住宅市场受限下 开发商“弃宅从商”

　　2011，是“弃宅从商”的时间节点。原本因风险大、对开发商素质要求高，而令投资客出手谨慎的商业地产，却在住宅市场受限之时，成为资金承接场所。此为“天时”。

　　此外，前期建造的诸多居住社区，日渐成熟，人口的顺利导入，是大型社区商业安心进驻的“人和”。 这些商业项目在提升板块消费层次、扩大影响力的同时，吸引了看好板块未来的人的投资。

　　中国商业地产联盟在最新发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》中显示，2011年全国商业地产已出现爆发式增长，尤其是一线城市。若按照去年的增长幅度计算，预计今年商业地产开发投资总额将接近万亿元。

　　人才薪水先“泡沫”

　　来自上海搜房网监控中心统计数据显示，2011年8月，上海写字楼共计成交1379套、成交面积226129平方米，环比7月份，成交套数和面积分别增长1.7%和45.7%%；和2010年7月同期相比，成交套数和面积分别上涨6.5%和118.2%。

　　佑威机构执行董事黄志坚也曾表示，总体看来，今年前7个月上海写字楼和商铺的成交总量，已在过去6年同期中排名第一，且比6年的平均水平高出了15.43%。

　　今年上海新增土地市场供应中，商业办公地块出让总量同比提升34%，达126万平方米，规划建筑面积为261万平方米。预期后两年，会有更多商业办公项目入市。

　　商业地产的走势也体现在对人才的渴求、经理人薪水的提高上。万达商业地产研究部副总经理杨泽轩讲过这样一个故事：“一个刚毕业的小孩进入万达后一个月拿两千，去年年底拿六千，今年猎头找到他，他开出了70万年薪的高价，最后讲到60万。”他认为，商业地产正在走向泡沫。

　　尽管上海银监局近期发出商业地产信贷风险提示，只能对“现房”放贷，个人消费贷款将被禁止购买商业用房，随即8月的商铺成交面积应声而落，但在搜狐焦点的“你会如何打理商业地产？ ”调查中显示：超过半数的投资者，仍看好商业地产。

　　社区商铺领衔回报率

　　社区商铺在商铺产品中，最受中小投资者青睐。在调查中，占到40%的人选择了“社区/轨交商铺”一项。

　　上海搜房网数据监控中心数据显示，在8月29日-9月4日一周的成交面积前十中，除奉贤的奉贤农产品交易市场属于市场类商铺，其他9个均为社区商铺。

　　其中嘉定北部的玲珑湾城一期成交4667平方米，位列榜首；此外还有三盛颐景园、浦江宝邸、世纪同乐等项目居前十。

　　社区商铺有总价低、周边人口多、消费能力强，宜商宜租，收益稳定等优势，并可与住宅形成互利，可经营咖啡馆、便利店、干洗店、美发店等。挑选社区商铺需注意地理位置，同一条街上，也会出现客流冰火两重天的情况。最好是路口、近车站等处，不要选择拐角处的门面。

　　德佑地产经理陈小强认为，商铺价值主要体现在后期经营上，而炒作令很多商铺尚未营业便价格高企，后期经营可能难以为继。

　　对于资金实力较强的投资者，可以选择成熟商圈甚至中心地段的商铺，投资回报率约在8%-12%。

　　郊区商圈成气候

　　华燕市场研展中心的数据显示，8月商铺成交中，郊区成交占比仍为主力。闵行、嘉定、奉贤依次排名前三席，闵行以31382平方米的成交量领跑全市，华漕板块的银丽华公寓本月集中成交23589平方米，仅此 1例占到全区成交量的75%。

　　在住宅大幅成交的推动下，嘉定商铺市场渐成气候，成交面积 23009平方米，在当前的商铺市场中占据一席之地。江桥万达广场、新世界生活广场、尚都国际大厦、嘉天下休闲广场等多个商铺项目都取得了不俗的销售业绩，无论商业氛围还是去化速度较往年都明显提升。

　　高价位商铺基本上位于中心城区和次中心城区，新华路板块的中山万博广场以95962元/平方米居榜首。五角丰达商务广场、宝山万达广场、上海港国际客运中心等也有成交，均价在6万-7万元/平方米。

　　在搜狐焦点的调查中，有42%的人选择了 “江桥等成长中的板块”，31%的人选择了徐家汇、南京路等传统成熟商圈。

　　商圈商铺的选择，则须考虑到经营模式和业态。如淮海路的“无限度”曾经历整个4层空置率达92%的“冬季”。整个淮海中路东段，经重新规划改造后，引入了力宝广场，以及LV、GUCCI等多个国际品牌后，人气上有了好转。可见即使成熟商圈也有死角，投资者需要谨慎选择。

　　稀缺型办公楼抢手

　　办公楼方面，华燕的数据显示，2011年8月全市办公楼成交价格为33848元/平方米，环比上涨了55.91%。成交均价为今年以来首次突破3万元/平方米。

　　从具体的成交情况来看，上海港国际客运中心商业配套项目 1的整购加大了成交量，其60288元/平方米的成交均价亦拉动了整体成交均价的上涨。

　　另外，上海环球金融中心以83000元/平方米的单价成交；同时亦有项目成交均价有所上涨，如中信广场 7月以 63072元/平方米均价成交，本月已涨至 71072元/平方米，涨幅为12.68%。可见办公楼投资需求依旧不减，市场仍属乐观。

　　高品质和占据稀缺资源的项目，是抢手货。

　　此外，也有许多投资者看好综合体项目，这一物业在全国各个城市开花，渐成主流。如宝山万达广场，即推出了办公综合体。金地集团董事长凌克表示，2011年将在商业地产投资1-2个综合体项目。今后5年，在商业地产领域的投资额度保持在集团总投资额的20%左右，争取在全国投资20个综合体。中原地产投资顾问部总监高飞曾表示，大型城市综合体将是商业地产发展的趋势。（中国房地产培训第一门户网）