千亿负债重压房价 四季度房价将下滑10%？

　　随着房企上半年业绩的不断披露，限购政策调控下房地产市场格局越发清晰，大型房企尽管历经调控但是业绩依然出现了上涨。而中小房企却进入了举步维艰的地步，业绩普遍出现了下滑。

　　千亿负债重压房价

　　根据链家地产市场研究部统计，2011年中国房地产上市公司综合实力榜上已披露中报和业绩的前十大房企共实现营业总收入1068.4亿，约为A股市场70家企业营业总收入的1.2倍（除万科A、金地集团外其他8家均为H股上市房企），同比上涨23.9%；实现归属上市公司股东的净利润为273.8亿元，比A股市场的150.9亿元多出约120亿元，同比上涨了33.4%；库存市值平均涨幅为23.3%，比A股市场低15个百分点。10家企业中有4家资产负债率保持在60%-70%之间，5家出现上涨。

　　链家地产首席分析师张月认为，整体来看，大型房企的经营状况较为稳定，10家房企中仅金地集团营业收入和利润同时出现下滑。但由于大部分项目会集中在下半年竣工，后市销售压力依然不减。预计下半年大型房企的销售策略在保持高周转的前提下，将由上半年产品供应结构的调整逐渐过渡到价格调整。

　　记者了解到，除碧桂园外，其他万科、中海、金地等9家房企负债总额为6824.1亿元，比去年同期的5862.2亿元多出近1000亿元，大型房企承受的资本压力和风险依然较大。10家房企中半数负债率超过70%，其中万科A和龙湖地产已达到78%的负债率，碧桂园也比去年年末时增长了18.1%。银行利率提高和放款收紧的情况下，房企更加依赖成本较高的信托资金，使得金融成本和金融风险上涨，近期信托收缩和标普降级使得房企融资难度加大。

　　除去碧桂园，9家房企的存货量达到4268.6亿元，随着入市新项目的增多，库存量有可能在四季度达到高峰。而在观望情绪日益浓厚的市场环境下，只能通过降价的方式才能有效提高成交量。目前，已有部分企业下调新入市项目价格。8月23日，富力地产宣布价格下调10%，以后存在进入深入调整的可能。预计其他房企除了上半年供应产品结构的调整外，下半年主要在价格上进行调整，这种现象将在“金九银十”得到释放，10月份后，价格平均下调比例可能在5%-10%左右。

　　兼并潮将出现

　　比大房企日益恶劣的金融环境更甚的是中小房企的生存问题。

　　截至8月24日，A股市场共有70家房企披露了2011年中报，这70家房企2011年上半年共实现营业总收入896.4亿元，较去年同期的796.2亿元增长12.6%；总存货从2010年中期的4457亿元上涨至2011年中期的6168亿元，增长幅度达到38.4%，而去年同期已公布中报的85家房企存货金额为6088亿元，前年仅为3970亿元。

　　张月认为，随着存货压力大幅上涨，使中小房企的断臂求生事件不断出现。在楼市调控周期下，房地产企业兼并收购行为明显更加频繁，中原统计市场公开数据显示，今年前7月，房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗，总涉及金额达到了175.39亿元人民币，相比去年同期的36宗及86.85亿元人民币分别上涨了72.2%及101.9%。今年前7月的市场总并购金额已经明显超过了去年全年的165.25亿元的规模。在2010年的房地产行业并购爆发式上涨后，今年前7个月的房产企业再次出现明显上涨，并购的案例数量及并购总金额及平均单案例并购金额均创造了历史新高。房地产行业也占据了整体并购市场的第一。

　　在受调控影响最为严重的北京，并购案例出现得更为频繁。继8月26日首钢地产14.5亿元转让首钢融创置地50%股权之后，8月29日，华润和首开集团再同时转让旗下房地产企业股权。至此，8月北京已有12家房企（或项目）发生股权转让，这一数字比今年前7月的总额还要多。