万科悄然介入昆明保障房建设

　　在近期召开的全省城镇保障性安居工程建设现场会上，昆明市作为全省保障房建设的样板，向参会的全省代表汇报了昆明取得的成绩及经验。在汇报材料中，首次出现了一家房地产公司名字。作为昆明市规划局特邀的唯一一家房地产企业，他与其他4家设计机构联合组成设计团队，参考国内外最新的设计成果，承担保障房户型调整及优化，确保为低收入困难群众提供舒适的宜居环境。这家企业就是刚刚进入昆明才一年的昆明万科房地产开发有限公司。

　　10年才入昆是误读

　　初次见到昆明万科总经理沙骥，这位万科集团新一代的地区公司“掌门人”，显得富有朝气和活力。由他领军进入昆明，表达出万科公司对于昆明市场的期盼。虽然采访当天他略有些感冒，但在昆两年多的生活使他已逐渐适应了这里的生活环境。

　　“之前大家传说万科进入昆明，考察了10年时间，这是一次误读”，沙骥乐呵呵地笑起来。因为是在一次偶然谈话中，有人这样提起，就被大家传为真实的“谎言”。

　　作为全国地产行业的领跑者，万科每年都在研究进入各地市场。但首先会根据自身拓展能力、地域特点，进行战略布局。选择重点是珠三角、长三角、环渤海等东部沿海重点城市以及中西部成都、武汉等区域性中心城市。通过中心城市的带动作用，再辐射周边城市。因此进入昆明市场是顺势而为，应势而动。而不是单纯为了一个项目进入某个城市。

　　“我在这里工作了二年，已经慢慢地喜欢上了这个城市，市场环境不错，万科品牌在本地的认知度高，经营业绩得到了认可，找到了自己新的发展方向。”沙骥说。

　　万科的企业宗旨是让建筑赞美生命，为客户提供一个适合他们的住宅和生活。在这个气候宜人的城市，对于万科一直倡导的人与自然和谐共生，可持续发展的绿色、生态建筑更是提供了不可多得的先天条件。昆明的首个项目——万科金域缇香，以99.7的高分在前不久获得云南省生态住宅小区称号。

　　发展昆明低碳特色

　　在昆发展的一年多，让万科真正了解了昆明，读懂了昆明，在发展中逐渐体现低碳发展的“昆明特色”。

　　在金域缇香项目中，虽然是高层建筑，但万科却配套建设了“太阳能+空气源热泵”的太阳能集热系统，为每一户住户提供太阳能热水。而这项应用在之前从未对外宣传过。

　　“昆明是全国太阳能应用最便利的城市，全年日照强，这是最好的低碳资源，”沙骥表示。因此，万科在项目建设中，为高层住宅配备了太阳能。虽然成本看上去略有些高，但通过科学管理及应用，能为业主带来更好的生活享受。这是万科一直所倡导的。

　　8月12日，《财富》杂志公布了2011年度最具创新力中国公司榜单，在以互联网和计算机、通讯行业为主的前十名公司之中，排名第三的万科作为唯一的房地产企业显得分外醒目。这也是万科连续第二年跻身《财富》评选的创新力排名前25名榜单。

　　此次万科上榜的理由是，公司凭借在绿色低碳、业务发展模式上的不断创新，助力实现跨进千亿新阶段。

　　作为国内最大的住宅开发企业，万科近年来积极致力于绿色建筑的研发和推广，并以装修房、住宅产业化和绿色建筑科技作为节能减排的主要手段。

　　在项目建设中，万科提出了“全面家居解决方案”，利用专业开发优势进行精装修，为业主提供更好的生活方式。如每年万科都会推出“合格供应商名录”，从全国范围内入选审核符合国家环保及万科要求的高品质产品。从采购环节之初就为业主提供环保家居材料。

　　昆明是一个四季如春的城市，在外墙建设中大家都没有增设保温层，认为不需要。而在万科看来，小区的节能率不能是单一技术，必须是复合技术解决。在金域缇香项目中，万科就采用了新工艺的环保材料建保温层，提升建筑节能，实现冬暖夏凉，减少空调使用与电能消耗。而这仅仅是万科倡导绿色建筑的一个小小细节。

　　建绿色建筑是必答题

　　虽然说进入新城市，但是由于万科集团长期发展以来确立的成熟产品品类标准化开发经验以及长期积累的战略合作资源，使得昆明万科进入昆明第一年取得了丰硕的成绩，金域缇香项目去年2月拿地，11月即顺利开盘，并实现当天售罄的业绩，这也坚定了万科积极参与昆明建设区域性国际城市的步伐，即将推出万科昆明2号作品白沙润园。

