中国商业地产或将步入黄金时代

　　国家加大了宏观调控，房地产金融政策的进一步趋紧，以短期赢利为目标的住宅开发面临前所未有的挑战。相比而言，以长期持续收益为目标的商业地产，开始受到机构投资者青睐，商业地产进入了快速发展道路。国际物业公司DTZ戴德梁行最新研究表明，中国商业地产将进入黄金十年，其中城镇化与服务业将是两大助推剂。

　　根据戴德梁行高级助理董事王玉珂的界定，商业地产专指用于商业服务业经营性物业，包括批发、零售、餐饮、娱乐、休闲、教育、展示、生活配套服务等多种业态。商业地产发展依赖于商家的经营，而商家经营潜力通常取决于消费市场规模。戴德梁行认为，足够多的城市人口规模、较高的居民消费水平、经济的持续增长以及政府对产业发展的支持等是商业地产发展的重要动力。

　　投资、出口与内需是中国经济高速发展的三大动力。相比内需，中国经济更明显依赖出口与投资。一方面中国外贸依存度过高，比例高达60%，另一方面，经济长期依赖大量投资，导致资源消费过度，经济整体发展不平衡。

　　近来，受国际金融危机影响及最新的国家主权债务危机影响，中国外围经济环境不断恶化，出口受到制约；另外，为了应对居高不下的CPI，国家也不得不采取宏观调控、压缩投资。因此以出口为导向、高投资、低消费的中国经济模式将不得不面临结构性调整。提高内需变得尤为紧迫，以确保中国经济长期稳定发展。

　　内需作为经济增长的最终动力，它已成为中国转变经济增长方式的长期目标。在经历了2008年的国际金融危机后，“扩大内需”已成为中国政府工作的重中之重，而通过推进城镇化来扩大内需也成为了中国的战略选择。

　　推进城镇化是中国实现宏观经济结构从外向型需求向内向型需求转型、经济增长动力从投资主导型向消费主导转型的关键因素。根据国务院发展研究中心预测，未来10年中国城镇化率的年均增加率约在0.8%-1%，中国到2020年城镇化率将预计在55%-56%，城镇人口将达7.5-8亿人，中国将由以农业人口占多数的社会转变为城镇人口占多数的城市型社会。当然，与发达国家近75%-85%城镇化率相比，中国的城镇化水平仍有较长的路要走，因此城镇化对中国解决就业、扩大内需仍有长期性。

　　中国城市人口每提高1%，可拉动GDP增长1.5%。在未来10年，中国城镇化率年均提高约0.9%，每年新增城市人口1300-1800万，这将直接拉动中国消费市场。

　　过去20年来，中国外贸平均增长率在24.15%，远高于中国零售额平均增长16.18%的水平，国内消费的潜力始终没有得到完全释放。随着城镇化率的不断提高所带动城市人口的增长以及国家扩大内需所带动城市基础设施建设和新区的发展，商业的需求规模将大幅增加，这将直接刺激商业地产的发展。

　　中国经济结构的转型强化了对内需的支持，与此同时国内外产业转移趋势有利于中国服务业发展。随着内需上升到国家战略层面，以服务业为主的第三产业比重加大，服务型经济必将成为未来主流。从1994年开始，第三产业就业比率超过第二产业成为吸纳劳动就业的最重要产业。由于在城镇化建设中第三产业更有利于解决劳动就业问题，第三产业成为中国经济的支柱更具战略意义。

　　服务业提供大众消费需求的零售、餐饮、休闲娱乐以及生活配套服务，它在解决地方经济、解决就业以及长期税收方面有独具优势。作为服务业的发展平台、以经营为目标的商业地产在促进城市可持续经济方面比住宅有明显优势，因而商业地产发展更容易得到国家政策的支持。因此城镇化率的提高，将大大促进服务业发展，也将极大促进商业地产的繁荣。

　　王玉珂表示，2012年中国房地产特别是住宅将继续面临紧缩的金融政策，而商业地产因为承担扩大内需、解决就业机会、持续税收方面的特殊作用，将在中国城镇化进程因素驱动下继续得到政府支持。相比一、二线城市，庞大的中小城镇在未来10年将进入大规模的建设高峰期，这将新增近1.3-1.8个多亿的消费人口，城镇化所带来的巨大内需也将直接推动商业地产发展进入黄金十年。