调控政策未有松动 大连楼市开始以价换量

　　成交取得小幅度缓和上扬，但调控政策未有松动，市场回暖依然需要长效机制作为支撑

　　今年以来，调控政策未有松动，大连市部分开发商开始以价换量，成交取得小幅度缓和上扬，但市场回暖依然需要长效机制作为支撑。

　　刚性需求逐渐释放

　　第一季度,在国家鼓励首次自住需求政策下，刚需有所释放，市场有所回升。3月，完成销售面积约70万平方米，虽然同比仍呈下降态势，但相比1～2月增长了近2倍销量，市场有明显回暖迹象。

　　在今年大连春季房交会上，部分开发商以价换量，推出特价优惠活动，刺激购房者出手购房。本届房交会到访的观众量明显多于去年的房交会，开发单位普遍反映成交意向明显增多。据展会组委会统计，本届房交会房屋总成交及意向成交达8228套、74.1万平方米、72.1亿元，均比去年的三届房交会增长20%以上。

　　今年大连还举办了“3?15房屋置换大集”活动，前来进行房屋置换咨询和登记的市民明显增加。参与本次置换大集的市民以28至56岁的中青年人为主，需求面积主要集中在50～100平方米，所需户型则以两居室为主。其中，因工作变动等原因引起区域性迁移的约占18%;需要对居住条件进行以旧换新、以小换大等升级改善的约占43%;为准备结婚新居而置换的年轻客户约占13%;中老年客户群体单纯调换楼层的置换客户约占11%;因学龄期子女入学抢占重点学区房的置换客户约占9%;其他目的约占6%。可见，改善性需求占了房屋置换的近半壁江山。

　　记者了解到，大连市房屋置换的方式有两种，一种是使用权房屋换使用权房屋，由双方产权单位办理相关手续。另外，还可以用有使用权的房屋置换产权房屋，这需要先将使用权房子卖出，然后再购买产权房屋。

　　大连房地产经济学学会秘书长贾广宝认为，目前大连房地产市场有几股力量催生的刚需群体正在搅热楼市，如外地人来大连工作、养老和新毕业大学生就业等。2011年，外地人到大连买房的占比在34%左右，贾广宝预计今年将达到38%～40%。另外，本地市民结婚、改善居住条件、子女就学等原因也促成了很多刚需的释放，房屋置换无疑可为刚性购房者提供更为便捷的服务。

　　开发企业拿地放缓

　　在需求长期受到抑制的情况下，房企信心指数大幅降低，由此导致开发企业资金紧张，全市在建和待售房屋面积总量较大，企业再发展能力不足。这都使房企普遍采取了缓拿地、缓开工的策略。

　　据统计，目前大连市库存房屋已超过15万套，去化时间约在3年以上。今年第一季度房屋新开工面积约250万平方米，开工水平远不如去年同期。前4个月，新上市的楼盘仅18个，同比下降14%。

　　分析人士认为，从去年企业运行情况来看，房地产行业资金供给略大于需求，虽然遇到销售回款迟缓等问题，但年末开发企业流动性和财务状况没有想象的那么糟糕。从目前业内对市场的反应来看，资金链失控断裂的可能性很小，这也是开发企业没有出现大幅降价的原因。尽管行业景气下行，但今年第一季度房地产投资规模依然维持30%以上增速。

　　就土地市场而言，大连市第一季度共有29宗土地供应上市，其中26宗成交，3宗流拍。这3宗流拍土地均为住宅用地，分别位于旅顺和沙河口区，由于位置相对偏僻、面积较小、性价比较低，相继遭遇流拍。

　　相比之下，商服用地市场竞争要激烈得多。3月19日，高新区一宗面积为2165.4平方米的商服用地被中国石油化工股份有限公司辽宁大连石油分公司以4180万元拿下，27576.6元/平方米的楼面地价创下当月全国最高纪录。据了解，该地块起拍价为1000万元，当天共有3位竞拍者参与竞拍，其中包括中石油、中石化两大国内油企巨头，现场竞价过程十分激烈，经过多轮加价，最终中石化竞拍成功，溢价率达到318%。业内人士分析称，该地块土地使用性质定向为加油站，高新区未来的前景吸引了两大国内油企的竞争。商业地块受开发商青睐的态势在去年年底就有体现。

　　价格仍有调整空间

　　中国指数研究院公布的数据显示，3月大连中心城区房价环比下跌了0.73%，均价为11612元/平方米，跌幅在被调查的100个城市中排名第18位，在辽宁省4个样本城市里跌幅最大。国家统计局70个大中城市房屋销售价格指数显示，1月大连新建住宅价格指数环比下降0.1%，2、3月环比均持平。

　　据了解，第一季度大连市推出优惠楼盘168个，而去年仅为34个。本届春季房交会更是近年来开发商优惠让利最大的一届。33个楼盘推出了形式多样、力度较大的优惠措施，占参展的在售楼盘总量(不含外地楼盘)的67.3%，创历届展会之最。其中，中心城区的东港第项目推出了优惠10万元的特价房，金州新区、旅顺等区域楼盘的让利空间多在300～800元/平方米之间，个别楼盘优惠幅度高达1500元/平方米。此外，许多楼盘推出了购房送契税、送装修、送家电等优惠措施，以实际行动满足人民群众安居需求，推动楼市和谐发展。但部分购房人认为房价仍没有触底，选择继续理性观望。

　　对于大连目前的房价是否合理，业界说法不一。大连市人大代表孙才科曾表示，今年将是房企很艰难的一年。他认为，目前大连房价还没有回归到理性的价位，预期今年大连房价总体降幅约20%。也有业内人士分析，现在房地产商处于两难境地，降得过快将引起早期业主反对，进一步加重市场观望氛围;但如果不降，房屋销量上不去，企业运行和经济发展都将受到影响。

　　大连市3月份成交量出现“小阳春”行情，也从一个侧面反映了政府政策对房地产市场的主导作用。业内人士认为，只有以立法来建立长期的政策体系，才能真正发挥市场在资源配置中的基础地位，以市场化的方式解决投资投机性购房的问题，同时再辅以保障性住房体系才能使市场平稳、健康、可持续发展。而以行政之手的直接干预在微观层面的执行成本高，对市场的负面影响大，因此只能是短期的措施，无法持续。