开发商在“金九银十”已成败局 谁是赢家？

　　每年的金九银十向来被开发商认为是传统意义上的销售旺季，但在楼市调控政策不断释放的大背景下，房地产“金九”基本已成败局。秋季房展中，开发商纷纷打折促销；黑石集团首次从中国房地产投资中撤出；50家上市房企一月内市值缩水1800亿，种种迹象似乎在告诉我们，房地产行业正走向“穷途末路”。

　　中国指数研究院9月5日发布数据显示，被监测的35个城市中，10个城市成交量跌幅在30%以上。“金九银十”的含金量，明显已沦为“铁九铜十”，已经成为摆在所有开发商面前的现实问题。

　　浪淘沙，从来都是市场的游戏规则。在限购令及信贷紧缩的双重夹击下，开发商的日子越来越难过。市值缩水、外资撤离、资金链断裂、需求萎靡、观望情绪浓厚，都在加速房地产行业洗牌。楼市的深度调整开始显现效应，房价涨势停滞，但还在高位徘徊，开放商真的要在这个绚丽的“金九银十”玩完了吗？潘石屹说，开发商死不了，任大炮说，很快就只剩裤衩。开发商的结局究竟如何，我们拭目以待，对于很多老百姓来说，传统的暴利行业现在利润缩水，也不见得是坏事。

　　但在更多“望房兴叹”的老百姓看来，他们并不在意开发商到底死没死，对他们来说，最实惠的就是让降价风潮来得更猛烈一些吧。

　　在此轮历时一年半的楼市调控中，投机客们已被打得“作鸟兽散”，开发商呢，规模大的还能挺住，小点的基本玩完，只能从民间借贷中吸收资金，而购房者并没有看到明显的降价痕迹，可以说，博弈中谁都不是赢家。因为，规则制定权都不在他们手上。

　　房地产行业是一个政府和金融资本深度介入的市场，地方政府的态度将对接下来的楼市走向产生很大影响。房地产行业是否会走向穷途末路，谁说了算？我看那把剑还是攥在地方政府手里。现在的问题是，宁愿饿死一些小开发商，也不愿放弃土地财政这金饭碗。何时真正抛弃了土地财政，房地产行业里的人才会成为赢家。

　　今年8月，住房和城乡建设部提出部分房价上涨过快的二、三线城市也要限购。此后，浙江出台限购措施，但在辽宁、广东等地去选择了限价，被质疑是在逃避限购。限购会在一定程度上抑制当地房地产市场的发展，尤其会降低地方土地财政收入和房地产相关的其他财税收入，经济增长速度也会受到一定影响。对一些二、三线城市而言，既无法抗拒地价房价上涨带来的利益，又要避免因调控不力可能导致的问责。两难之下，选择限价这种温和的方式，这可看做地方政府一种“折中”式的创新。

　　由此便可窥见，地方政府对于土地财政的依赖。早有专家指出，高房价的深层原因是分税制掏空地方财政，地方倚重土地财政直接推高房价，地方政府被房地产业绑架，阻挠中央调控楼市政策落实。如今土地使用权出让收入都进了地方政府的口袋，而且不纳入预算，如果断了这一财路，地方政府岂能甘心？所以地方政府让开放商做出一些“牺牲”是必然的。

　　在目前的调控手段中，筹资、购买环节的限贷、限购政策明显依赖行政手段。今后，在持有、出售等环节，应加大房产税、空置税、暴利税等调节力度，用房产税代替土地财政，解决房产投资投机现象。只有这样，才真正有利于房地产行业健康发展。

　　如果土地财政不改革，高房价难以真正回归理性。只有遏制地价过快上涨，加快地方财政体制改革，才能拆除房价暴涨的“温床”。（中国房地产培训第一门户网）