一节：管控思维新定位

 

　　1．房地产企业如何破解原有营业税征管瓶颈和全方位应对增值税挑战？

 

　　2．解读如何调整财务管控的思维定向，建立管控应对新技能？

 

　　第二节：战略运营视角的财务管控

 

　　1．营改增新政对企业经营、财务、管控、资金流、投融资、工程招投标、工程造价、绩效考核等方面都有哪些影响？

 

　　2．相关部门如何从公司战略运营视角全方位管控应对？

 

　　3．营改增后如何进行招投标？

 

　　4．建筑工程发包模式如何选择能使开发和建筑双方综合税负最优？

 

　　5．营改增后如何进行盈利预测和对外报价？

 

　　6．如何进行采购定价优选供应商？

 

　　7．在“不能”取得增值税发票前提下，如何博弈商品价格？

 

　　8．营改增对总分包业务都有哪些影响？

 

　　9．如何进行合同规划使清包工税负最优化？

 

　　10．资质共享问题如何最优化解决？

 

　　11．销售模式如何优选更有利于营销和税负最优化？

 

　　第三节：合同管理

 

　　1．合同生效的必备要件有哪些？

 

　　2．增值税征管体制下各类工程合同应如何签订？应注意哪些涉税风险？

 

　　3．如何内控管理好合同？

 

　　4．合同控税原理在税务风险防范方面的应用技巧及案例解析

 

　　第四节：发票管控

 

　　1．营改增后发票如何管控？如何防控虚开发票？虚开发票的应对方法？

 

　　2．增值税下各类实务问题发票开具的实例演示

 

　　3．发票管控中的实务案例解析

 

　　下  篇：土地增值税清算

 

　　第五节：土地增值税清算概述

 

　　1．做好土地增值税日常清算管控必备财税知识。

 

　　第六节：土地增值税算清演练

 

　　一．清算单位如何认定？

 

　　1．如何通过清算单位进行土地增值税的前期整体税收筹划？

 

　　2．清算方法有哪些？

 

　　3．清算条件及清算时间有哪些要求？

 

　　4．清算时应提供哪些资料？

 

　　二．土地增值税清算的计算与审核

 

　　（清算申报表的主附表结合具体财税文件实务应用讲解）

 

　　1．开发产品收入管理：

 

　　⑴ 土地增值税清算时，销售收入如何确认？

 

　　⑵ 实测面积与合同面积存在误差如何税务处理和土地增值税清算？

 

　　案 例：用实例解析二者的差异及如何具体处理

 

　　问 题：各类返还收入在计算土地增值税时应如何处理？

 

　　⑶ 销售收入如何审核？代收费如何处理税收最优？

 

　　⑷ 视同销售收入如何认定和审核？

 

　　⑸ 拆迁补偿案例解析及应用

 

　　2．扣除项目金额确认和审核

 

　　案 例：地价款摊销案例解析及应用

 

　　⑴ 取得土地使用权所支付的金额。包括哪些内容？如何审核？应注意哪些问题？成本费用如何分摊？ 如何填表？

 

　　⑵ 开发土地和新建房及配套设施的成本有哪些？审核应注意哪些内容？拆迁安置费的税收规定有哪些？如何填表？

 

　　案 例：本地安置和异地安置的具体应用案例解析及应用

 

　　⑶ 前期工程费。包括的内容，审核的重点有哪些？如何填表？

 

　　⑷ 设计费、工程监理费、项目咨询服务费对内和对外服务其入帐票据如何处理？

 

　　⑸ 建筑安装工程费包括的内容，审核重点有哪些？如何填表？

 

　　⑹ 基础设施费，审核的重点有哪些？绿化工程的票据如何入帐？如何填表？

 

　　⑺ 公共配套设施费。包括内容，处理原则和审核重点有哪些？如何填表？

 

　　案 例：无产权证建筑物的土地增值税计算案例解析及应用

 

　　⑻ 开发间接费用。包括内容和审核重点有哪些？如何填表？相关问题解答

 

　　⑼ 房地产开发费用在税法上有哪些规定？单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除?

 

　　⑽ 如何区分期间费用和开发间接费用？

 

　　⑾ 因土地纠纷发生的诉讼费、律师费；在筹办、举办项目开工仪式发生的相关场地布置费、礼品、奠基费用；产品的模型制作费；项目工程部的办公租金；企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用等如何区分？

 

　　案 例：利息扣除的选择实例应用

 

　　⑿ 利息支出明细申报表审核应注意的问题有哪些？如何填表？

 

　　案 例：土地出让金返还的解析及应用案例

 

　　案 例：精装房对土地增值税的影响解析及应用案例

 

　　⒀ 与转让房地产有关的税金和其他扣除项目金额有哪些税法规定？

 

　　①代收费用的处理

 

　　②关联方交易行为的处理

 

　　③土地增值税预缴和清算的会计处理案例解析

 

　　⒁ 土地增值税的税收筹划实例应用。如何利用代建房、合作建房、增加扣除项目金额、税收优惠、代收费用等筹划实例。

 

　　第七节：税务机关对土地增值税清算的检查评估的重点和企业有效风险应对方略

 

　　1．税务机关对土地增值税清算都要求企业提供哪些资料？主要检查哪些方面？

 

　　2．案头审核主要查哪些方面？重点审核哪些关键点？企业常见问题有哪些？

 

　　3．税务检查部门实地观察、盘点都做哪些程序，如何初步取证？

 

　　4．实质审核在收入方面重点检查哪些事项？如何具体检查哪些事项？

 

　　5．在扣除项目方面主要查什么？用什么方法检查？企业常见问题有哪些？

 

　　6．企业如何有效应对税务机关对土地增值税的清算检查，降低风险点，实现企业税后利润最大化？

 

　　第八节：土地增值税清算综合案例解析

 

　　1．通过税务检查中真实案例，讲解税务机关在土地增值税清算检查中发现的企业主要涉税风险及有效应对策略。

 

　　【课程说明】

 

　　【主办机构】中国房训网

 

　　【时间地点】2017年9月22-23日   贵阳（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）

 

　　【培训费用】3380元/人（讲师费、场地费、学习费、资料费、茶歇），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

 

　　【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925     QQ：2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信号：fangxunwang

 

　　[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]

 

　　【2017年9月份最新房地产培训课程】

 

　　9月份最新房地产培训课程：http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.htm

 

　　【2017年度房地产精品课程培训计划】

 

　　2017年度房地产精品课程培训计划：http://www.hfsup.cn/dongtai/notic_6250.htm

 

　　（含：商业地产、工程管理、设计管理、景观设计、营销策划、销售技巧、采购管理、运营管理、项目管理、成本管理、物业管理、财务管理、人力资源、客户关系、精装修、开发管理、法律法规、地产金融、投融资管理、精装修管理、旅游地产、养老地产、工业地产等）