珠海推出首个双限制令 政策补丁平衡调控目标

　　同样是在广东，佛山“松绑限购”半日游后，珠海却在10月最后一天推出包括限购、限价在内的“双限令”。

　　珠海市政府网站11月1日挂出通知，宣布珠海自当天起开始限购，珠海市本地户籍居民、在珠海缴纳了一年以上社保的非本地户籍居民，只能在香洲主城区新购一套住宅，外地居民无缴纳社保和纳税的不能在香洲区买房。

　　与此同时，珠海还祭出限价令：在全市范围内，价格超过2011年房价控制目标11285元/平方米的项目，暂停发预售许可证。

　　1日下午，珠海市住房和城乡规划建设局局长陈哈理在新闻发布会上称，限购对房地产市场产生的影响较深，作用时间也长，将作为一项长期政策；限价能较快产生作用，将作为一项临时调控措施。明年该市将根据实际调控效果，继续采取相应措施。

　　双限背后的政策补丁

　　在当天的新闻发布会上，陈哈理还提到，出台调控政策是一个困难的决定，“力度小了起不到作用，力度大了可能会对整个房地产市场造成太大冲击，也会对珠海经济社会发展造成太大冲击，冲击大了，也不一定就是健康发展了”。

　　可见的是，珠海限购、限价令背后，政策补丁不少。

　　首先是限购区域，仅限于市政府所在地香洲区。珠海市政府网站数据显示，2009年，香洲区土地面积540.85平方公里，占全市面积约1/3，年末户籍人口55.61万人，占全市近一半。早报记者了解到，香洲区当前房价在1.5万元/平方米，而金湾、斗门等郊区的房价约在6000-7000元/平方米。

　　其次，限购、限价均不针对二手房。陈哈理称，从目前珠海房地产市场分析，重点调控一手房可以解决关键性的问题，关于二手房的情况变化也在观察分析之中。

　　珠海市住建局房地产市场管理科科长盛晓莉称，珠海楼市的总量不是很大，虽然是同一城市不同区域，确实存在主城区房价比郊区高出很多，彼此差距很大，这也是限购只针对主城区不针对郊区的原因。

　　此外，政策执行期限未确定。盛晓莉解释，“政策的效果和预期我们需要观察，需要执行多长时间目前并没有时间表。文件中也是采用了‘暂时’、‘暂缓’的措辞。”

　　“动了脑筋的政策”

　　对于珠海此番出台的双限令，中国房地产协会副会长顾云昌评价称，“地方政府动了脑筋的。既要控制住房价，又不能让交易量减少。”

　　盛晓莉称，珠海此番推出双限令，同样存在纠结的问题。出台政策预期的效果既要符合中央、省政府的要求，要把房地产市场、房价控制住，又要顾及对购房人、房企以及当地经济社会发展的影响冲击，这其实存在一种如何去平衡的问题。

　　平衡的方法之一，即区域限购。

　　顾云昌称，珠海主城区实际上也没多少房子可售了。“一方面，要保持房价稳定，另外又担心房价和成交量严重下挫。珠海没有办法，超过房价控制目标是要被约谈的。”

　　可见的是，珠海1-9月的房价涨幅已超过其年度控制目标。

　　据珠海住建局数据，1-9月珠海新建住房价格11967元/平方米，同比涨幅17.7%。而珠海的房价控制目标是“2011年度新建住房均价增长幅度不高于GDP增长幅度”，珠海2011年的GDP增速目标是11%，具体到房价则是11285元/平方米。

　　为房价控制目标而来？

　　对于此时出台双限令的动机，盛晓莉坦言与房价控制目标有关，“这是根据本市房地产市场的变化，是不是能够符合要求，是不是能在预期的控制目标之内来决定的。”

　　陈哈理则提到，最近一段时间，珠海有些楼盘的价格实际已经有所松动了，但最近几个月出现了高档楼盘集中上市，推高了统计价格，这些集中上市的高档楼盘主要在主城区香洲区。

　　按照珠海双限令，珠海全市范围内，价格超过2011年房价控制目标11285元/平方米的项目，将暂停发预售许可证。

　　有开发商称，接下来的珠海市场将会迎来一波降价潮，“如果按照这个指导价来看的话，接下来开发商必须要实行降价，否则就必须改变推货结构。”

　　对于开发商的担忧，陈哈理的回应是，“调控政策肯定会对开发商造成影响，但这是无可避免的”。

　　限购令年内扩散猜想

　　值得一提的是，在珠海双限令推出前几日，国务院常务会议再度重申，“今后几个月要坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。”

　　而在此前的10月11日，同属广东的佛山一度推出“松绑限购”的新政，但该政策在推出12小时后被叫停。

　　稍早前的7月，国务院曾要求房价过快上涨的二三线城市，也要采取必要的限购措施。随后浙江台州、衢州陆续出台限购令，丹东、韶关等地政策则以限价为主。

　　年关已近，年内限购令是否会接踵而来？

　　“这种可能性不大，因为现在大势都是在降价的。”杨红旭对早报记者说。

　　对地方政府的犹豫，中金公司10月31日发表报告称，短期内房地产投资的放缓对宏观经济的运行会有一定负面影响，是有一定程度的短痛。但从长期看，如果不挤压房价泡沫，将导致收入和财富分配恶化，住房资源浪费，阻碍城镇化，降低经济中的创新能力，将导致宏观经济的长痛。

　　中金称，房地产投资放缓对GDP有一定程度的影响。但是在中国城乡二元结构的经济中，房地产市场的调整对总体消费的影响不一定显著。

　　中金研究人员运用35个城市2000-2010年的数据，考察了房价水平和房价增长率对消费总水平、消费占GDP比重等指标的影响。多个模型的回归结果显示，房价对消费的影响或者显著为负，或者无明显影响，说明房价下跌不会对消费造成负面影响，反而可能促进消费增长。