代理商开始迎春代理费高涨

　　百强房企成长速度回归常态

　　“成长速度回归常态，百强房企促进发展，引领行业发展向行业平均增速回归”这是《2012中国房地产百强企业研究报告》中较往年最凸显的不同点。发布此报告的中国指数研究院对2000-2011年间房地产行业的成长性指标均值进行了分析，近十年来房地产行业的销售面积增长率和净利润增长率均值分别达到19.4%和23.8%，而百强房企去年已逐步放缓成长步伐并接近于行业近十多年来的平均增速。如一份“百强房企2009-2011年成长性指标分析”图表显示，百强房企销售面积均值增长率从2009年的高达81.9%，一路回落至去年的仅11.2%。

　　更加直观的是百强房企去年净利润均值17.7%，较上年下降0.5个百分点，可见在销售放缓和成本高企的双重压力下，房地产行业的利润增长空间被大幅积压。同时，库存量明显上升，如广东省统计局近日发布数据显示去年全省待售商品房面积创历史新高，今年2月再攀高至3155.69万平方米，同比大增了49.5%。

　　“在利润率降低和去库存的双重压力下，房地产企业原有的粗放式盈利模式遭遇挑战，百强房企也在提高销售净利率和加快资金周转的博弈中日趋分化。”中国指数研究院企业研究总监蒋云峰说。可见的是，一些原本定位高端的房企也开始采取积极措施加速周转，如龙湖、绿地等开展全国化的“抢收”行动；多个全国性品牌房企也在多个城市出现降价促销，如万科、中海、恒大、绿城、招商等。新近发布年报的多家上市房企，都明显表现出压力，如万科表示：“准备全年过冬”，招商表示：“如履薄冰、逆水行舟，保销售为重中之重”……

　　销售压力下，代理费持续高涨

　　而另一面，房地产开发企业对高水平的策划顾问服务需求不断增长，策划代理企业的丰富实操经验更加受到开发企业的重视。中国指数研究院数据显示，去年全国策划代理百强企业承接策划项目的总建筑面积均值达到2915.1万平方米，同比增长27.4%，增速比2010年高出了7个百分点；策划项目个数均值达到87.3个，同比增加8个。同时，随着更多开发商转型或加强商业地产的趋势，服务项目中商业、写字楼的规模占比也明显扩大，目前达到15%，比2007年提高了4个百分点。

　　两个更清晰的衡量指标是：百强企业代理费率在连续两年下降后，去年回升至1.14%，高过被称为楼市高峰期的2009年(当年为1.12%)，而去年百强企业策划项目平均收费涨至59.9万元，同比大增20.4%。

　　以深圳楼市为例，2007年时，深圳楼盘给到各代理商的佣金基本上是房子成交总价的0.8%-0.9%，而今都到了1.2-1.5%。“给3%代理费的例子也不少，甚至有海口、三亚等地开发商开出高达10%以上的佣金，就因为房子难卖，需要吸引更多代理商帮忙荐客成交。”美联物业深圳区董事总经理江少杰说，他反映这一趋势还在继续。