房地产项目开发的90个设计细节

　　在房地产营销策划的实践中，常常可以碰到“一个设计方案害死一个项目”的情况。究其原因，大体有两种，一种是设计公司自己没有专业能力，“天下设计一大抄”，平庸浅陋，敷衍塞责，做出低下水平的作品；另一种是开发商自以为是，独断专横，听不进专业意见，完全不尊重设计院，把设计师当做一支笔，让他怎么画就得怎么画，最后的结局是项目失败，设计师承担罪名。

　　房地产项目开发中细节问题:

　　1、进楼门顶、小区大门顶等类似的顶不要做玻璃；

　　2、地下室照明灯未用分路分段控制，极端浪费能源；

　　3、电梯前室墙面砖要用亚光或其它无光产品，即省人工又耐脏；

　　4、不能种桑树等有违风土人情的树种；

　　5、管道设备门要有框收边；

　　6、门厅或楼道，完全有甲方控制的，所有控制件布置要有规律，由垄断行业操作的要尽可能去协调；

　　7、进户门厅要有“脸面”，业主会不惜花钱买空间的；

　　8、无拉风的空调机位，效果非但不好，立面会有较大的破坏，所以空调机位只装面帘足以遮丑，再应装上空调凝水的滴水管；

　　9、公共部位的照明灯设置和选用不要再试，要确定合用的产品；

　　10、地下室除机动车、非机动车的其它面积，尽早给予分隔围起；

　　11、地下停车位设置不要堵住向单元进入的通道；

　　12、单元旁放牛奶箱处的玻璃房要用装饰百页和玻璃相间的材料；

　　13、牛奶箱个数设置不要以多少户定制，而是要最大限度去利用这个箱子，有利服务和管理；

　　14、地面上的阴井盖，做的要讲究规则和美观，当成艺术品；

　　15、电梯内的顶灯盖，在定购该产品时，最好谈好该部件的材质要不碎且通明；

　　16、保安室不能全用玻璃，蔽端太多，在方案设计时就要考虑保安室与与整个建筑体风格品质的一致且在建筑体下面，可自然挡风避雨节约能耗；

　　17、室内管线、空调机位、烟道出口等布置，要尽量合理，给物业装修管理提供支持；

　　18、物业公司进入要早，他是一个房产开发全过程管理落实的管家，利大于敝，更多的是经济效益和品牌延伸。客服部、营销部同样做着维护品牌的责任，也需要界入每个环节；

　　19、任何地方的墙面靠地接触面一定要有贴脚线，并且要有离缝设计或其它办法弥补；

　　20、地下室要在一定间距中合理设置下水道，便于清洁出水；

　　21、非机动车从地面平行进入停车位，减少人为乱停车和人的心理麻烦；

　　22、小区绿化要有形有状有起伏，不能草中有花，花中有树，树中有草，再加上野草，一派乱七八糟，不纯就是杂草，设计要求应为一年长绿（长红），因此在选择上就要有所区别，过多的果树会引起对绿化的破坏；

　　23、小区卫生间设置要考虑朝向、上下左右建筑对业主的影响，使企业利益最大化；

　　24、车位销售时间要前移，最好与住宅销售同步或者送（可以避开产权纷争）；

　　25、门厅里要装非正规装饰的镜子，方便业主进出“臭美”；

　　26、小区绿化与道路衔接处，不论今后车辆如何通行，在美化的前提下，都要将侧石做高或有其它阻挡物；

　　27、会所要与交付同时装修；

　　28、好的公司还是能做出好东西的，别老是为几元钱而无为降低品质，但不能做傻瓜；

　　29、地下室电梯前室的照明，要刻意设计一下；

　　30、卫生间、厨房、空调排气（污）洞要早打多打；

　　31、施工号与交付幢号的提前认定；

　　32、商铺空调位的设计除考虑美观外还不要打搅业主，为考虑今后的商业气氛，能否事先做好地灯的铺设，店招设计要留有充足空间且不要与其它设施打架；

　　33、晾衣阳台能不放在客厅阳台吗；

　　34、门厅由于单元住房设计原因，在留有较大曲径时，能否把它用一道或门封住，使门厅较规正的同时也能降低能耗；

　　35、为防止沿街商铺顶上的住宅楼道不安全因素，可以在最低层装上防盗网；

　　36、为保一方平安，使业主居住放心，开发商在满足规范的同时，多为业主提供全方位防范措施；

　　37、房产商今后要提供的住宅可以分为三档或更多的交付款式：1）毛坯房；2）精装修；3）初装房。在达不到精装能力时，初装房应该是趋势，可以保护整个环境和提升小区品质；

