商业地产盈利不易 九成开发商坚持租售并举

　　今年以来，在严厉的楼市调控背景下，开发商纷纷转战商业地产。万科、中海、保利、远洋、龙湖等以住宅开发为主的一线房地产巨头，均成立了商业地产运营中心，大举进军商业地产领域。然而，目前商业地产市场较长的投资回报周期，较低的租金收益率，巨额的财务成本压力，再加上毫无松动迹象的整体信贷环境，对众多开发商来说无疑是一次严峻的考验。

　　日前，在海南召开的“2011博鳌房地产论坛”上，恒隆地产有限公司董事长陈启宗说，商业地产不可以分层或分单位出售，必须坚持只租不售，否则投资回报肯定会低到不能再低的水平。

　　虽然在博鳌房地产论坛上，多数房地产业内人士对陈启宗的观点点头称“是”。但在台下，却没有多少开发商实践陈启宗的思路。

　　那些开始转战商业地产的开发商们，目前所做的仍然是按照住宅开发的模式运营商业地产。选择大量持有商业地产的仍然只是极少数。

　　日前，《每日经济新闻》记者调查发现，即使是已经启动转型商业地产的开发商，所持有的物业，也仅占总开发量的极少部分，卖房子仍然是严厉调控下开发商生存的主要方式。

　　以中海地产为例，截至6月30日，该公司持有的投资型物业金额为146.71亿元港币，仅仅是可供销售的库存物业价值的16.61%，这一比例较今年初更有所下降。另一家在上海开设了半岛酒店的“盛高置地”，投资物业和销售物业的比例，也仅仅只是和此前持平。

　　上海同策咨询顾问有限公司此前就商业地产进行过专题研究，发现除了万科等少数地产商明确表示会持有商业地产外，多数住宅开发商转型商业地产更多是为了销售。根据该公司的调查，大多数的开发商考虑的仍然是出售商业物业获利，而不是长期持有。

　　这一思路，被认为是此前住宅开发思路的延续。同策咨询机构曾比较过住宅和商业地产开发的现金流回收方式，发现仅从资金运作的角度看，商业地产的资金回收要比住宅慢得多。对于住宅地产，销售便是资金回笼的开始，用销售带动项目的后续开发是目前很多开发商的做法，往往自有资金占比少，更多是靠借债开发。

　　资金回流周期长、速度慢，需要很长一段时间的培养才能将商业经营做好，财务策略上需要保守稳健。而开发商通过持有租赁物业获取的经营收入，仍然只是销售收入的九牛一毛。今年上半年，盛高置地的租赁收入只有1727万元，仅仅相当于总营收的1.27%，即使此前已经完全转型商业地产的世茂股份、宝龙地产等商业地产企业，租金收入在企业当年总经营收入的比例也都不到5%。

　　事实上，在今年楼市调控后，很多开发商发现在商业地产领域，也能引用住宅开发的模式，通过销售商业物业快速回收现金流。上海同策咨询机构统计的数据显示，截至9月12日，上海商业地产销售金额占到了同期商品住宅销售的49.26%，而去年同期这个比例是35.56%。

　　在《每日经济新闻》调查的十多家涉足商业地产的开发商中，超过九成的开发商更多是靠销售，而不是持有经营性物业来维持企业的现金流。（中国房地产培训第一门户网）