标普预警中国楼市：明年有开发商扛不住

　　“黑石撤资”、“绿城被查”等风波未平，房地产业再度传来负面消息。昨日，评级机构标准普尔称，中国房地产市场的形势不容乐观，房地产开发商在未来6至12个月面临的流动性压力将加大。标普在报告中列出“最扛不住”销售下降打击的中国地产商，如果2012年销售额下降10%，绿城中国等6家企业则可能因流动性“虚弱”而扛不住；而如果销售降低30%，很多中国房地产公司可能面临流动性紧缩。在信心脆弱的楼市，标普的评价对饱受资金紧缺困扰的房地产企业来说，无疑雪上加霜。

　　绿城被查发出信号传统融资渠道关闭

　　9月22日，银监会将着手清查绿城中国母公司绿城集团百亿信托融资的信息不胫而走，除了绿城中国全周暴跌28.5%，其他受关联的一些地产股也颇为惨重，碧桂园跌26%紧随其后，雅居乐地产跌近两成，保利香港、华润置地、中海外的跌幅也在17%左右。

　　分析人士认为，鉴于长三角已经出现个别信托产品逾期违约事件，而绿城是涉及信托产品最大的公司，预计规模超过100亿，本次调查则意味着信托资金进入房地产市场将被严格管制。昨日召开的粤派地产融资创新论坛上，与众多房企有业务往来的德勤华永会计事务所和中伦律师事务所均表示，信托产品可能有问题的绝不止“绿城”一家，其他企业也面临同样的问题。

　　据悉，房地产信托资金在今年对开发商融资贡献颇多，上半年1700亿的规模略低于银行发放的开发贷款。业内称，如果四季度房地产信托停止，而信贷也延续紧缩环境，开发商资金压力将明显加大。

　　除了金融机构的监管部门，各部委配合政府调控政策，对开发商资金的渠道也在一道一道地关闭。8月12日，国家外汇管理局下发了《关于核定境内银行2011年度融资性对外担保余额指标有关问题的通知》，要求暂不受理内地房企为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请。市场分析认为，外管局此举意在遏制房地产投资领域的“热钱”，这导致房企海外发债融资进一步受限。

　　德勤中国全国开发商行业主管合伙人施清耀表示，受国际债务危机影响，传统海外发债、再融资情况并不理想，境内开发贷、信托等融资渠道也收紧，房地产企业的资金链状况并不理想。

　　黑石撤资是标志海外热钱开始看空

　　标准普尔昨日发布报告也称，中国房地产市场的形势不容乐观，房地产开发商在未来6至12个月面临的流动性压力将加大。标普在报告中列出“最扛不住”销售下降打击的中国地产商，如果2012年销售额下降10%，绿城中国、合生创展等6家企业则可能因流动性“虚弱”而扛不住；而如果销售降低30%，很多中国房地产公司可能面临流动性紧缩。降价的原因包括融资能力减弱、短期偿债压力或与其规模不匹配的巨大土地溢价。

　　而近日的“黑石撤资”事件更被视为是海外热钱看空中国楼市的标志性事件。据媒体报道，全球最大私募股权公司黑石集团已同意将所持有的上海Channel1购物中心95%的股权出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展有限公司，价格为14.6亿元人民币。在盈利水平没有出现大波动的情况下，黑石此次动作引发猜想。美林房地产金融部工作人员透露，黑石撤资房地产可能是热钱开始退出中国的一个风向标。

　　千亿私募基金难救命房企破产几率大过金融危机

　　在融资渠道被内外封堵的背后，融资成本却居高不下。国泰君安房地产分析师孙建平在接受媒体采访时表示，“目前，房企融资成本基本达到了历史最高值，通过高利贷融资成本高达近40%，中型房企的融资成本约达20%，小型房企更高。”

　　和成本一起节节攀升的，还有房企的负债率。中报统计显示，上半年我国房企平均资产负债率创下五年来新高。广发证券根据2011年上市房地产公司披露的中期业绩报告统计指出，今年上半年，我国房企平均资产负债率为75.3%，创下近5年来的高点，龙头房企“招保万金”4家公司的负债总额较年初上涨63.38%，达到4541.15亿元，占106家上市房企负债合计的41.58%。

　　不少房企开始借力私募，或通过更复杂的组合方式发行融资产品。施清耀援引当前的发展形势指出，因贷款紧缩，传统借贷已不能作为主要的融资渠道，而过去较多开发商采用的境外上市、发债只适合业务增长理想的大型企业，其他管道如信托融资成本日高，私募基金便打进了房地产行业。

　　据其估算，今年1月份，房地产私募基金的总规模已经超过500个亿，而目前更不下1000个亿。“这也只能缓解燃眉之急，不可能从根本上解决房企资金链上的困境。”他甚至表示，一定会有房地产企业资金链断裂破产或被并购，“几率比2008年金融危机爆发时更大，而且不论大型房企还是中小房企，都有断裂的可能。”

　　下行拐点将近“大鱼吃小鱼”将至

　　随着市场观望情绪的加重，开发商热盼的“金九”行情至今没有出现。

　　数据显示，9月12日-18日当周，从20个城市一手房成交面积环比降10%，同比降41%，较2010年平均水平低28%，而二手房成交面积方面，5个可比城市环比降19%，同比降69%，较2010年平均水平低62%。从城市规模看，二、三线城市的销售同比增长仍好。10个重点城市中仅武汉同比上涨，北京、上海、武汉、南京、广州、深圳和成都同比跌幅均超30%。销售难有较大起色，越发加重了房企的资金压力。

　　世联研究认为，在需求受到限购政策抑制的市场环境下，开发商为了赢得竞争，会倾向于选择优惠促销甚至打折降价的手段，以争取更多的客户。更有机构认为，购房的时机已经来临。

　　在9月12日-18日当周，部分一线城市在价格方面呈现一定程度的下降，其中上海环比下降7.84%、深圳下跌5.12%、北京下降4.72%居前三位。

　　市场分析认为，从整体看房价涨幅正在进一步收窄，楼市正朝着调控预期的方向发展。多数专家指出，全国房价下降的拐点正在形成，但最终确立仍有赖于政策的持续和深入，尤其是把握限贷、限购等政策。施清耀也谈到当前可能正处于一个转折点，为了生存，一些开发商可能不得不通过降价促销来回笼资金，“像绿城事件可能就是房价下行的一个信号弹。”

　　施清耀认为，房企很可能即将经历一次深度调整，“一旦到了撑不下去的临界点，就会出现‘大鱼吃小鱼’的情形。个别企业资金链崩盘后，将被大企业兼并。”“和1993、1994年楼市崩盘后出现的并购潮相比，这一次的规模可能更大，甚至可能出现大量敌意并购。房地产行业面临着大洗牌”，施清耀说。（中国房地产培训第一门户网）