大连房价停涨 拐点已现？

　　“一些地方房价还远远没有回到合理价位”、房价要“与居民收入相适应，与投入和合理的利润相匹配”——温家宝总理在全国两会上的表态，让原本就牵动人心的房价再次成为焦点。业内分析，此番表态表明，中央对于楼市调控不放松的态度很明确。作为房地产业相对发达的大连，“合理房价”在哪里？

　　连续俩月房价停涨 春交会大批楼盘促销

　　近日国家统计局公布的数据显示，大连房价环比已经止涨。据统计，今年1月份我市新建住宅价格指数环比下降0.1%，同比上涨2.1%；2月份，新建住宅价格指数环比持平，同比上涨1.7%。

　　市场低迷，使“降价”的气氛在楼市蔓延，越来越多的房地产企业纷纷以促销的名义汇入降价大军。在刚刚闭幕的春季房交会上，70多个参会楼盘超过30个有优惠：万科推出10套特价房，总房款可降四五万；中山区某楼盘总房款可优惠7万至10万元；还有楼盘优惠每平方米七八百元……此外，送面积、送装修、送旅游、免契税等优惠方式令人眼花缭乱。对此，有业内人士指出，“两会”之后楼市政策面依旧从紧，房产商已经等不起了，积极促销以价换量。

　　房产商遭遇“钱槛”很可能低价卖房还债

　　据一位不愿透露姓名的业内人士讲，当前不少房产商确实遇到了难过的“槛”：政策上，国家对楼市调控态度决绝；资金上，房地产信托本金到期兑付迎来第一个高峰期——不少房产商遭遇“有房没钱”的窘境。

　　卖不出去房子的压力已然传导至资金链上。不少上市房地产企业尤其是中小规模的房产企业负债率上升，现金流迅速下降，积压已久的资金链危机一触即发。根据统计，目前沪深两市共有32家上市房地产公司披露了2011年年报，虽然半数以上业绩预喜，然而库存量同比大幅上升，货币资金大幅缩水是上市房企不得不面对的现实。

　　有业内人士分析，巨额债务压身，会倒逼房企转型突围。短期来看，房地产企业必然会通过某些手段创造收入，以期渡过眼前的难关，比如，降价、出售股权、变卖项目等。

　　网友计算所谓“合理房价”未必“合理”

　　温家宝总理在全国两会上向房价“喊话”之后，网友掀起计算各大城市“合理房价”的热潮。一位网友帖出了自己的计算公式：“2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米。”这个公式很快得到了其他网民的认可，一场算术“接力”迅速展开：京沪广的“合理房价”则分别为：6580.6元/平方米、7246元/平方米、6887.6元/平方米，大连的“合理房价”为4531.52元/平方米。对此，有业内人士称，这些把现实房价“腰斩、腰斩、再腰斩”的“合理房价”只是寄托了网友们的内心期待，并非真的“合理”。

　　日前，大连凭借地域、环境、城市基础设施建设等优势，在《中国新兴城市50强》报告中被定义为“1.5线过渡型城市”，即仅次于一线城市。对此，一位业内人士表示，去年大连超过1/3的房子卖给“外地人”，不少外地购房者和房产商都比较认可大连，城市吸引力决定了大连房价不会大跌。

　　今年年初，我市核心区一地块楼面价每平方米超8000元，一位业内人士指出，部分楼盘地价占房价已达一半，如果房价跌至五成，意味着地价要狂跌，然而地价跟经济发展、城市化水平、土地资源供需关系有关，地价不暴跌的话房价难以暴跌。

　　同时，更有业内人士透露，房企拿地所筹集资金的利息也是成本之一。拿地所用巨额资金通常并非来自房产商，而是从金融机构筹集，拿地与建成销售之间的时间段带来了高额利息，这与高额的税费一样，最终都将追加到房价中。