建议一—战略转型:
1、三五年内取消限购不可能,一线城市泡沫明显,房价高涨,成大房企喜欢的游戏;
2、大房企正成为“影子政府”,与土地财政狼狈为奸,中小企业基本无发展机会,建议民营背景的不宜再往一线城市挤;
3、大房企表面的赢利背后,是竞争力的衰退,万科转型含意在此,不转即堕落。
建议二—生存战略:
1、本届政府将不再折腾房地产,用五到七年房价泡沫软着陆。否则,崩盘不可避免;
2、住宅房地产来到转型期,从硬件赚钱,转向服务赚钱。如不向服务转型,则五年后便成为今天之万达。转型会死,不转也会死;
3、房地产企业进入多业态综合地产发展期, 此为生存战略。
建议三—发展机会:
1、中国经济出口、投资、消费三驾马车。出口,投资无力,唯一希望在内需;
2,消费之主战场在城镇化。城镇化本质在于打通城乡之市场创新:城市消费城郊化,农村消费城市化;
3、城镇化不欢迎住宅化,欢迎产业化:商业地产、旅游地产、文化地产、养生地产、庄园地产等等大有可为。
建议四—万达模式是个死亡陷阱:
1、传统的商业地产三阶段:从百货公司到沃尔玛超市,从超市到万达综合体,目前正从万达综合体走向O2O电商综合体;
2、一大批以万达模式为目标的商业综合体将在三年左右进入死亡期;
3、万达电商很难成功,转型圈地做旅游影视体验经济,后路早已安排。
建议五—金融战略之收购物业:
1、房地产是第三产业,不是第二产业;
2、从建房卖掉转向业主服务的关键是金融。万科入股徽商银行并非因为缺钱,而是因为战略转型;
3、物业在转型期将从鸡肋变成优质资产,请大举收购物业公司;4、收购物业的战略意义:物业乃电商最后一公里。
建议六--商业综合体战略:
O2O电商综合体的特征:
1、少做销售多做活动:70%的时间做社交活动,30%时间做销售;
2、少设货架多留空间:70%的空间做体验与娱乐,30%的空间销售展示;
3、少卖现货多预售:通过活动与聚会,打通厂家与消费者,形成预售团购模式;
4、不靠租金靠分成。
建议七--旅游地产战略:
旅游地产关键:1、旅游目标是把人留下,要从景观消费转向休闲消费。少强调景观,多强调休闲;
2、旅游消费的竞争力是口碑传播,口碑核心是文化,无文化便无持续;
3、旅游地产的目标客户:少着眼于外地客户,多着眼于本地客户。少强调传统,多强调现代。
建议八--养生养老地产战略:
关键要点:1、中华伦理排斥第三方养老,却喜欢养生,所以中国无养老地产,只有养生地产;
2、养生地产的关键在于“全民现代养生”,体育养生是突破点;
3、中国是农耕文化,养生之“吃文化”是核心;4、城乡结合是关键,城里人养生,农村人赚钱。
建议九--合作战略:
1、纯住宅项目越来越少,多业态项目越来越多;
2、快速周转的项目越来越少,持久战的项目越来越多;
3、资金成本与人工成本越来越贵,项目毛利越来越低;
4、改变经营方式,合作是出路;
5、赚你有能力赚的钱,让更有能力的公司来赚你的钱;
6、合作时代来了!
建议十--金融服务战略:
1、住宅暴利时代终结,微利时代正在到来;
2、任何一家房地产公司都要有金融公司。不是为圈钱,是要服务业主;
3、服务业主的大数据时代正到来,房产中介将在电商冲击下转型或死亡;
4、二手房产经纪门面如同银行柜台,没有任何存在价值。链家,别再开店了!
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