【课程背景】

 

　　随着房地产企业营改增的实施、国家宏观调控的进一步加强、国地税合并征管模式的推行以及税收稽查手段的不断进步，房地产企业财务工作正在发生深刻变化，财务人员面临的税收难题越来越多，遇到的业务创新模式也越来越多，合同签订和账务处理环节隐含的纳税风险越来越大，需要和税务机关沟通协调的事项也在不断增加，这些变化对财务人员的职业素质要求也越来越高。要应对这一新形势，财务人员既要进行知识的更新学习，又必须将知识转化为解决实际问题的能力。本课程从税收政策理解和应用、疑难合同的判断和再造、账务处理、税务稽查应对与沟通、集团组建与重组等五个方面，精选大量实战案例，详细梳理各方面的难点问题和热点问题，深度分析难点问题的根源和解决方法，使学员在学习过程中既学到了知识又能掌握很多独立分析问题和解决问题的方法，从而达到能力提升的目的。同时，为帮助企业顺利完成2019年汇算清缴工作，本课程还加入了汇算清缴难点问题与应对的内容。

 

　　【课程对象】

 

　　房地产企业财务总监、财务高管、财务经理、会计等各类专业人员。

 

　　【金牌导师】

 

　　董老师：

 

　　中国注册会计师，注册税务师，律师，多年从事财税方面的理论研究与实践，擅长各行业税收筹划诊断，纳税方案的设计，纳税风险控制，税企争议的协调以及集团公司的并购重组方案涉税论证与筹划。

 

　　董老师是实战型企业培训讲师和资深财税顾问，现任五A级致通振业税务师事务所首席税务顾问，中国注册税务师行业后续教育特聘讲师，北京注册税务师协会专家师资库讲师，阳光财税等多家财税集团特聘讲师。兼任多家房地产公司和大型集团公司的税务顾问，具有深厚的理论基础与丰富的实践经验。

 

　　【课程大纲】

 

　　一、税收政策理解与应用层面的难点问题解析与应对实务

 

　　（一）税收政策理解与应用的理念与策略

 

　　1．财务人员理解与应用税收政策遇到的困惑与难题

 

　　2．财务人员理解与应用税收政策应把握的原则

 

　　3．税收政策理解与应用的方法与技巧

 

　　（二）房地产企业税收难点政策的理解与应用案例剖析

 

　　1．“三旧”改造项目如何扣除土地价款？应该规避哪些风险？

 

　　2．“三旧”改造项目如何准确判断纳税义务？如何界定政府主导与市场行为？

 

　　3．“三旧”改造项目超标准补偿如何处理？支付或收取差价款如何处理？

 

　　4．“三旧”改造项目如何确定契税的计税依据？税企争议有何可借鉴的文件？

 

　　5．“村企合作”项目，地产企业在未取得土地证之前自行建造的在建工程是否缴纳契税？

 

　　6．建筑业纳税方式与纳税义务发生时间发生了哪些变化？对地产企业有哪些影响？

 

　　7．三方协议、内部授权如何理解和应用？可否扩大应用？文件中的“集团”如何理解？

 

　　8．如何理解和应用房地产企业预提成本？

 

　　9．借款费用如何判断费用化还是资本化？

 

　　10．如何准确把握利息资本化的起止时点？

 

　　11．如何区分视同销售和进项转出？有无处理技巧？

 

　　12．产品交付与收入结转之间存在怎样的逻辑关系？ 同一项目既有交付的又有未交付的，如何合理结转收入和成本？

 

　　13．当收入被调整时，如何合理调整成本费用使得补税金额最少？

 

　　14．房地产企业销售使用过的固定资产如何纳税？如何开具发票？可否开具专用发票？

 

　　15．房地产企业销售自留物业如何纳税？有无筹划空间？

 

　　16．注册制本人认缴制下，实收资本未到位对企业纳税有何影响？对股权转让及增资扩股的纳税有何影响？如何规避纳税风险？

 

　　二、合同涉税判断与风险管控层面的难点问题解析与应对实务

 

　　（一）合同涉税分析与风险管控的理念与策略

 

　　1．合同的纳税风险来源于哪些方面？难点问题在哪里？

 

　　2．如何对多重法律关系的复杂合同进行涉税分析与风险识别？

 

　　3．如何进行复杂合同的优化和再造？

 

　　4．多合同销售的风险分析与防范

 

　　（二）房地产企业疑难合同的涉税分析与再造案例剖析

 

　　1．具有多重法律关系的复杂合作开发协议如何进行纳税判断与合同再造？

 

　　2．“三旧”改造中合同签订应注意哪些税收风险？合同如何优化？

 

　　3．建筑公司挂靠经营对地产企业有何影响？和这些公司签订合同要注意哪些风险点？如何完善合同条款？如何开具发票确保四流合一？

 

