深圳农民房涨幅最大

　　２０１１年一季度全市也出现了“涨租潮”。加上受国家对住宅限购调控新政影响，商用地产热度空前，租、售价格同步上涨。一季度，深圳市出租屋住宅类环比上涨４．８％，同比上涨１３．５％；写字楼环比上涨了６．９％，同比上涨２０．５％；商铺类环比上涨３．３％，同比上涨２６．１％。２０１１年一季度全市也出现了“涨租潮”。加上受国家对住宅限购调控新政影响，商用地产热度空前，租、售价格同步上涨。一季度，深圳市出租屋住宅类环比上涨４．８％，同比上涨１３．５％；写字楼环比上涨了６．９％，同比上涨２０．５％；

　　二三季度的租金上涨趋势明显放缓，进入快涨后的相对停滞稳定期，个别月份的租金均价还略有回落。但由于一些房源前期有约在身而无法跟涨，如今到期后自然补涨，加上通胀高企，业主持有成本上升等各种因素的影响，二三季度租金呈现平稳略升的态势。不论住宅类还是写字楼和商铺类租金，环比涨幅均在１％到３％之间，窄幅调整。

　　四季度表现平静，全市租赁成交量环比明显减少，租金价格趋于稳中略降，但无论是成交量还是租价仍然高于去年同期。总体来看，住宅和写字楼环比略有下跌，住宅类均价４３．１元／ｍ２，环比下跌０．７％，同比上涨６．９％；写字楼均价为１１５元／ｍ２，环比下跌０．９％，同比上涨１２．７％。商铺和仓储类略有上涨，商铺类环比上涨０．９％，同比上涨９．６％，厂房类环比持平，仓储物业同比上涨８．７％。

　　今年租赁市场的涨幅之冠是深圳特色的“农民房”。专家表示，今年是近几年来“农民房”租金涨幅最大的一年，主要是关外新开通的地铁沿线。许多业主一年内加租两到三次，连租约合同也采取一季度一签。

　　高铁因素引领涨幅

　　２０１１年８月，随着地铁开通、新学年即将开始，深圳租房市场掀起一轮“波澜”。最显著的变化是，原关外地铁沿线房租大涨三成左右。但进入四季度，地铁物业的利好因素已经消化殆尽，地铁因素对租金的影响在１０月份基本趋于平静。

　　调查显示，租金在短期内飚涨的关外地铁沿线片区渐渐回归理性。随着淡季的来临，租金已有所松动，业主“皇帝女儿不愁嫁”的心态也有所收敛，与其空置一二个月等待春节后租个好价钱，还不如优惠一点趁早租出去更划算。

　　在四季度，对于租赁市场而言，“高铁开通”成为最大利好因素。随着深圳北站的建成，以及地铁四五号线的开通，民治片区有些社区商铺迅速满租，且租金普涨１５％到２０％。调查人员认为，除了高铁因素外，周边环境的改善和社区人口的快速增长，加上一些社区商铺经过了一个５年的租赁周期，租金适时上调，也是影响这一片区租金涨领全市的因素。

　　记者了解到，今年整体来说，原关外地区租赁市场表现都很亮眼，先是由于地铁因素，再到高铁因素，纷纷催涨原关外的租金。专家也分析，现在深圳的整个商业中心正有序地由原关内向关外延伸，像华润集团在宝安打造的超级商业中心迅速崛起，显示了巨大的区域消费力。而龙岗片区更是异军突起，随着特区一体化的进行，地铁开通，大运会成功举办，龙岗面貌迅速改观，城市副中心崛起的态势日益明朗。大运会后，市政府成立了一个大运中心管理公司，全权商业运营１５万平方米的大运中心，将成为东部最大的商业综合体。此外，星河ＣＯＣＯＰＡＲＫ、山姆会员店、天虹、海雅、岁宝等商业都已陆续入驻龙岗，商业配套的发展必然带动片区经济的发展。

　　但专家提醒，相比于如今已“陷于泥沼”的住宅地产，曾经作为楼市避风港的商业地产目前也被银监会发出预警，部分银行提高了商业地产的利率和贷款审批门槛。未来的商业地产走势，从买卖市场到租赁市场，或将都会存在变数。

　　但写字楼整体市场空置率较低，再加上深圳的总部经济效应、政策倾向及区位优势的影响，即便目前租赁需求减缓，对租金也不会构成太大压力，更何况年末租约到期的客户较多，换租潮给市场带来了新的活力。因此，四季度甲级写字楼租金变化不大，呈高位振荡走势。

　　专家预测，明年内资企业仍然是深圳写字楼租赁的主力；同时一些小型金融公司纷纷进驻中心区，预计深圳的写字楼租金仍处于增长期，吸纳量保持正面效应，而且满租的楼盘也不少。