下半年深圳房价或将下跌一成 刚需盘仍占主流

　　近半年来，深圳新房价格维持着震荡微跌的格局。记者近日通过采访多位业界专家了解到，在面对下半年新盘供应量增加，具有购房资格群体逐步减少，市民持币观望氛围浓厚的情况下，开发商更急于大量出货、降低库存，从而进一步回笼资金。下半年新房价格受到结构性影响较大，高端物业成交量有所萎缩，刚需盘仍为主力成交产品，预计下半年新房价格或约有一成降幅空间。

　　反弹出现“中止”迹象

　　楼市反弹似乎出现“中止”的迹象。4月全市一手商品住宅成交小幅下跌，共成交2875套，较3月下跌16.18%；住宅成交面积为25.53万平方米，较3月环比下跌14.96%。即使是在业界给予厚望的春交会，为期6天成交401套，日均成交约67套，距离正常日均成交100套的水平尚有距离。

　　“4月份上半月受到政策影响波动，成交量急剧下滑；下半月立刻回弹。”金地集团华南区域地产公司总经理谢文云分析认为，在刚需客户占比达八成的深圳楼市，来自各方的“风吹草动”都会左右市场成交，市场有时会显得捉摸不定。

　　业内对楼市走向有了新的疑问。刚需是否能拉动楼市持续回暖？下半年市场的变数有多大？

　　就深圳新房成交价格而言，1～4月份，成交均价一直在16500～17500元/平方米之间窄幅波动，整体维持一个小幅震荡下跌的格局。

　　面对部分开发商“跌无可跌”的表态，不少购房者在“希望楼价再跌一跌”的预期下，市场短期陷入博弈。

　　房价或下跌一成

　　“下半年深圳房价还会跌吗，还能降多少？”面对记者的提问，被采访对象都表示“看跌”。

　　谢文云坦言，楼市是个政策市，货币政策宽松趋势明显，但限购不会放松，所以政策因素相互抵消。楼价下一步走势尚有待观察，预期将维持现有价格基础，但局部区域和豪宅产品在下半年楼价走势向低。

　　深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁预计下半年深圳新房价格跌幅在10%以内，新房供应量大、配套不全的偏远区域的房价跌幅相对较大。

　　深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄称，总体而言，下半年新房市场形势变化不大。新房价格受到结构性影响较大，高端物业成交量有所萎缩，刚需产品为主力物业，预计下半年新房价格有10%～15%的降幅空间。

　　房价的压力还来自市场供应量。记者从中原地产了解到，截至目前，深圳新盘上市量达24个，预计下半年有52个，增幅逾一倍。中原地产分析认为，随着越来越多的项目入市，置业者更加趋于理智，因此开发商只有加大促销力度，才能加快销售速度。随着全国楼市紧缩政策的执行，深圳楼市已经成为买方市场，开发商的“以量换价”的销售模式仍将主导，后期全市成交均价在低位徘徊，或有再次下探的可能。

　　刚需盘把房价“拉下水”

　　“高端需求进不来，刚性需求有一部分被保障房分流了，购买群体走向低端化在很大程度上决定了下半年深圳新房价格走势。”宋丁认为，而对于深圳首次置业的刚需购房者来说，保障房价格比商品房更具优势，更容易受到青睐。

　　以刚需为主的市场格局难以转变。根据目前少数项目占据多数成交的现状，部分销售状况不好的企业存在跟进降价的可能性，从而进一步把房价“拉下水”。

　　“刚需盘在下半年仍是市场供应主流。鉴于刚需客户对价格承受能力有限，后期新盘价格仍然维持低位平稳，并以特价单位吸引客户成交。”玉家雄分析称，目前对房企而言，达成的共识是下半年楼市情况不容乐观：存量大，客户选择楼盘多是现实；加快走量，赶在年底尾班车前回笼资金是策略；想热销，性价比第一，以价换量为主调。