房企将临现金流危机

　　瑞银国际、标普、世联地产等机构纷纷预警，千亿房地产信托将在２０１２年到期，销售回款不利加上短期债务压力，将令房地产企业不可避免地在２０１２年面临现金流危机。

　　春节前，标普宣布，将绿城中国的长期企业信用评级由“Ｂ”下调至“Ｂ－”，展望负面。而下调评级的原因是预计绿城的流动性在未来１２个月内受大量短期债务、大笔建设成本以及疲弱的房地产销售影响继续疲软。

　　研究机构认为，２０１２年绿城将有１２０亿至１４０亿元短期债务到期，其中包括信托融资。此外，绿城全年建设成本可能在１６０亿至１７０亿元，两大成本合计超过３００亿元。而绿城去年全年销售合同金额仅为３３０亿元。“虽然绿城可能通过削减建设费用的方式收缩成本，但其整体流动性来源仍不足以覆盖用途。”标普称。

　　另一家被机构看空的高危房企是盛高置地。资料显示，截至去年年中，盛高置地已经违反了５亿港元海外贷款的部分契约条款。尽管盛高置地已经在２０１１年底前从其借款人处获得豁免，但机构认为，公司在未来６至１２个月内对调整后契约条款的回旋余地依旧非常有限。如果盛高置地再次违反契约条款，其债务可能需要加速偿还，进而导致其流动性快速恶化。

　　其实，这种高利息成本与极差的销售回款情况并存的局面，是２０１２年很多房地产企业面临的普遍压力。瑞银证券统计，仅房地产信托部分，其２０１１年四季度到期金额约１７０亿元，２０１２年一季度到期３４０亿元，到２０１２年第四季度有７００亿至８００亿元的信托到期。届时，房地产信托偿债高峰期到来，大量房地产企业会面临偿债压力、高库存消化压力并存的局面。

　　“目前有些高负债的项目公司，年化收益率已经低至６％至８％。如果销售形势继续恶化，比如滞销两年，哪怕两年后不降价，原价销售，其利息方面的持有成本就增加２０％，几乎抵消收益。因此可以说，２００８年至２００９年拿地的高地价项目，无论是降价还是不降价，都有亏损风险。”上海一位大型国企负责人称。

　　这也是很多手中握有多块高价地的企业抛售项目套现的原因。北京中原统计数据显示，２０１１年全年，房地产行业规模股权变动超过１２４宗，交易金额４７１．７６亿元，同比分别上涨４７．６％、１８５．５％。

　　同时，仍然握在手中的存量将随着房价的下调，估值日益缩水。根据上海易居房地产研究院发布的数据，截至２０１１年１２月底，我国１０个典型城市新建商品住宅库存总量高达５９９８万平方米，同比增长近四成，创下近两年来的新高。世联地产董事长陈劲松表示，假如存货价值下降２０％至４０％，基本上所有上市房企都面临着亏损和倒闭的局面。