　　沙骥介绍说，润园系列是万科产品中“最万科”的系列。所倡导的理念更加契合万科品牌的文化内涵和发展愿景，始终坚持尊重自然，保护环境的绿色生态理念。将按照全国绿色建筑最高的三星标准进行建设，成为云南地区首个绿色三星建筑。

　　所谓绿色三星，主要是通过节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料再利用、室内环境以及运营管理六个方面对建筑项目进行评定，是国内最高评定等级的绿色建筑标准，2010年万科开发建设的绿色三星建筑规模占全国总量的54%。从今年六月起，万科所有具备规划条件的新开工项目，都将参照不低于住建部绿色一星的标准来设计和建造，万科在行业内率先进入“全面绿化时代”。

　　在白沙润园项目中，针对这六个方面，昆明万科都做了充分的考量，因地制宜进行建设。通过多次的风环境、光环境模拟，选择最优的方案进行项目规划，最大限度利用地下空间并保证使用功能，并将会在社区倡导垃圾分类等一系列绿色环保的居住生活概念，使之成为一个对自然、对人、对生命充分尊重、和谐共生的宜居住区。

　　绿色三星建筑发展尚处初期，其产业化的发展链条决定着开发费用仍比较高，昆明万科有没有必要在发展初期就要上这么一个高端项目？“这是必答题，不是选择题，因为这将为昆明绿色建筑的发展起到推动作用。”沙骥肯定地回答。

　　万科也要“昆明造”

　　虽然万科进入昆明后，在今年也遭遇了限购影响，但昆明万科依然表现出色。

　　沙骥表示，其原因在于，面对市场，万科一向坚持“不预测、只应对”的原则。不追求过高的利润率，而是通过“快速开发，快速销售“的经营模式，获得公平收益。利用快速周转提高ROE水平，万科的周转率在行业内一直处于领先水平，这一模式兼顾了股东的利益和购房者的利益，相信更加符合社会需要和政府导向。在昆明，我们也坚持同样的导向。

　　在目前的市场形势下，投资购房比例已经是非常低了，自住购房者更关注自身的经济承受能力，更看重楼盘的实际性价比，不会仅仅基于对房价判断而购房。万科也将积极主动顺应市场变化趋势，尊重市场实际情况，并重点做好产品研发，保证产品质量，建造符合消费者需求的产品，无论在什么样的市场环境之下，我们坚信这都是发展的根本。

　　目前，万科进入昆明遭遇的最大问题就是“本土化”。一方面需要熟悉当地政策，掌握客户消费习惯和心理，使万科产品更适应本地人居的需要；另一方面则是希望万科品牌能够成为被昆明市场认可的本土优秀品牌，包括大量招募本地员工、本地纳税。

　　在沙骥看来，人才是昆明万科最急需的，最宝贵的财富就是“人”。

　　对于跨地域发展的房地产开发企业来说，“全国性思维”与“本地化运作”密不可分。“人才本地化”从根本上是万科的业务策略所决定的。至今为止，万科进入的40余个城市，从没有退出过。简而言之，万科只要进入一个城市，就要在当地进行多项目的开发，力争做到市场的前列。这种“多项目”快速运作的业务策略就使得万科需要在当地建立一个规模相对大的、能够长期扎根本地市场、对本地文化有深刻理解的员工队伍。这是万科实行人才本地化的策略基础。每个城市的万科公司本土招聘的员工比例要求达到70%以上。

　　为此昆明万科建立了良好的人才培养战略。利用万科集团的培养体系，营造新人得以成长的大环境，尊重每一位员工的个性，重视年轻梯队的建设，打造适合新人成长的团队环境。通过制订科学的内部管理制度，全面培训员工的核心素质和专业能力，为持续的成长，为员工创造出职业的空间与舞台。

　　乐于参与保障房建设

　　参与保障性住房建设，是昆明万科一年来成长的又一大收获。

　　“万科作为地产行业的领跑者，非常重视彰显社会责任感，愿意分享我们的成熟技术，提升昆明市保障房建设水平。同时，万科已经实质性的介入到昆明市的保障房建设中，万科金域缇香项目就包含6000平米的保障性住房，这部份主体建设已经完成，预计明年中可以交付”，沙骥介绍说。

　　万科总裁郁亮曾表示，万科参与保障房建设主要是尽到行业领跑者的责任，建保障房只要给1块钱利润就够了。为什么给1块钱利润？这样就可以对股东说，我们做这个项目没有亏钱。从2006年开始至今，万科已涉足保障房达340万平方米，并将住宅产业化的成熟技术用于保障房建设。

　　对于昆明市的保障性住房建设，昆明万科给予了大力支持，成为了昆明市规划局唯一的专家顾问团队。从开发商的专业角度，提供开发建议，优化和调整户型。目前已有一批市级统建保障房的户型设计，是借鉴万科的理念，让困难群众也能享受舒适的生活空间。（中国房地产培训第一门户网）