三问精装房咋过质量关

　　一问：

　　质量问题有哪些？

　　编辑：最近一段时间，有媒体报道，深圳万科精装修房屋出现了一些质量问题。在一线城市中，精装修房屋普遍吗？质量问题普遍吗？

　　孙克放：精装修房屋在一线城市占了一定的比例。现在，北京至少有30%的房屋是精装修房屋，上海则有40%左右，广州精装修估计能达60%，而深圳的精装修房屋也达到20%左右。

　　王炜：近几年，随着人们对生活品质要求的提高和房地产调控引发的房企对品质的注重，精装修的项目越来越多，愿意购买精装修房的消费者也越来越多。客观地讲，市场上精装修住房的质量也越来越好。但是，问题仍然存在，让购房者选择的时候心存忐忑。概括起来，有以下几种“当”，在等着消费者：

　　一是上样板间的当。开发商售楼处展示的样板间，往往装修特别精美，让人觉得物超所值。购房者兴冲冲地买了房，等房子交付，打开房门，却发现装修的完全没有样板间展示的那样精美。不仅装修质量没有样板间好，一些材料也被替换，如承诺的墙纸变成了乳胶漆等。样板间展示的厨卫、家具品牌、材质也都变得低档。

　　二是上装修标准的当。开发商往往会在销售广告中打出“2000元/平方米精装修”等广告语，事实上，装修标准究竟是多少钱，无从考证。

　　三是上品牌的当。开发商承诺的精装修所使用的洁具、厨电等往往只标注品牌，并不标注档次。实际交付时，看似用的都是承诺的一线品牌，实际却是品牌内最低档次的产品，还不如一些中高档的二线品牌。

　　更有甚者，还有开发商利用精装修的噱头，变相减少房屋使用面积等情况也屡有发生。最近接连发生的万科等龙头企业的精装房质量事件，对精装房的发展是很大的打击。同时，我国大规模建设的公共租赁房，不少地方也要求做好全装修，配备好厨卫设施。如果发生保障房的装修质量大面积出问题的事件，影响的不仅是低收入家庭的利益，更影响这项民生工程的形象。

　　二问：

　　为何质量难控制？

　　编辑：万科事件，让一些百姓对精装修房屋的质量产生了疑问。精装修房屋有相关质量标准吗？其质量受到哪些因素影响？

　　孙克放：2002年，当时的建设部曾经出台过《商品住宅装修一次到位实施导则》。这是一份关于精装修房屋的引导性文件。在文件的附件中，就已经提出了精装修房屋的技术标准。虽然这个标准没有强制推广执行，但是精装修房屋的各项材料，如地板、水泥、瓷砖等都有相应的技术标准。把这些行业技术标准综合起来，客观上就形成了精装修住房的标准。

　　除去开发商刻意以劣充好的行为以外，其实导致精装修房屋质量出现问题的因素还有很多。装修产品的生产厂家工业化程度不完全、零散、质量不稳定、装修材料制作工艺不成熟不完善、施工队伍整体水平不高等，都会影响精装修房屋的质量。

　　特别值得一提的是，在材料质量合格的前提下，施工队伍对精装房屋质量的影响占到了总体质量的15%左右。但目前的状况是，在各种施工单位，装修技工特别是高级技工，都很缺乏。土建方面的高级技工更少。这和现有的教育体系、就业价值取向都有关系。可是如果员工职业素质不高，肯定对装修质量会有直接影响。

　　上述因素，有些是开发商提高社会责任感、加强管理水平可以做到的。但是，有一些，比如人才缺乏等，不是开发商能完全控制的。需要企业、政府、社会共同研究，共同解决。

　　从数据可以看出，我国的精装修房屋尚未到成熟阶段。伴随着精装房的增长，可能还会出现一些质量和管理方面的问题。

　　王炜：精装修房屋之所以会有这么多问题，根本的原因还是精装修的相关标准、质量承诺等，往往不写入商品房买卖合同，购房者的权益得不到有效保护。因此在实际操作中，看似会增加成本的精装修，却会成为开发商的另一个利润点。多年来，住房和城乡建设部等有关部门一直在各种场合强调全装修、精装修对于建筑节能的意义，要求各地推广。但相应的支持或约束政策却很少见。

　　同时，根据目前制定的建筑房屋分户验收标准,验收的项目主要是户内窗、地面、墙身、顶棚、楼板、日照、通风、消防系统等的情况以及供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能否正常使用。有的地方虽然规定新开工的民用建筑工程,完工后必须由建设单位组织对室内环境进行验收,检测不合格的,不得竣工验收,但显然对精装修商品房市场缺乏约束力。

　　三问：

　　管理应该咋完善？

　　编辑：有人提出，有些精装房屋质量出现问题的原因是监管验收不严。有些甚至根本就没有监管验收环节。在这些方面，还有哪些需要完善的地方？

　　孙克放：在我国很多城市和地方，精装修房屋都会在监管验收后才交付业主。但是对于房屋装修验收我国现在采取的是备案制。也就是说，在交房前，由开发商对于装修质量进行验收，验收的结果交政府部门备案。

　　由于政府的验收能力有限，环节由开发商完成，加上政府部门对房屋质量进行抽检，是可以保障装修质量的。但现有机制中，由于缺乏消费者参与，缺乏第三方参与，可能会引起一些公众质疑。在出现质量问题后，也容易引起消费者和开发商之间的纠纷。

　　在采取备案制房屋装修验收的国家中，有一种做法是：在进行房地产开发前，强制开发商对装修材料、装修质量进行投保。这样，当装修质量不佳，引起消费者损失时，房地产开发商和消费者承担的风险都会小一些。就算开发商破产了，消费者的基本权益还是能得到一定程度的保障。

　　王炜：推广精装修少不了政策的支持。除了政策支持以外，在操作层面，还应对精装修写入购房合同加以规范。同时，对房屋验收的标准也应相应提高。如对精装房的装修，应加入空气质量检测、水电路隐蔽工程验收等，这些现在还比较滞后。随着近年来精装修商品房市场的繁荣,目前的相关标准,显然已经落后于房地产市场的发展,必须与时俱进了。

　　编辑：有些开发商为了吸引消费者购买，会在装修合同中承诺每平方米房屋装修的价值，这本是好事。可是不少消费者在看到成品房以后，认为房屋装修的价值和开发商承诺的价值有出入，也因此产生了一些纠纷。怎样才能避免这种情况的出现？

　　孙克放：精装房的装修成本和承诺价值之间，肯定是会有一些差距的。这就好比批发和零售的区别。有些房屋承诺装修价值3000元，是参照个人装修的成本而定的，并非开发商装修的真正价格。只要开发商能使用承诺过的装修材料，完成质量合格的房屋，就没有什么问题。

　　但是有的开发商会在合同中提到“开发商可以同等价值的材料替代承诺材料。”这就可能造成偷换概念，引起人为的以次充好，严重的甚至造成对消费者的欺诈。对这些行为，应该通过法律手段加大惩处力度，防止因企业不诚信而造成的质量问题。