长春开发商拿地越发谨慎

　　2011年11月，长春市总共成交3宗经营性土地，土地面积为15.90万m2，环比下降74.8%，规划总建筑面积为42.17万m2，环比下降83.5%，成交量大幅下降。且土地面积同比下降89.9%，规划建筑面积同比下降89.3%。

　　今年的楼市调控，明显影响了土地市场，很多城市出现了大量流标现象。据统计，全国133个城市住宅类用地成交量持续下滑，更在11月跌至年度最低谷。而在上海，11月12幅地块终止出让，备受期待的年末土地供应热潮终成泡影。11月1日到28日，相关机构所监测的35个重点城市中，土地流拍幅数达到115幅，较10月份所监测到的22幅流拍土地增加了4倍多。而11月土地流拍总建筑面积达1550万平方米，环比增加195%；流拍土地出让金额达436亿，环比增加308%。如今，无论是房地产企业还是土地出让部门纷纷启动“冬天模式”，少推地、少拿地、少溢价。

　　土地正常供应 保证市场正常发展

　　土地是保证房地产发展的重要因素，而土地的正常供应，才能保证房地产市场正常发展。“从这几年的土地市场看，长春市每年土地供应量都是比较大的，2011年也不例外，计划出让土地面积为1000万平方米。土地供应量有所保证，才能保证商品房的上市量，这样基本不会出现产品供小于求的局面，因此能保证房地产市场的平稳，这也是长春市的一个特点。”领袖朝阳副总经理尹洪臣对记者说。同时他还表示，今年土地多以底价成交，在一定程度上也能保证土地价格的平稳。在土地价格平稳的基础上，也会支持房价的稳定，这和国家政策是相互统一的。

　　“与去年相比，长春土地市场明显变得冷清。随着政策收紧，房地产商的资金压力越来越大，去年拿地的‘狂热’渐渐消退，开发商拿地的态度更加谨慎和理性，地价也在向正常稳定趋势发展。”长春某业内人士表示。

　　土地市场不活跃 开发商拿地谨慎

　　“相对于2010年土地市场的活跃，2011年土地市场可以用低迷来形容。”尹洪臣表示，今年长春市土地多以底价成交，流拍很多，溢价基本是没有，这种情况同去年相比就可以说是低迷。

　　卓扬集团董事长司军曾表示，2011年下半年以来，长春市的房地产市场销售形势不乐观，导致开发商在拿地过程中十分谨慎。尽管很多开发商都认为现在是拿地的好时机，但流动资金的缺乏还是影响了开发商的拿地热情。业内人士分析，从土地上来判断，土地交易市场目前确实不容乐观，近期大部分土地以底价成交甚至流拍就是个风向标。开发商在观望土地市场，想拿地手上没现金，只能促销以期回笼资金，等待下一轮投资热潮。

　　从土地数据上我们可以看出，2011年土地整体放量，市中心的土地放量比较少，大多数位于高新区、净月区、西新区等，多以外围为主。

　　“从2011年长春市土地放量情况看，三环、四环外的土地居多，成为今年拍卖土地的重点区域，再加上市场不是很乐观，因此开发企业摘牌后，承担着较大的风险，这也是造成土地市场不活跃，多以底价成交的重要原因。”尹洪臣表示。对于开发企业来说，摘拍后要在规定的时间内开发建设。如果不是位置较好的地块，后期开发的时候存在很多问题，如周边配套完善等，这样就对后期销售产生影响。目前在政策的影响下，多数开发商存在资金紧张的问题，因而在拍地上就保持一个谨慎的态度，这样肯定会造成土地市场的不活跃。

　　港企抄底内地土地 本土房企等待良机

　　12月2日，和记黄埔刊发公告称，公司以总代价19亿元人民币投得大连市西岗区黑嘴子码头及周边地块，收购后将发展成住宅及商业物业，该土地总面积约14.3万平方米。记者在整理时发现，从9月到现在，几乎每个月都会爆出港资房企在内地拿地的消息，与内地开发商冲量回收现金、拿地放缓相比，港资房企近期逆市扩张、趁低抢地，反其道而行之。

　　据业内人士分析，一般港资房地产企业持有及用作销售的楼盘各占其项目开发的50%比例。与之相对，内资房企则遵循拿地、盖房、卖房的商业模式，地价占了开发商资金链的很大部分，资金需要不断周转。一旦销售业绩下降，资金流动性问题立即呈现；另一方面，港资企业在内地集中拿地，同时也体现其对调控政策的理解，押注的是2013年内地地产行业的利好前景。

        很多本土房企虽然没有行动，但是并不代表没有心动，他们时刻都在观察地产市场走向。随着土地价格下调，伴随着出让条件的宽松，不少央企、上市公司都在准备抄底拿地。在当前政策调控下，大型房企通过自身融资能力，适时扩张土地储备，资本运作成本将降低。

　　对于本土企业来说，何时才是抄底土地市场的良机？从目前的情况来看，内地房地产企业拿地热潮尚未来临。等冷空气再来一拨的时候，很多小企业因为融资渠道受阻，现金流枯竭，无法再竞争市场，就会出现大企业集中拿地的时期。这样做的利好在于让一些完全立足追逐利润的投机性房地产企业，在本轮调整期大量出局。剩下一批开发量、资金量充裕的大企业，更利于稳定市场良性循环。

　　由于《土地闲置处置办法》修订草案征求意见稿于近日出台，对土地市场带来了一定的限制，没有足够的资金支撑房产开发的企业自动出局，实力雄厚的企业或许将要迎来春天。