　　38、样板房装修要考虑今后出卖给业主使用，同时出卖时的合约必须注明相关法律风险；

　　39、进入小区要设人车分流道，如今的车流量太大；人行出口用IC卡识别，业主的安全感大大增强；

　　40、公用部位一定要用节能灯；

　　41、单元门厅设计不要太压抑，尽量敞亮；

　　42、如一楼电梯前室面对电梯的正方，留有一块可以开启的告示栏位置（成品后的平面与面砖几乎持平）；

　　43、-1楼进入电梯和安全楼梯均考虑用同一张IC卡识别进入，可以省去繁锁的两道门；

　　44、签总包合同时，是否能增加一条关于交付后业主提出的因施工质量引起的补（赔）偿款项，由我们在施工单位工程款中直接扣除，总不能让我们买单吧；

　　45、楼梯要设有挡水条，主要是防止污染墙面，便于保洁；

　　46、空调位最好沿自家窗台高度走，既少影响楼下住户又可以缩短裸露铜管的长度，保持外立面整齐；

　　47、幢墙上的门牌号安装高低不一致，一般以一、二层之间；

　　48、架空层没有出水口且绿化土流入；

　　49、进入-1层楼道，灯的开关设在1层，一标段感应灯到底，二标段感应灯到一层为止；

　　50、一、二标段-1层电梯前室地面铺装不同；

　　51、小区道路太宽，车速飞快，存在安全隐患；

　　52、建议门卫玻璃房改造；

　　53、单元门厅砖与外地面砖高差有问题，应有收口以防门厅砖缺损；

　　54、绿化中要设有落水沟，通过绿化的生长可以遮住沟；

　　55、建筑物的四周要设置滴水沟（明暗均可），防止滴水管只装了半截导致建筑物受损；

　　56、总之，小区的排水系统设计一定要可操作性强些；

　　57、签订设施设备的采购和维保合同时，要给物业公司留道程序并且要求供应商做出维保计划方便今后物业管理的衔接。由于现在缺少这个环节，供应商、物业服务、开发商简直就是在玩猫捉老鼠，内部怨声叹气外部损坏品牌还便宜了供应商；

　　58、阳台下裙不要做玻璃，业主入住后窗帘挂上后立面会象一块块补丁；建议最好采用水泥柱加玻璃，若一定要全用玻璃，就在下裙用黑色玻璃上部用透光玻璃或全用黑色玻璃（但仍旧是补丁；

　　59、正南晒衣在未找到不影响客厅和主房条件时，不妨给个背阳的阳台提供晒衣条件，若业主一定需要阳光时，她会用移动晒衣架找到阳光来解决的；

　　60、信报箱留有一定位置，给乱涂乱划的投报员有个可以写下记号的地方；

　　61、不让住户在室外安晒衣架，除非在设计时已考虑到建筑设计的特殊性，住户无法安装且有合理的晒衣处。要么就是先给装好，省得不统一；

　　62、骆驼绿城的空调架已做了很好的设计，但高度不够特别是低层只达到了一半的效果和百叶窗间隔太紧，如果我们做最好能有所区别高度和百叶窗上翻的间距；

　　63、良好绿化生长的环境：架空层中不要种耐阴植物，因为没有露水照样会死去，耐阴植物适合种在没阳光但有水的地方；沿建筑物周边的耐阴植物或绿化，设计时有坡度有起伏，可以很好的遮掩许多设计时无法弥补的不足部分；

　　64、尽管规划指标对地下车棚没要求，但在验收后能给业主提供地下车棚哪怕是几户拚有一个，即规整地下室的空间，又满足了业主的需求，多个销售亮点；

　　65、阻碍轻易进入门厅的非机动车，设计时地面和门厅要有高差，总不能天天和业主搞躲猫猫吧；

　　66、汽车道沿着外环行，保持区内无机动车穿行；

　　67、空调架、晒衣架、封阳台的出现，除了物业不尽职外，更大的原因是设计的人更本没有生活经验的积累所造成；

　　68、水景要有，但不能以无谓的牺牲利润作为日后的管理累赘；

　　69、设计师们和老板们，当初一次置业的人们在双方均不知情的情况下被呼悠了，现在有了众多一次置业人们的教训在做参谋，同时又加入了二、三次置业的大军，我们的设计能有市场吸引力，值得探索？

