西安将进行楼市深度调整

　　在房地产调控政策不放松的信号下，2012年房价继续下探已成共识，但是，各方就购房的价格和时间的争论正在上演。

　　12月18日，国家统计局发布了11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。当月，西安房价出现了今年以来的首次下降，新建住宅、新建商品住宅、二手房价格指数环比均下降0.1%。

　　随着房价继续下跌趋势的确定，加上中央经济工作会议首次提出2012年经济增长存在下行压力，研究机构和业内人士纷纷预计，明年下半年调控政策会出现些微变化，但不会全面松动。

　　首次回落 年末销量略涨

　　数据显示，西安新建住宅价格指数、新建商品住宅价格指数、二手住宅价格指数11月均环比下降0.1个百分点，其中新建住宅价格指数、新建商品住宅价格指数是年内首次出现回落状态。

　　与上月相比，70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有49个，比上月增加了15个。这一现象普遍被业内人士看成是房价“拐点”已经形成的标志。

　　针对西安楼市的销量及价格，某网数据研究中心相关负责人介绍，根据该中心的监测数据显示，上月，西安楼市6000元/平方米以下楼盘占到45.45%。该负责人介绍，11月，西安商品房新批准预售面积134.03万平方米，环比上涨58.69%，同比上涨3.85%。其中普通住宅111.75万平方米，环比上涨49.96%。截至11月末，西安商服用房为346.01万平方米，写字楼为128.94万平方米，商服用房和写字楼的存量去化周期分别为46.51个月和24.31个月。

　　在房地产调控政策不放松的信号下，2012年房价继续下探已成共识，但是，各方就购房的价格和时间的争论正在上演。

　　与北上广等一线城市相比，作为二线的西安楼市仍处于比较平稳的状态，相对较低的房价还是会吸引不少外漂一族回家置业，春节前后或是抄底好时机。

　　中国人历来有衣锦还乡、落叶归根的传统，加之目前一线城市房价高企、生活成本加大、竞争和压力过大以及限购令出台后外地户口人群置业门槛的提高等，综合因素使得“返乡置业”成为在外地工作的西安人的重要选择。

　　基于开发商的打折、优惠促销，以及一些实际的刚性需求，如结婚、安家置业、孩子落户等，之前观望的购房者部分选择出手。

　　有数据显示：第50周西安楼市购房指数为1664点，较上周上升一个点，在有购房打算的置业者中，以婚房为代表的刚性需求反弹，改善需求稳中微升。

　　价格略降成本反升

　　年底，很多开发商楼盘滞销、库存压力大，有的从期房卖到了准现房、现房。为了缓解这种销售迟缓的压力，开发商降价促销的势头越来越猛。

　　但不难发现的是，年前大力度促销的很多楼盘中，特价房、折扣房、小户型等都是项目的“边边角角”，并不是核心或主打产品。

　　“推出的楼盘多是楼层不好，朝向不佳，户型较小的品种，而主流产品要么价格坚挺，要么就捂盘。”李先生认为，目前西安楼市降价传言沸沸扬扬，真正性价比高的楼盘价格却并未松动。商家大张旗鼓地打着让利的旗号搞促销宣传，最终推出的仅仅只有一两套特价房源。

　　虽然房价跌了，购房者却乐不起来。在房价看似趋降的同时，银行的房贷利率却在上涨，折算下来，买房的综合成本反而比以前高。在一部分购房者涌入所谓“抄底”大军的同时，也有不少购房者纷纷抱怨道“房价降了也是白降”。

　　2012年1月1日起，历经数次加息后，各大银行将执行新的房贷利率，从6.4%涨至7.05%，涨幅超过10%，不少房贷客户也要开始为加息“买单”。

　　以买一套90平方米的房子为例，按照西安此前7000元/平方米的均价，购买90平方米的房子，总价为63万元，首付40%，则需向银行贷款38.8万元，若贷款期限约定为20年，按照年初6.4%的利率，采用等额本息还款的方式，每月需还房贷2070元;而今按照房价0.1%的跌幅，即6930元/平方米，银行利息7.05%来计算，同等情况下，购房者每月需支付2195，每月房贷增加125元，20年共增加利息3万元。

　　在年底楼市轮番降价促销的同时，也有不盲目降价的楼盘，这些开发商认为，品质楼盘不愁卖。今年的政策调控，并没有影响到一些品质楼盘的销量，特别是一些品质较高的稀缺产品，体现了稀缺产品和普通住宅的差异化，升值空间也大，当然不用降价促销也能卖得很好。

　　“市场的长期趋好性、投资渠道缺乏及大宅、豪宅物业的抗跌性较强等原因，大盘、豪宅等品质产品的价格依然比较坚挺，甚至还会出现一定范围的升值。”有业内人士认为，品质优良的产品往往在拿地、设计、建造、景观、用材上花费了很多工夫，投入的成本也非常高。