　　4．P2p销售模式创新合同应如何分析交易实质？有无纳税风险？如何进行合同优化再造？

 

　　5．以房抵债四方协议有无纳税风险？如何分析各方的交易实质？如何进行合同优化再造？

 

　　6．涉外合同如何进行纳税判断？如何扣缴税款？如何优化合同条款？

 

　　7．合同变更应注意哪些税收风险？如何完善原始凭证？

 

　　三、账务处理层面的难点问题解析与应对实务

 

　　1．“三旧”改造中超面积补偿如何进行正确的账务处理 ？

 

　　2．房地产企业借款费用如何计算资本化金额与费用化金额？如何进行超标利息的纳税调整？ 如何设立台帐？

 

　　3．接盘方式取得的开发项目如何进行会计核算？对原始凭证有何要求？

 

　　4．合作开发失败取得赔偿金该如何进行账务处理？如何纳税？有何处理技巧？

 

　　5．如何区分成本与费用？有何技巧？

 

　　6．如何区分营销设施建造费和广告费业务宣传费？

 

　　7．如何区分工资与福利费？各种补贴如何账务处理和纳税处理？

 

　　8．如何处理差旅费中的餐费发票？

 

　　四、税务稽查应对与涉税沟通层面难点问题解析与应对实务

 

　　1．税务机关选案为何选中了你们公司？

 

　　2．企业如何通过会计报表和账簿进行纳税风险自查与完善？

 

　　3．企业如何做好税务稽查准备？

 

　　4．稽查中出现的税企争议如何沟通协调？有何技巧？

 

　　5．如何撰写高水平的涉税说明提高沟通的成功率？

 

　　6．稽查案例分析

 

　　五、集团公司组建与重组层面的难点问题解析与应对实务

 

　　1．重组过程中股权交易如何纳税？如何规避风险？自然人股东和法人股东纳税处理有何不同？

 

　　2．集团成员企业关联交易应如何规避风险？如何界定价格明显偏低？如何理解有无正当理由？

 

　　3．集团“资金池”管理有何好处？有何纳税风险？如何防范？

 

　　4．集团企业间资产调拨如何纳税？如何节省税款？如何规避风险？

 

　　六、企业所得税汇算清缴难点问题及应对

 

　　1.新形势、新政策、严征管对本年度汇算清缴的影响

 

　　2.企业所得税在金税三期中的重点评估指标分析与风险提示

 

　　3.房地产企业汇算清缴应对策略

 

　　4.房地产企业完工年度和未完工年度汇算清缴有何不同？

 

　　5.房地产企业所得税管控的关键点是什么？

 

　　6.如何才能避免前期盈利后期亏损？有何策略？

 

　　7.完工年度未取得全额发票如何处理？以后年度再取得发票如何处理？可否追补以前年度扣除？

 

　　8.如何合理控制完工年度？有几种途径？

 

　　9.完工年度季度预缴时成本结转有何技巧？如何避免因多预缴而年底退税？

 

　　10.如何进行完工年度发票需求预测？

 

　　11.完工年度因成本不足多缴税款如何才能规避？如何评估风险？

 

　　12.预售阶段企业所得税预算如何编制？

 

　　13.预售阶段超标的资本化利息如何处理？完工年度超标的资本化利息如何处理？

 

　　14.未开盘之前的业务招待费如何处理？是否需要调增？

 

　　15.预售期间超标的公益性捐赠支出是否可以递延扣除？

 

　　16.企业所得税季度预缴申报表有何变化？如何填报？

 

　　17.完工年度企业所得税预算如何编制？

 

　　18.完工年的所得税计算的两种方法的应用与比对印证

 

　　19.完工年度所得税申报表的填报

 

　　20.案例分享-如何根据全项目所得税预算控制完工年度后各年的的企业所得税预算？

 

　　【课程说明】

 

　　【主办机构】中国房训网

 

　　【时间地点】2019年11月22-23日  海口（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）

 

　　【培训费用】3280元/人（含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

 

　　【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925     QQ：2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信号：fangxunwang

 

　　[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]

 

　　【2019年11月份最新房地产培训课程】

 

　　11月份最新房地产培训课程：http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.htm

 

　　【2019年度房地产精品课程培训计划】

 

　　2019年度房地产精品课程培训计划：http://www.hfsup.cn/dongtai/notic_7148.htm

 

　　（含：商业地产、工程管理、设计管理、景观设计、营销策划、销售技巧、采购管理、运营管理、项目管理、成本管理、物业管理、财务管理、人力资源、客户关系、精装修、开发管理、法律法规、合作并购、土地拓展、融资模式、精装修、装配式建筑、长租公寓、住房租赁、文旅地产、养老地产、产业地产等）