楼市“五大调控利器”显现 房价拐点渐行渐近

　　被称为史上最严的“新国五条”自2010年9月29日出台以来，限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责等“五大利器”在楼市调控中发挥了积极作用。接受《经济参考报》记者采访的专家认为，一年来，在这些调控政策影响下，楼市成交急剧萎缩，房价过快上涨势头得到遏制，尤其是一线城市房价已连续两月止涨，虽然二、三线城市房价仍呈现涨势，但涨幅不断收窄。房价拐点渐行渐近。

　　启动

　　沪渝试点房产税改革

　　有媒体29日披露，重庆市市长黄奇帆接受采访时表示，重庆是大城市中唯一没有采取限购的城市，因为房产税已经发挥作用了，重庆市的房价连续很长时间都在全国70个大中城市房价的排名中靠后。此时，距国家有关部委明确加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国整整一年。

　　今年1月27日晚，上海、重庆分别对外宣布将于28日起正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作，这令楼市调控再度升级。

　　中国人民大学财金学院教授安体富表示，房产税改革有利于为地方政府确立主体税源，有助于地方政府摆脱对卖地收入的过分依赖，更为重要的是，改革在一定程度上能对房地产市场调控产生一定作用，能够增加购房者的房屋持有成本，有利于打击投资投机性需求。

　　相当一部分人期待房产税改革能够使房价迅速趋于理性回归，抑制房地产过热。不过，财科所税收政策研究室研究员孙钢此前接受记者采访时表示，原来寄希望更多的是与房价的关联度，现在来看，这种希望可能有估计过高的成分。对房产税的效应恐怕还需要有新的认识，政策也需要进一步完善。安体富也表示，从调节房价的角度，房产税能发挥作用，但是作用有限。

　　待解

　　保障房需完善法律和制度

　　国家统计数据近日公布的数据显示，今年1至8月，全国保障房开工率达86%，按此进度，今年1000万套的保障房开工目标不难达成。国家统计局数据显示，1至8月，全国商品房开发累计投资额同比增长33.2%，商品房新开工面积同比增长25.8%。今年以来全国房屋新开工面积的增速始终维持在高位，保障房建设力度加大成为其最主要的推动因素之一。

　　专家认为，加快保障性住房建设是实现房屋回归居住属性的一个长期解决路径，包括公租房在内的保障性住房数量的增加，将有利于抑制房价过快上涨和改善供需矛盾。事实上，为加大保障房建设，督促地方政府贯彻落实政策，鼓励企业参与保障房建设，政府出台了一些涉及土地、融资、税费优惠等方面的政策措施，这些政策出台及时、力度不断加大、措施更加具体，对我国的保障房建设起到一定的积极作用，但是我国的保障房在法律、制度和政策上还需要完善。

　　中国指数研究院此前发布的报告认为，这主要表现在几个方面：首先，我国保障房建设缺乏法律保障。我国还没有实施住房保障法，各个地方政府建设保障房没有法律约束，再加上行政考核机制不健全，地方政府进行保障房建设的动力不足。

　　其次，保障房建设、管理机制不健全。目前，我国的保障房建设没有明确的成熟模式，缺乏制度设计，保障房的运营、管理机制不健全，涉及这方面的政策内容很少，地方政府、房地产开发企业、金融机构等相关机构的探索积极性不高。

　　业内人士同时指出，保障性住房的质量监管在一些地方仍然有不少漏洞，监管工作艰巨而迫切。各地在保障质量的方面一定要制订好有关政策、明确监管部门和相关责任，采取行之有效的监管手段。

　　提升

　　问责制尚未发挥明显作用

　　“新国五条”出台时规定，要严格施行问责制，对调控政策落实不到位、工作不得力的相关负责人要进行约谈直至追究责任。

　　这曾经被认为是“新国五条”中最严厉的一条。但令外界疑惑的是，并没有看到因为房价高涨而被问责的官员。有业内人士坦言，欲通过问责制度落实调控政策直到房价下行仍有难度。

