一线楼市“金九”落空 市场总体走势低迷

　　一线楼市的“金九银十”全面落空。数据显示，在9月的前11个交易日中，上海新建商品住宅成交面积仅达19.17万平方米，而9月前两周新房成交量，不到6年来同期平均水平的一半。

　　不仅上海楼市如此，记者了解到，在上周全国被监测的35个城市中，有14个城市楼市成交量较去年同期下降，其中成交量跌幅达30%以上的有10座城市，主要以一线城市为主，市场总体走势低迷。

　　或遇“铁九铜十”

　　据工银国际数据表明，8月份，其监测的11个城市住房成交量环比下降7.2%，同比下降10.1%，在今年整个宏观经济乏力的大背景下，“金九银十”的热销局面恐难实现。

　　上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍告诉《国际金融报》记者，目前这种情况主要是受到去年调控政策的影响，诸如“房产税”、“限购令”等举措产生了叠加效应。此外，开发商需要通过推盘放量来回笼资金，但在消费者购买力不强的前提下，推货量大只能使得消费者保持观望，双方出现“僵持”。因此，今年“金九银十”的成色将褪去。

　　“成交量较往年大跌，这种情况可能持续到第四季度。”中国房产信息集团分析师薛建雄对《国际金融报》记者补充说，银根收紧使得房贷难以落实，促使成交量持续下跌。除非房地产调控政策不再持续严厉，或者开发商有存货积压，这样明年楼市才有好转。

　　事实上，记者了解到，近来上海不少新开楼盘都开展了各式促销活动，但有专家指出，促销并不意味着开放商等不起，更多的促销只是噱头，实际上开发商宁愿高价从市场拆借资金来维持资金运转也不愿意降价销售。若房企不拿出降价诚意，今年楼市仍要面对“铁九铜十”的惨淡经营。

　　房价“分化”明显

　　有专家认为，政策“放水”不大可能，“金九银十”或是开发商最后的稻草。姚玲珍就认为，从近来部分房企通过私募、信托等高风险的手段来融资看出，开发商的资金链已难以维系，在供求双方的这场博弈中，开发商需要率先发起行动来缓解自身资金紧张的局面。亚豪机构市场总监郭毅也认为，自去年房地产宏观调控政策实施以来，不少房地产企业的资金链几近断裂，开发商应加速推盘、打折促销。

　　薛建雄指出，目前房企的降价动力仍不足。房价根据地方的经济水平和产业状况而各有差异，上海目前较平稳，浙江的部分地区下滑相对明显，武汉、成都等地因城市工业化的迅猛发展，房价仍在大幅上涨中。总体来看，不同地区的房价逐渐显现“分化”趋势。一方面京沪等大城市的郊区房价有可能加速下行，另一方面其他一些城市核心地区的房价依然坚挺。

　　姚玲珍也表示，地产开发商需要加码推盘放量，并适当降低房价，让消费者的需求去引导开发商，让政策带动市场自主调控，这样才能实现与消费者共赢。

　　一线楼市“涨不动”

　　对于上周的新房交易情况，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对《国际金融报》记者指出，一线城市房价显然已涨不动，在楼市持续降温、一线城市和部分二线城市成交低迷、少数城市价格微跌等综合情况下，房地产政策也将局部松动，“政策底”隐约可见。

　　事实上，工银国际数据也显示，8月11个城市中，深圳、杭州、南京和长沙房价环比略跌1.5%，同比维持稳定，微升2.7%。据薛建雄预计，上海低端住房仍可能上涨，消费者对130万元以下的低端住房有着刚性需求，所以其价格还有上涨余地，但幅度不会超过10%。但其他住宅的价格可能出现下跌，成交量也会回升。

　　据悉，中秋小长假期间，上海共有6个新建住宅项目开盘或加推，总计推盘量1000余套。从成交量来看，低总价、小户型房源仍颇受市场追捧。（中国房地产培训第一门户网）