万科可能因为质量问题难做第一

　　近段时间以来，万科饱受各种质量事件的困扰，包括之前闹得沸沸扬扬的“安信毒地板门”、“纸板门”，以及“金色领域质量门”等等。

　　在目前普遍的房地产市场环境下，发生在万科身上的这些质量事件并非是孤例。

　　但对于已是千亿级房企的万科而言，在保证规模的快速扩张的同时，如何实现量与质的平衡，仍值得深思。

　　王石当天亦直言，万科现今已是世界最大的房地产公司，这个地位万科和他都想保持，但这就延伸出一个疑问：是靠数量保持还是靠质量保持？如果要质量，就可能会降低速度，万科也有可能从第一降到第二。

　　“但是，我可以告诉股东们，我的态度非常明确，质不过关，量只是过眼云烟，即使成第一了，也很快就会被后面的拉下去。”

　　几年前，绿城集团董事长宋卫平曾直接讽刺万科的产品太粗糙，建议万科能做一次反省。

　　万科总裁郁亮当天亦指出，质量放在工作第一位，万科过去四年来每年最优先工作就是质量问题，并严格实行拉闸制度、实测实量，高质量完成年度开发任务。

　　“为此，我们开展了千亿计划，陆陆续续把工程师送到日本去看日本工地是怎么管理的。我们希望经过10-15年努力，万科工地水平达到日本工地水平。”郁亮称。

　　郁亮亦指，今天万科的问题相当于放在一个聚光灯底下被观察，这也是万科提升质量的契机。

　　不过，王石也坦承，虽然近几年万科在质量上有了长足的进步，但按照中国下一个经济发展阶段和消费者的需求，及国际化竞争的要求下，还有相当长的一段差距。

　　“只要保持质量就有未来。”实际上，早在2010年，王石就曾公开指出，如果万科一意以利润为导向，那么后千亿时代可能面临覆灭式的危机，最终被消费者所抛弃。

　　“所以，我们股东也要做好准备，当你觉得股票值得拥有的时候，你要考虑可能万科为了质量会沦为老二老三。因为，这就是市场的规律。”

　　融资不为圈地

　　在当天的股东大会上，万科审议并表决“关于继续与华润合作的议案”，然而，单就这项议案，就被股东质疑万科是否有圈钱发展的意图。

　　过去更曾有人总结，万科就是通过资本市场不断圈钱发展壮大，盈利靠通胀，增长靠圈钱。

　　“万科绝对不会为了圈钱而扩大资金。”王石明确回应。其指出，万科自2008年以来，从500亿扩张到千亿，并没有通过扩股，且亦没有计划在可见的未来进行扩股。

　　“那么，我们在发展中靠什么发展？只有靠资金的多元化。”

　　王石表示，大股东华润的融资平台对万科非常重要，借助其它平台的融资成本比华润的要高得多。

　　郁亮亦指出，如果市场继续恶化，而项目的回报率达到15%，钱还是应该借。“只要我们的赚钱能力大于融资成本，对股东应该是有利的。”

　　郁亮进一步阐释，借钱要看盈利能力能否超过融资成本，而非根据市盈率。

　　“我们很多业务的开展受限于融资工具和融资成本。如果说你拿10%的借款利息去做一个年回报率只有6%到7%的项目，这个自然就算不过来，除非你找到3%的融资工具。”

　　同时，郁亮亦指出，和华润的融资平台进行合作，与万科将来大规模扩张拿地没有直接的逻辑关系，只是为了让万科的融资渠道更多元化，尽量降低万科的融资成本。

　　“现在非常明确，银行对房地产一刀切的条款和压缩，融资相对比较紧张。我们是想把这个融资平台扩大一些。设想在万科不扩股的情况下，目前的规模上增加10%、20%，资金量的需求是多大。”

　　郁亮表示，向华润融资，除了为了降低融资成本，也符合万科“进可攻，退可守”的经营原则。

　　“至于接下来是否会大规模拿地，我看暂时还没有这样的一种冲动，因为调控仍旧长期继续，在这种情况下，大规模拿地显然是不适宜的。”郁亮称。

　　离职率仍低于行业水平

　　此外，近期万科频频出现的人员流动事件，也引来业界颇高的关注。

　　就在4月中旬，深圳万科副总经理陶翀富、营销总监罗霆递交了辞职申请，将选择个人创业。

　　在此之前，万科还宣布了一系列的人员变动信息，包括浙江万科南都房地产有限公司(即万科杭州公司)总经理周俊庭调任万科集团副总裁，万科集团战略投资管理部总经理刘肖接替其职位出任杭州万科总经理。

　　而在今年年初，重庆万科总经理邢鹏因个人原因辞任后，万科就宣布了天津公司总经理杨涛调任北京区域副总经理，原北京区域副总经理卢冰则调任天津公司总经理，原深圳区域总经理张纪文亦正式出任广深区域总经理等一系列人事变动信息。

　　郁亮公开表示，万科的整体离职率是13.9%，低于行业17.6%的平均水平。

　　但郁亮亦表示，在万科员工敬业22个驱动因素里面，有两个因素不占优势，一个是工作与生活平衡、一个是薪酬。

　　或因此，郁亮总结道，管理人员离职原因有二，一是追求更充分的财务自由，二是追求更丰富的人生体验。其中，58%的管理人员离职后会选择拟上市或刚上市企业，26%会选择创业，16%的人是为了照顾家庭、出国等原因。

　　不过郁亮亦表示，“万科的人才储备是充分的，梯队也是非常齐整的，少量人员的离职不会影响万科正常运营。我们过去一年提拔差不多400个干部，368个干部是内部提拔，34个干部是外面引进，也就是90%是内部培养，10%是引进。”