　　今年7、8月份，二三线城市因为房价上涨过快催生新一轮“二三线限购令”。住建部曾将部分二三线城市列入限购名单，并有意约谈这些城市的负责人。但该名单随后被住建部证实“不再出台”。

　　高策地产顾问董事长李国平告诉《经济参考报》记者，在调控政策落实过程中，问责机制起到了一些作用，因为一线城市的房价已经基本得到了抑制。但是总体而言，问责的作用仍然有限。

　　李国平认为，除了没有明确标准和目标，问责制本身也存在一些矛盾的地方“各地的市场情况不尽相同且相对复杂，所以很难有统一的标准和目标出台。到了落实层面，地方政府就拥有很大的自由空间。从近期一些二三线城市在执行新一轮限购政策上的抵触情绪和博弈态度，可以看出问责制度的无奈和无力。”

　　调整

　　需求锐减房价冷热不均

　　按照“新国五条”规定，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，其后超过20个城市限购。2011年1月，国务院办公厅出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。其后43个城市限购。

　　一年来，在“限购令”影响下，需求锐减，限购城市与非限购城市房价呈现冷热不均的态势。

　　据伟业我爱我家市场研究院数据显示，今年上半年，全国各限购城市新建商品住宅成交量环比均出现了明显的下滑，其中一线城市成交量环比减少了29.3%，限购范围内的二线城市也减少了23.3%。

　　7月，国务院常务会议要求，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。二、三线城市限购令疑云加重市场观望情绪，楼市“红9月”风光不再。中国指数研究院统计显示，近两周监测的35个城市中，有20个以上城市楼市成交量同比下降，12个以上城市成交量跌幅在30%以上。上周监测的重点城市中，仅武汉同比上涨，其余城市成交量皆同比下跌，除深圳外，重庆同比下降幅度皆超过50%。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受《经济参考报》记者采访时说，房价拐点日渐显现，国家统计局统计显示，8月份一线城市已经连续两个月止涨，二三线城市也接近步入止涨区间。其中，一线城市新建商品住宅环比价格和7月份持平，二线城市新建商品住宅环比价格涨幅为0.02%，三线城市新建商品住宅环比价格涨幅为0.01%。他预计9月份一、二、三线城市新建商品住宅环比价格均有可能下降。

　　紧绷

　　上市房企平均负债高企

　　“限贷”、资金回笼不足，再加上有限的融资渠道和高昂的融资成本，房地产企业的资金链逐渐加压。

　　国家统计局公布的数据显示，1至8月，房地产开发企业本年资金来源54738亿元，同比增长23.4%。国内贷款8889亿元，同比增长5.1%，利 用 外 资6 3 3亿 元 ，同 比 增 长71.5%，自筹资金22253亿元，同比增长33.8%。

　　在资金不断趋紧的情况下，房企业绩也在不断下滑。据Wind统计显示，按照申万一级行业分类，截至9月29日，已发布三季度业绩预告的33家上市房企中，有11家三季度业绩预增，占比为33%。包括阳光股份等在内的5家企业三季度业绩预减，且净利润下降幅度均在60%以上。有7家亏损，其中，鑫茂科技首次出现亏损，亏损幅度达5800万元，其净利润同比下滑幅度达1229.81%，位居亏损幅度首位。

　　广发证券此前根据2011年上市房地产公司披露的中期业绩报告统计指出，今年上半年，我国房企平均资产负债率为75.3%，创下近5年来的高点，A股上市房企整体负债总额达到了10921.43亿元，同比上涨41.29%。另据中原地产统计数据，今年前8个月我国房企资金杠杆率已是2.46，创近5年来新低。

　　德佑地产研究主任陆骑麟接受《经济参考报》采访时表示，导致眼下高负债局面的一个主要原因是，相当一部分开发商缺乏相应的政策预期；另一方面，开发商一味追求高回报、高利润。从目前来看，开发商死扛并非是一个好的选择，降价是促成有效成交的有效途径之一。未来一段时间内，开发商应该加大推盘及打折促销的力度。（中国房地产培训第一门户网）