　　70、地下室电缆架箱与电缆是否兼容的问题，由于设计中或安装中没想得更多，造成重新购置架箱，既多花钱又不完全匹配；

　　71、如果在做土建时对铺往地下车道的橡胶排水系统未做充分考虑的，对橡胶的分割要考虑安全和耐用。建议除两边有排水外，在上下车道即车肚子中间排水，并且不需要太宽；

　　72、看见过绿城的楼道吗，只有照明电源开关一个，太羡慕了；还有涂料是上色的，太温馨了；还有停车线是点到为止，太简洁了；

　　73、空调洞的打法研究一下是否可行，能否打在与主机摆放位置高低相差不远的地方，主要是考虑让外露的管线在室内走，少影响外立面；

　　续74、有的小区单元进户门采用的像银行自动取款机的门比较好，出来时只要按下按钮。这样能省掉一把锁，玻璃门因无框也显得比较透亮又好清洁。

　　75、地下室地坪颜色在考虑感观的同时，也要照顾到交通组织的便利，如：1、把主通道和停车位的颜色区分开，便于汽车的进出口线路畅通和认记；2、把管理区域或楼幢区域的颜色区分开，便于日后管理和认记；3、等等。

　　76、车位编号刷在地上，可以避免标识标牌太多太乱改善地下室的整体视觉环境。

　　77、物业管理用房应具备与业主享有同样的生活功能设施

　　（不至于有烟没处冒，有热水没法享受，安全只为保障别人）。

　　78、注意在楼层每五层间和地下室的某一小间处留有自来水取水处和出水处（为做环境清洁提供条件）。

　　79、建造中的另碎空间尽量利用分隔成屋，可以给日后的管理提供保障。

　　80、如果找不到理想的中标绿化施工单位在两年内让绿化出型，还不如早点让物业绿化维保单位进场，但有很多前期的工作要做实，尤其是如何界定绿化成活率和人民币结算。

　　81、现在有一种不锈钢已不是铮凉的感觉了，而是看上去有一种温柔，不仿在选用不锈钢材质时换个眼光审视。

　　82、业主上不上档次，关键看地产商开发的理念，你想好就能好，想得过且过也很容易，环境造就人哟（是人都知道的故事：随地吐痰者在五星级宾馆和三星以下宾馆的表现）。

　　83、为了有一个好的物业团队给哥哥们的产品增光添彩，请在造房子的时候把一些边角费料做成寝室，当然有卫浴、厨房更攒些，更当然在设计的时候就考虑，万万分感动了，那是领跑者的风范哟。（试想他们住在地下室或花月收入三分之一的钱去租房，这种内在动力从何而来）

　　84、在制作消防、阴井、路灯、音响、机箱等配套设施时，把该设施的编号统一进行编排，免得日后贴纸、喷漆既不耐用又不好看。

　　85、如果不是用名贵的石头，小区里的部分标识标牌（如指路牌或其它）能否用石材替代，这样可以达到一劳永逸，降低更换成本。

　　86、开发建设中留下的多余建材或破损建材，切忌当成废物处理，请花点小力进行归类收集在指定地方，节约日后改善、维护、修复的支出和采购成本。

　　87、小区里能不能在设计时与城市道路一样，考虑行道树或有更美观的遮阳设施，让业主回家的路更加轻松。

　　88、小区大马路若一定要浇柏油，小马路或转弯多或路短，则可以考虑铺装，因为柏油马路是越直越长天天受重压，它的质量会保养的更好。

　　89、有业主对已购置房产建筑物的玻璃顶（公共部位和自有部位提出了异议），单就自有部位，业主提出了损坏由谁承担责任。原先的阳台四周合成后，若是玻璃在保修期也好，非保修期也罢，换顶付出强大的人力财力的同时，所有的迁怒是不是又该发泄到开发商和物业的头上，何况公共部位还给小区品质和日后物业维护留下了较大的隐患。为此，提请慎用这种华而不实的玻璃产品。

　　90、基于草皮喜阳光等特性，绿化大树时最好依次是大树、蓄养保护圈、喜阴耐旱的灌木、马尼拉草皮