新一轮限购“遇阻”背后有何种“玄机”？

　　国务院常务会议提出“房价上涨过快的二、三线城市要采取限购措施”至今已逾两月，出台限购令的城市却只有台州、衢州两地，且其“宽松度”十分明显。直接实施限价的地方倒是越来越多，疑有规避限购的意图。新一轮限购“遇阻”背后有何种“玄机”？限购能否达到预期效果？

　　梳理一下，可发现此次二、三线城市的限购有三个突出特点：

　　一是选择性，即一地之内“区别对待”。比如，台州限购令的受限范围是市区的新建商品住房；而衢州则对市域范围内已有三套及以上住房的家庭才实施限购。

　　在目前形势下，“选择性限购”这枚硬币的另一面，很像是“选择性倡购”，也有可能形成对未被纳入限购地区房价上涨的默认。

　　二是替代性，以“限价”换“限购”。与限购令的“难产”相比，一些地方“限价”的积极性要大得多。据媒体统计，迄今已有廊坊、烟台、韶关和丹东等城市对商品住房实施“限价”，或者直接给出明确的指导价，或者规定“均价不得高于同地段同类商品住房”等。

　　三是建议性，即是否限购，由地方政府自己说了算。

　　限购势在必行，但住建部并未明确划定名单，而是公布了5项建议标准，提出“符合上述条件较多的即两条以上的城市，建议列入新增限购城市名单”。此外，“各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改”。

　　比对5项标准，全国可以纳入限购的二、三线城市有二三十个之多。但尽管市场预期强烈，限购城市的确定可谓是“雷声大，雨点小”。直至8月下旬，始有台州出台首个限购令；9月，方有衢州跟进；更多的城市至今不见动静。

　　原因何在？“建议性限购”刚性约束力的不足显而易见，且灵活的标准把握又不乏“运作空间”，要地方政府主动向长期以来的“钱袋子”开刀，谈何容易。

　　限价是“如意算盘”。不管是自住或改善性需求，还是投资投机性需求，均可自由进出市场；成交量很可能不受影响，来自房地产的财税收入也将“平安无事”。此外，由于政府直接干预价格，其既定的房价调控目标很有希望顺利实现，“限购”压力由此明显减轻。

　　但需要提防的是：所谓的“限价目标”很有可能变为现实中的“涨价目标”。且即使能依靠行政手段实现所谓的调控目标，楼市的“顽疾”并没有根治，后市的运行依然风险重重。

　　以往的经验教训表明，楼市调控是各方深度博弈的过程，一旦责任缺失、决心不足、措施含糊、问责不力，其效果便会打折，甚至已有的成果也有可能得而复失。眼下新一轮限购过程中暴露的问题，应引起足够重视。

　　归根结底，不管是限购还是限价，都只是权宜之计、治标之策。如果不解决住房投资属性过重、商品住房有效供应不足、保障性住房比重偏低等一系列困扰房地产业发展的长期性、根本性问题，即使房价能暂时被遏制，将来依然有可能反弹。（中国房地产培训第一门户网）