【课程背景】

 

　　本课程根据近年来房地产企业土地增值税清算中的重点税务事项，结合土地增值税立法的背景分析及重大变化、国家最新房地产税收政策、重庆市土地增值税政策，由国内著名财税专家帮助您全面、详细梳理房地产开发土地增值税存在的重点、难点及疑点，全面提高房地产企业的土地增值税管理水平。

 

　　【课程收益】

 

　　1．深度解析土地增值税立法的重要意义及内容的主要变化；

 

　　2．全面梳理土地增值税清算审核流程的重点问题及应对策略；

 

　　3．深入分析房地产开发收入、成本的确认、费用、税金的扣除等各方面的政策特点， 掌握土地增值税清算审核的重点；

 

　　4．揭示房地产业成本核算对象、开发成本项目和范围、共同成本分配方法，重点分析土地增值税清算对象、五大扣除项目与会计、企业所得税的差异；

 

　　5．分析当前土地增值税几种主要筹划方法及合作建房、股权收购、项目投资、企业重组等特殊经营事项中土地增值税政策；

 

　　6．与国内房地产业税收专家零距离交流，解决您实际工作中的每个财税疑难问题。

 

　　【课程对象】

 

　　各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

 

　　【金牌讲师】

 

　　陈萍生：

 

　　著名税务策划专家，中国注册税务师、注册会计师，国家税务总局稽查局税收专项检查组成员、税收咨询服务组成员。曾在税务干部学校任教，历任区地税局税政科副科长、科长、副局长、局长，市局稽查局局长；省注册税务师后期教育主讲老师、国家税务总局中国税务杂志社《税收疑难问题解答》专栏首席咨询顾问及专家；在全国税务系统业务精英，税收策划理论界独树一帜，多家税收策划网评价其为"十大税收策划专家"；在国家级税务专业报刊发表税收业务筹划文章和税收论文200多篇。出版个人专著5部，参与国家税务总局稽查局编写税务稽查专业培训教科书《房地产税务稽查实务》和《税务稽查案例》书籍二部；个人专著《企业所得税疑难业务指南》和《企业并购重组税收筹划及运用》深受税务界和企业界的好评。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座上千次，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。

 

　　【课程大纲】

 

　　第一节：房地产土地增值税清算政策实务解析

 

　　1、土地增值税的征税对象和范围，无产权的地下建筑物和公共配套设施，是否征收土地增值税？小产权房是否应缴纳土地增值税？

 

　　2、土地增值税清算对象分类，项目清算还是分期清算？普通住宅、非普通住宅和非住宅清算分类，销售旧房如何预征和清算？

 

　　3、土地增值税的预征，哪些类型房产不预征土地增值税？什么情况下可以实行核定征收？营改增后，简易计税和一般计税项目土地增值税预征收入基数的变化

 

　　4、土地增值税清算的两种类型和清算时点，包括清算责任和清算时点的选择

 

　　5、土地增值税项目清算收入的范围及3步确认法，包括应收未收款房款、价外费用、折扣折让、销售退回，面积补差、违约金收入是否缴纳土地增值税？营改增后，简易计税和一般计税项目土地增值税清算收入如何计算确定？跨营改增期的项目清算时，清算项目收入如何确定？

 

　　6、房地产企业所得税六大成本和土地增值税项目清算5大扣除项目详细解析

 

　　7、“营改增”前后，土地成本和拆迁补偿费成本如何确认。营改增后，一般计税项目开发成本和拆迁补偿费可以抵减销项税额，其土地成本和拆迁补偿费成本是否需要调减？两种确定方法中哪一种对企业有利？

 

　　8、开发成本合法票据认定、拆迁补偿费用征免税及合法票据最新政策

 

　　9、政府许可规费成本化或费用化区分、装修费用扣除政策分析

 

　　10、公共配套设施判断及成本分摊处理、开发间接费用判断及相关费用分摊（总部费用和项目部费用的归集划分）政策分析

 

　　11、开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）扣除政策分析，利息费用是单独计算扣除还是计入开发成本扣除？

 

　　12、送车位、送装修进开发成本或开发费用扣除与销售合同交房标准分析

 

　　13、税金及附加在“营改增”前后的变化分析，什么情况下城建税及教育费附加能全部扣除？什么情况下不能全部扣除？

 

　　14、加计扣除政策分析，转让哪些开发产品不能加计扣除？

 

　　15、扣除项目在不同清算对象中的3种分配方法，包括占地面积法、建筑面积法以及其他合理方法等的使用方法，连体楼土地成本和开发成本如何分摊？

 

　　16、土地增值税项目清算后再转让剩余开发产品的处理分析，后续取得的成本和缴纳的税金可否计算扣除？

 

