临近年终,房企千亿之争再升温。
根据各大房企三季度报以及最新发布的销售业绩信息,万科是否会将最终的销售数字控制在王石的1700亿元“要求”之下,以及首次入围千亿俱乐部的碧桂园将摸高多少,构成了最大看点。
然而,随着四季度后半段的市场降温,以及突如其来的16城市加码调控,千亿俱乐部成员们在享受片刻光环后,将不得不与“速度与激情”暂时告别,进入更加不确定的2014年。
千亿俱乐部成员翻倍
12月4日晚间,万科公布11月销售业绩:销售面积127.2万平方米,销售金额140.4亿元。根据万科三季度季报,综合11月最新数据,万科前十一个月实现销售金额1598.8亿元。
紧接着,碧桂园于12月5日下午发布数据:2013年十一个月,共实现销售金额约人民币967亿元,同比增加130%。根据克而瑞数据预测,2013年冲刺千亿规模的房企预计会增至7家,除万科、绿地、保利、万达、中海、恒大外,刚刚发布1—11月业绩的碧桂园,跃入千亿已经悬念不存。这意味着,2013年中国房企千亿俱乐部成员增加了一倍多,房地产行业的集中度将进一步提升。
然而,万科对速度的控制,碧桂园对速度的追求,这两种不同的态度,或许反映了中国房地产“下半场”难以捉摸的特征。
中央电台财经评论员杨红旭对乐居记者表示:“越来越多的房企将会过千亿是大势所趋。房企过千亿不是大不了的事,是自然而然的结果,且过了千亿之后,这些企业也不会发生太大的变化,仍会延续其原有的经营模式。”
在坚守主业的同时,千亿“七匹狼”也在适度调整战略。万科已经大张旗鼓地做商业地产,12月24号,首个商业项目北京万科广场开业,同时,战略性入股徽商银行,图谋社区业务联动;中海整合中建地产基本完成;绿地、万科、碧桂园进军海外市场;恒大百亿元巨资一夜之间豪取上海、南京地块,终于得以向一线城市靠拢。这一切似乎意味着,进入千亿之后的巨头们,更可能采取主动的姿态,面对和改变市场格局。
速度的“快感”与“烦恼”
在这场激烈的“房企销售额排行榜”竞赛中,领跑者万科的身影尤其令人关注。在某种程度上,“速度”似乎给它带来了几许烦恼。
今年登上珠峰,并以3小时44分的成绩跑完了自己第一个马拉松的郁亮,显然对“速度”有着更深的理解。郁亮表示:“速度是一种能力,规模是优势。万科将在均好中提效。”郁亮此言,事出有因。去年万科“地板门”事件后,在万科内部掀起关于速度和质量的争论,王石则明确提出不能为速度牺牲质量。今年年初,王石甚至提出万科全年的销售额不超过1700亿元的要求。
接近万科的知情人士对乐居记者透露,万科虽然有意控制速度,但并未将1700亿作为硬指标。
该人士表示,年中在一次内部谈话时,郁亮表示,要从精神目标的角度理解王石的1700亿说法,而并不是说今年万科就只能做1700亿。事实上,从当时的房地产市场形势和万科的销售情况以及项目储备情况,如果万科持续加速的话,2013年甚至能够逼近2000亿大关。万科有意控制了速度,预备把2000亿献给明年的万科30周年。即使这样,市场依然普遍预期万科今年业绩将突破1800亿。
如果说万科为“速度”而烦恼的话,碧桂园则在充分享受着速度的“快感”。碧桂园前十一个月实现合同销售金额约人民币967亿元,同比增加130%,轻松超越620亿的年度目标。按其前11月月度平均销售金额推算,若12月能维持平均数,即可超越千亿。
碧桂园业绩猛增,其中一个重要的的动力来自营销体制的变革。2013年,碧桂园实行大区制,在全国设立二十多个大区。据说,杨国强决定将利润的20%用于区域骨干人员的奖励,这相当于打了一针兴奋剂,原有低成本、高周转的大盘开发模式,以更快的速度奔跑。兴奋剂作用下的碧桂园,迅速摆脱第二方阵,逼近第一阵营,让万科都为之惊讶。
据了解,郁亮等万科高管高度重视碧桂园的表现。碧桂园的大盘运营、爆发式销售和海外地产成为今年中国房地产最眩目的光点。
然而,进入四季度以来,地产销售形势悄然滑落。来自上海易居房产研究院的数据显示,11月份,北上广深4个一线城市新建商品住宅成交面积环比减少7.7%,同比减少13.0%。12月市场活跃度将继续有所下降。同时,众多城市对预售条件的审核越来越严格,加上银行在年底对银行贷款的限制,临近年关传统淡季,地产销售的温度将势必进一步降低。
这一市场变化,令“千亿俱乐部”的江湖座次变得不那么确定。另有接近万科人士分析,今年万科的业绩将位居1700—1800亿之间,这略低于此前市场普遍预期的逾1800亿的数值。“按上半年的势头,万科不踩刹车可能会冲破1900亿,但四季度市场冷却的有点快,万科突破1700亿应该没问题,但恐怕要送刹车、踩油门了。”该人士说。
与10月销售旺季相比,万科11月的销售面积和销售金额均出现明显环比下滑,与去年同期相比也有所减少。根据公报可以算出,前11月万科月度销售金额为145亿元,11月数据低于平均数,若12月没有意外表现,即便是赶上月度平均值,全年销售金额也不会突破1800亿。
万科对速度的控制,碧桂园对速度的追求,这两个2013年最受关注的企业,将给同行带来更多的思考。克而瑞深圳公司经理许烁分析说:“2013年房地产商品房成交面积预计突破12亿万平米,这达到了一个历史的最高点,接下来市场增长会逐步趋缓,成长型市场转为竞争型市场,在这样的背景下,企业更关心的或许不再是规模,而是质量。”
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