楼市抄底时机或来临

　　随着一年多的房地产调控，全国楼市成交量持续低迷，房价下降的效果也已经逐渐显现。龙年春节，各地楼市成交纷纷出现量价同比下降的景象。而随着楼市的惨淡开局，购房者也开始思考这样一个问题：现在是否可以出手买房了？2012年，何时才是最合适“抄底”的买房时机？

　　今年上半年楼市仍将调整

　　【市场】

　　对于短期房价走势，除了政策和房企及业主的资金状况外，市场供求状况也是重要的因素。近期某大型地产研究机构的《10大典型城市住宅存销比报告》，对此进行了深入的分析和研究。结果发现，当前一二线城市的房地产市场：形势是严峻的，道路是曲折的，降价是必然的。

　　《报告》显示，截至2011年12月底，我国10个典型城市新建商品住宅库存总量高达5998万平方米，与去年同期相比，新增1690万平方米库存量，增长约39.22%，环比上月新增4.05%，库存量处于高位运行状态。

　　其中，一线城市中广州、上海、北京增幅较为明显，平均增幅较去年同期增长约五成左右。而在二线城市中，杭州的库存量达到343万平方米，同比增幅高达92.5%，居典型东部二线城市增幅之首。库存量的继续增长，反映出年底楼市依旧低迷，虽然多数城市房价有所松动，部分开发商也开始打折促销，但是仍难以带动楼市的整体回暖。

　　截至2011年12月底，10个典型城市新建商品住宅存销比为14.4，再度创下近两年来的新高，典型城市新建商品住宅存销比已经连续2个月处于过大区间。去年年末，尽管房价环比涨幅开始下降，开发商加速推盘并加大打折促销的力度，但是受“买涨不买跌”心理的驱使，不少购房者开始选择持币观望。

　　2011年12月，10大典型城市商品住宅成交量同比大幅下降47%，反映出市场需求依然疲软。1-2月份是楼市的传统的淡季，加上受春节假期的影响，购房者的热情一步减退。瑞信研究院近日公布的调查结果显示，中国消费者在未来两年购买不动产的意愿为16%，比2010年进一步下降。严厉的限购、越来越高的购房门槛以及风险意识的逐渐提高，让不少人对楼市望而却步。

　　《报告》称，由于资金问题比较突出的开发企业不得不大力推盘，以期快速回笼资金，预计2012年上半年供应量还将进一步加大；而另一方面，限购政策的延续将进一步挤压投资投机性需求，刚性需求入市也将更加理性，预计上半年成交量将继续处于低迷状态。综合上述两方面因素看，“2012年上半年商品住宅的存销比还将进一步升高”。

　　限购今年或将有限放松

　　【政策】

　　1月31日，国务院总理温家宝在部署当前重点工作时再次指出：要巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。”据不完全统计，这是温总理两年以来第五次公开提出要促进房价的合理回归。业内人士称，总理最新的讲话维持了此前的表态，等于给市场再泼一盆冷水。

　　统计数据显示，中国楼市已迎来一个新的低谷。近10年来，多数年份商品房销售面积同比增幅均在10%以上，特别是楼市繁荣的2005年和2009年，增幅更是高达40%以上。而2011年全国商品房销售面积为10.99亿平方米，仅增长4.9%。如此情景，仅比金融危机影响下的2008年楼市好一些。

　　业内人士称，详察温总理的指示，也能发现与之前相比两点措辞上的细微不同。第一是“巩固房地产市场调控成果”，说明调控效果正在显现，但还须防范房价反弹，还须继续坚持一段时间；第二是“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”，说明当前调控的重点是抑制投机投资需求，自住需求被淡化，而且还要通过调整普通商品住宅标准、放松房贷等来保护首次置业需求。

　　此前广州市国土房管局就曾透露，今年的房地产调控思路已上报市政府审定。其中，将适当调整新建住房购买的行政调控手段，如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化“限购”措施的可行性。这一举动普遍被外界视为有限放松调控的举动，但对于纯投资者而言，政策仍未出现宽松迹象。

　　但也有报告指出，由于2012年国内外经济形势复杂而严峻，中国经济存在很大的不确定性，如果下滑幅度超过预期，则自然会放松对重要支柱产业——房地产市场的调控；另一方面，2012年房价还将继续下跌，尤其是持续下跌至下半年，调控效果会趋于显著化，调控目标接近实现，也就具备了放松调控的依据和条件。

　　首套房贷回归基准

　　百万贷款20年可省10万

　　【房贷动向】

　　新春过后，调查发现，不少银行又重新获得了信贷额度，省内大部分银行也将年前上浮的利率重新回降到了基准，不少外资行更是已经恢复了此前的9折优惠，而目前各家银行信贷额度也较为宽裕，贷款发放比去年容易不少。

　　事实上，去年前10个月，不少银行由于额度紧张纷纷对首套房贷提价。建行、中行、招行、广发等多家银行均上浮首套房贷利率，上浮幅度为5%至10%；深发展上浮幅度最大，达30%-40%。但紧随着存款准备金的下调，去年进入12月份后，银行房贷利率已经开始有所下降，包括中行、招行在内，银行首套房贷利率有所回落。

　　日前，走访了市内多家银行网点，其中业务最多的工行、农行、中行业务人员都表示，目前首套房商业贷款首付三成，都可以实行基准利率，5年以上利率为7.05%。股份制银行中，业务较多的交行、招行都对首套房贷执行基准利率。

　　不过，依然有银行目前仍执行首套房贷利率上浮的政策。其中，建行广州市内一网点客户经理对记者表示，该行对利率仍需要上浮5%-10%左右，上浮多少视客户具体情况而定。另外，深圳发展银行、广发银行、光大银行的网点客户经理也告知记者首套房贷利率仍需上浮。

　　“现在申请首套房贷，利率需要上浮10%，首付三成，我们执行这个政策已经很久了。现在没有收到要改变的通知。”深发展一位客户经理表示，房贷政策还没有明朗，或许等到2月末或3月初，利率优惠说不定会更多。不过，现在申请房贷审批放款则比去年明显快了很多，不少银行客户经理都表示只要申请人资料齐全合规，审批需要放款基本一个月内可以办完。

　　另外，放松首套房贷的还有两家外资银行，汇丰和花旗目前都已经恢复了对优质客户的首套房贷利率9折优惠，其他额度紧的银行首套房贷也大部分实行基准利率。不过，客户需要满足一定的条件才能拿到首套房贷最低的9折利率。其中，汇丰要求贷款的额度必须达到50万元以上，才能享受9折优惠，而花旗则要求达到60万元。银行工作人员表示，要达到优质客户标准，还要看工作和收入，比如工作是否在政府单位、事业单位或者知名外企，月收入是否达到月供的两倍以上，“需要符合，这样我们可以帮您申请基准利率下浮10%的优惠”。

　　替首次置业者算了一笔账，按照目前5年以上基准利率7.05%来计算，购房贷款100万元20年等额还款，按照基准利率需要月供7783元，上浮10%后，月供需要8212元，月供增加了400多元，20年下来利息多交近10万元。因此，利率回归正常对首次购房置业者来说非常重要。

　　“目前商业贷款利率实在太高了，都负担不过来了，得赶紧先还掉那部分。”国有企业小白领张浪表示。此前，面对银行纷纷对首套房贷利率提价，央行货币政策委员会委员李稻葵曾呼吁，对于第一次买房的贷款要定向放宽。