房贷紧缩 4000家房企将面临生存考验

　　在限购政策在市场层面取得了显著的调控效果之后，政策风向开始转向金融层面，一方面限制房企的融资渠道，釜底抽薪地削弱开发商继续扛价的底气。另一方面，提高首付比例、提高房贷利率，进一步巩固限购政策的成果，让一些地方政府私下放宽限购政策的伎俩泡汤。

　　业内人士表示，在这样严厉的金融政策打压下，房企资金链条将进一步吃紧，房价下行速度将进一步加快，这次房贷紧缩后4000家房企将面临生存考验。

　　4000家房企命悬一线

　　一根稻草的寓言故事将在房地产领域上演，约4000家房产企业的命运即将改变。

　　截至10月17日，已有14个城市开始上调首套房贷款利率，在基准利率基础上上浮5%-30%不等，其中包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等。

　　记者了解到，从今年7月份开始，涉及到房企资金链的政策就达6条之多，包括叫停海外融资、切断信托融资、抬高企业进入商业地产门槛、提高首付提高贷款利率等一系列手段，在这样的政策打压下本已脆弱成薄纸般的房企资金链，更是岌岌可危。

　　近日，中粮地产通过抛售持有的投资性金融资产，获利4000万元，成为近段时间内房企又一种融资策略。无独有偶，就在中粮地产发布公告抛售股票的当日，包括万科、中航地产、名流置业等多家上市房企均发布融资公告。融资成四季度房企主旋律。

　　同时在资金链异常紧张的情况下，不少企业开始铤而走险，违规操作。不久前，财政部官网发布了《中华人民共和国财政部会计信息质量检查公告》，包括恒大、保利、中国建筑等多家名企在内的17家房企陷入此次检查风暴，涉及财务数据不实、信息违规、信息披露不充分等问题。

　　尽管多数被财政部“点名”的房企声称并不存在资金紧缺问题，但实际却不然。近期，以绿城集团为代表的部分房企已经陷入资金困局，绿城中报显示其净资产负债率已由去年的132%剧升至163%，并且近期传闻由于信托融资问题被银监会调查，层层压力下年度销售目标可能降低。

　　绿城现象并不是个例，而是目前国内众多房企的缩影，由于资金问题被吞并、收购的中小房企已不胜枚举。根据链家地产市场研究部统计，截至10月上半月，房地产行业并购的案例已达90余起，已超过去年全年的并购数量。除被并购外，中小房企还通过抛售名下项目、转型矿业等其他手段躲避财务风险，至今已有25家左右房企涉足矿业，约占房地产上市板块的1/5。多重调控下，房地产行业的“暴利光环”已渐渐消退，投资矿产是房地产企业寻求逆境“突围”的一条重要路径，如华业地产在中报中称，“公司的房地产业务受宏观调控政策影响，销售增速减缓，投身矿产之举，有助于抗风险，并培育新的利润增长点”。

　　“这次银行又将首付比例、房贷利率上调至高点，进一步打压了市场购买需求，对于开发商销售回款将产生巨大的压力，4000家中小房企的生存不容乐观。”一位业内人士表示。

　　看空楼市投资客疯狂抛售

　　一方面是受到本地资金链紧张的影响，一方面是对于未来房价将持续走低的预判，从国庆节前后以温州炒房客为主的投资者开始抛售手中的房产，这使步履维艰的楼市更加雪上加霜。

　　在上海，一温州商人将一套76平方米的房产以228万元的价格挂牌出售，见有买家询问，为了促成买卖成交，甘愿以203万元降价11%的代价套现。据上海汉宇地产发布研究报告指出，近来温州客在上海二手房市场抛盘的降价幅度，较上半年明显扩大，许多房源降幅已超10%。

　　同样的情况在别的地方同样在上演，最近有报道说，国庆节前后，温州炒房客在重庆挂牌出售的房源大幅增加，甚至有温州客亲自飞到重庆，7折抛售手中的房产。

　　在北京，据链家在线房源显示，7月、8月、9月三个月外地人投资性业主出售房源在缓慢增加，增加幅度约为5%左右，大约每月新增近1000套房源进入市场。

　　目前部分外地人业主由于对当前市场并不乐观，所以出售意愿开始有所增加，尤其是部分高价接盘的投资者，担心未来房价下降后，其投资成本更高，收益更少。但是业主却并不愿意主动大幅降价，成交量极少。因此陷入了两难的境地。

　　链家地产首席分析师张月认为，目前温州投资人群已经开始出现套现的现象，表明投资者对未来房价的看跌，有可能出现低价抛盘的现象，对于未来市场的走势增加了下调的压力。