商业地块频现流拍 楼市调控至商业地产

　　11月3日上午，位于北京市丰台区卢沟桥乡丽泽商务区的两宗商业金融用地入市交易，但在4个买家中，竟然没有出现房地产开发企业的身影。而在当天下午成交的3宗土地中，也有1宗被物流企业“抢走”。

　　据了解，丽泽商务区两宗地块共吸引了4家竞标者，分别是中华联合保险控股、方信资产管理有限公司、上海长城投资和农银金融租赁，均为金融机构。按照企业的最高报价计算，两宗地块的楼面价分别为10400元/平方米和10106.9元/平方米，明显低于该区域土地年初的成交价格。土地最高溢价率分别为22.5%和18.9%，也较之前明显降低。

　　有关人士分析认为，在住宅调控导致整体楼市低迷的背景下，不仅住宅用地成交低迷，商用地块同样受到波及，商业地块预计年底或再受市场关注。

　　10月商业地块频现流拍

　　全国楼市持续低迷，各大房企开始竞相降价出货。继龙湖、中海等开发商在上海掀起降价潮之后，万科、招商、保利也在多个城市展开行动，纷纷下调项目价格。与此同时，土地市场扑朔迷离，不少开发商在第三季度试探性抄底买地，但10月以来土地市场再次陷入低迷。

　　资金链紧张已经成为整个房地产行业的问题，商业地产开发也开始受到影响。10月21日，上海5宗商业地块开标，最终只有2宗地块以底价成交，另外3宗商业地块因无人申请而提前终止出让。

　　上海搜房网分析师张万雨表示，这3宗商业地块流拍与近期上海叫停“个人消费类贷款购置商业地产”存在一定的关联。由于商业地块开发对自有资金要求更高，因而开发商的拿地意愿也降低。

　　深圳、佛山等地也频频出现商业用地流拍的情况。深圳南山区后海中心区一宗商业地块就曾在6月流拍，广东佛山8月、9月曾连续出现三宗商业用地流拍。另有分析师认为，目前开发商因处于年底急需回笼资金阶段而影响拿地，不论是住宅地块、商业地块，开发商都要考虑资金问题。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，国务院日前强调增加商品住房用地，促进房价合理调整。此举更体现出调控的针对性，即对一些地方予以警示。业内普遍预计，明年地方政府土地收入将吃紧，土地供应可能放量，如果信贷政策未有松动，土地价格仍有可能走低。

　　上海存量压力超住宅一倍

　　11月2日，上海证大发布公告称，以95.7亿元人民币出售拥有“上海外滩地王”（外滩8-1金融地块）的上海证大外滩国际金融服务中心置业（项目公司）有限公司。而在证大房产出售“上海外滩地王”的背后，上海商业地产的开发风险或已爆发。

　　据21世纪不动产的统计数据显示，目前上海在售的商业地产新房库存总量已经超过了住宅，达到1000万平方米以上，需要32个月的时间才能售完所有的房源，而消化完上海商品住宅库存的时间，仅需15个月。去年房地产商大举进入商业地产开发领域带来的不良后果已经暴露。截至10月末，商业地产存量连续三个月攀升至1028.6万平方米的年内最高峰。其中，商铺存量597.8万平方米，办公楼存量430.8万平方米。而办公楼存量明显扩大，9月末环比增量22.6%，10月末环比增量49.4%。

　　上海同策研究咨询机构研究总监张宏伟说，导致商业地产库存压力倍增的原因是8月底上海颁布的限贷政策。根据这一政策，商业地产项目只有在完全竣工后，才能办理个人按揭贷款。缺钱开发或引来更大风险。

　　而拥有丰富海外商业地产项目设计经验的英国贝诺董事总经理庞世民认为，商业地产的风险还不仅在此。他说，很多开发商没有完全持有物业，他们往往会卖出一部分，使整个项目无法引入一流的设计、经营团队，影响所开发的商业地产项目的品质。

　　外资仍然看好

　　相对于国内房企拿地意愿骤降，外资进军国内商业地产的热情未减。

　　据了解，在11月3日上海举行的全球商业地产大会上，日本三菱商事（中国）有限公司新产业开发事业部郭楠表示，他们正负责天津滨海区一个地下一至四层的商业物业的招商、运营和管理。该项目由三菱商事与阳光股份（000608）的合资公司负责，其中，三菱商事拥有55%的股权，未来这一比例将缩减至50%。

　　同样看好内地商业地产前景的，还有日本零售业巨头日本永旺国际商城购物中心。日本永旺一位在华负责招商的人士称，该公司计划未来10年内，在中国发展100家购物中心，“我将从运营开始操作，这个方面，中国开发商大多经验不足。”

　　盈石资产管理有限公司一位人士亦称，外资现在基本不碰住宅了，但对商业地产很看好，多以股权合作等方式与国内企业合作，投资周期在2至3年。

　　据盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民分析，外资20年前就已进入中国房地产市场，现在比较活跃的是中国香港和新加坡等地的资本，此外，美资汉斯和铁狮门也有不少动作。

　　据了解，目前，外资投资商业地产的方式归纳起来主要通过设立私募股权基金及房地产信托基金、外资银行融资贷款及收购国内房地产企业的股权三种方式实现的。特别是收购国内房地产企业的股权这种方式屡见不鲜，国内很多知名房企都有外资的身影。例如，早在2006年11月，淡马锡、美林及德意志银行作为恒大地产的战略投资者，向其投资4亿美元，助推恒大地产最终走上上市道路。而最新来自国家统计局的数据显示，2011年前四个月，中国房企利用外资达到222亿元，增长达62.3%，仅4月一个月，利用外资的金额就达78亿元，同比大增107.34%。

　　有专家表示，外资进入中国商业地产行业最显著的作用之一就是缓解了地产开发商的资金压力。另外，外资丰富的行业经验和操作模式促进了中国商业地产行业专业化水平的提高及地产行业的整体发展。但是外资大举进入我国商业地产可能带来的负面影响，还是值得谨慎思考的。