　　17、现行土地增值税优惠政策运用解析，搬迁补偿收入优惠、政府返还及补助收入优惠、普通标准住宅优惠、合作建房优惠、资产重组优惠等

 

　　18、特殊事项的土地增值税处理，包括拆迁补偿房屋、合作建房、房地产投资、股权转让、委托代建、资产重组等土地增值税政策解析。

 

　　第二节：新《土地增值税法（征求意见稿）》解读

 

　　1、新土地增值税法纳税人的变化

 

　　2、清算总收入、扣除项目总额、税率的规定

 

　　3、清算分类、清算责任、清算申报时间的变化

 

　　4、税收优惠政策的变化

 

　　5、其他新内容、新变化

 

　　第三节：土地增值税政策与企业所得税政策比较

 

　　1、企业所得税汇算清缴与项目清算差异比较

 

　　2、应税收入差异，包括土地征用及拆迁补偿费返还收入、租金收入、投资收益、营业外收入和视同销售收入的区别

 

　　3、房地产企业所得税收入确认与会计收入确认差异分析

 

　　4、企业完工前收入和完工后收入企业所得税、增值税和土增税计税比较分析

 

　　5、土地出让金成本、拆迁补差费扣除差异，含政府补助收入冲减土地成本，取得土地发生的红线外支出成本列支政策差异分析

 

　　6、土地成本和拆迁补偿费等抵扣销售额冲减销售成本的核算分析

 

　　7、开发成本差异，包括小区外成本、营销设施建造费、项目顾问费、设计费等差异

 

　　8、开发项目公共配套费、小区地面地上停车位的差异分析

 

　　9、建安合同一般计税和简易计税定价机制税收安排与成本核算分析

 

　　10、开发费用差异，包括跨年度费用、销售费用、管理费用差异比较

 

　　11、开发项目融资利息费用、手续费顾问费等财务费用的区别，含利息费用资本化和费用化列支区分时点，关联方融资借款利息支出符合哪些条件可以不受债资比例限制？

 

　　12、预提费用差异及后续费用，包括跨年度成本费用、报批报建费用、公共配套设施费用、建筑工程质量保证金、土地占用费等区别

 

　　13、城建税、教育费附加等税金及附加扣除的差异

 

　　14、《企业所得税税前扣除凭证管理办法》解读，哪些费用需要发票，那些费用可以用收款收据、分割单和证明税前列支？与土增税扣除项目存在的关系

 

　　第四节：土地增值税最新纳税申报表申报事项解读

 

　　1、土地增值税项目登记表填报解析及重点关注事项

 

　　2、土地增值税纳税申报表（一）填报解析及关注事项

 

　　3、土地增值税纳税申报表（二）填报解析及关注事项

 

　　4、土地增值税纳税申报表（三）填报解析及关注事项

 

　　5、土地增值税纳税申报表（四）填报解析及关注事项

 

　　6、清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表填报解析

 

　　7、土地增值税纳税申报表（五）填报解析及关注事项

 

　　8、土地增值税纳税申报表（六）填报解析及关注事项

 

　　9、土地增值税纳税申报表（七）填报解析及关注事项

 

　　第五节：开发项目土地增值税主要税收筹划方法

 

　　1、企业开发产品销售收入的规划思路

 

　　2、机构分设分解收入税收政策规划

 

　　3、实物折扣与价格折扣选择的筹划

 

　　4、开发产品抵偿建筑工程款债务处理分析

 

　　5、开发产品售后回租抵房价筹划分析

 

　　6、企业开发成本、开发费用的筹划分析

 

　　7、债转股项目合作开发税收规划

 

　　8、企业股权转让税收筹划分析

 

　　9、土地增值税优惠政策的策划方法分析

 

　　10、开发项目转让税收筹划分析

 

　　11、核定征收土地增值税运用筹划

 

　　12、其他税收筹划风险分析

 

　　第六节：老师现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。

 

　　【课程说明】

 

　　【主办机构】中国房训网

 

　　【时间地点】2020年11月6-7日  重庆（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）

 

　　【培训费用】3880元/人（含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

 

　　【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925     QQ：2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信号：fangxunwang

 

　　[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]

 

　　【2020年11月份最新房地产培训课程】

 

　　11月份最新房地产培训课程：http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.htm

 

　　【2020年度房地产精品课程培训计划】

 

　　2020年度房地产精品课程培训计划：http://www.hfsup.cn/dongtai/notic_7148.htm

 

　　（含：商业地产、工程管理、设计管理、景观设计、营销策划、销售技巧、采购管理、运营管理、项目管理、成本管理、物业管理、财务管理、人力资源、客户关系、精装修、开发管理、法律法规、合作并购、土地拓展、融资模式、精装修、装配式建筑、长租公寓、住房租赁、文旅地产、养老地产、产业地产等）