万科新盘折让近三成 可能引领上海楼市新一轮降价潮

　　11月16日上午10点，青浦重固镇万科尚源售楼处热闹非凡，看房者陆陆续续赶来，有打算买婚房的年轻夫妻，有带着孩子看房的80后夫妇，还有买房给父母养老的中年人……这些看房者大多收到了中介和相关代理公司的短信，慕名而来。沪上地产界昨日有消息称，上海万科旗下楼盘正酝酿全线降价，而其一举一动在房地产界有风向标意义，业内人士分析，万科此番销售策略或将引领沪上楼市新一轮的降价潮。

　　万科"低调"促销打折30%

　　"现在还算是人少的，昨天人更多，售楼处一直服务到晚上。"一名销售人员对记者说。由于人员较多，一些参观样板房的客户还需要在等候区等一下。

　　"这四栋都有可能开盘，但也有可能有的不开盘。"销售人员指着楼盘图告诉记者。对于开盘时间和价格，却又遮遮掩掩。 "哪些房子可选？价格多少？什么时候开盘……我们都一无所知。"刘女士带着弟媳妇一家一早来看房子，没想到售楼处对于这种应该明显告知的内容也如此 "神秘"，让她直叹气"没见过这样卖房的。"

　　11点多，在一些看房者再三要求下，一些销售人员才告知楼盘大概价格。据销售人员介绍，将要开盘的房源有三栋，共198套，都是79平方米的精装房，均价在一万二左右，开盘当日可享8-10万元的优惠，各种折扣后最低总价85万元，按此计算，最低价格仅在11000元/平方米左右。

　　按照网上房地产的公示日期显示，昨天应该是开盘日，不料销售人员告知众看房者，开盘时间未定， "只有交了5万元意向金的客户，我们会打电话或发短信通知开盘时间，没交的我们不通知。"听到销售人员的回答，一些看房者表示不理解。而销售人员则称，之所以这样安排，一方面是为了在开盘当日让买房者有序购房，另一方面也是为了避免麻烦。

　　如果不在开盘当日购买，之后房子价格会回升吗，还是会继续下跌？许多看房者又有了疑问。 "我们计划卖出50﹪的房子，但从目前情况来看，可能要远远超出这个数字。"销售人员告诉看房者，目前已有一百多人交了意向金，将要销售的房子在开盘当日可能会售空，没有价格回升的说法。

　　促销是否在"赔本赚吆喝"

　　在网上房地产的备案数据显示，万科尚源7月份推出的公寓报价区间在1.64-2.28万/平方米，实际成交价在1.5万/平方米；目前的售楼处预计的报价区间在1.12-1.73万/平方米。从二次报价上来看，降幅约有25%，而实际降幅则需要在开盘后才能实际体现。两批公寓的户型也略有不同，前一批稍大。来自中介机构的数据显示，目前青浦重固镇在售的新建商品住宅项目还有逸皓华庭，其累计去化率仅50%左右，均价水平约1.18万/平方米。与目前万科尚源的最新报价相当。

　　除此以外，万科另一个在上海浦东的楼盘清林径也将于近期开盘。据销售人员介绍，新开盘价格可能在1.3万-1.4万元/平方米，较此前均价有近20%的折让。事实上，按照业界测算，目前万科两个项目的打折房源已经接近或低于开发商的建设成本。有分析称，上海万科此番促销似乎在 "赔本赚吆喝"。

　　上海规土局网站中的土地出让数据显示，万科尚源与清林径两个楼盘拿地楼板价分别是5281元/平方米和6000元/平方米。 "如果加上3500元的建筑成本，1000元的精装修成本，以及税费1500元和财务成本1000元，上述项目总成本大概1.2万元-1.3万元/平方米。 "中房信分析师薛建雄给记者算了一笔账。 "目前的报价已经等同于万科的成本价格了。 "

　　"这主要还是万科一直强调的开盘去化率保证 6成的红线指标所致。 "上海中原地产研究咨询部总监宋会雍分析说。据网上房地产备案系统显示，万科上海的清林径、尚源项目自上市后的合计去化率均在50%左右，前者更低，与其快速周转的一贯风格不符。宋会雍透露，事实上，万科从9月份开始就已经开始不动声色的降价了，新开楼盘相比预期售价低了15%。他介绍称，虽然万科在二三线城市全面开花，但华东地区受调控影响巨大，上海公司正面临严峻的销售压力，据悉，目前仅完成了全年销售目标的70%，在龙湖等竞争对手的刺激下，借助万科最新的过冬论政策，促销打折，似乎成了理所当然的事。

　　万科回应尚源价格未定

　　根据上海万科方面向记者提供的资料，上海万科清林径项目位于浦东迪士尼辐射板块新场镇内，售楼处位于新环东路99号，本次即将推出全新产品132套，房型有98平米三房二厅一卫，两房朝南厅朝南。另有118平米三房两厅两卫。

　　上海万科在沪即将推出的另一项目 "尚源"，位于热点 "大虹桥"辐射板块的青浦重固，约15万平方米的城市综合体项目，包括联排组团与79平方米、 95平方米、119平方米精装高层。售楼处位于福泉山路199弄，本次即将推出一批近300套全新产品， 79平两房两厅精装和89平方米三房两厅精装。另有约 100套 95平方米和119平方米的精装三房两厅在售。

　　"凡在市场中自由交易的商品，其合理价格均由供求关系决定，并得到交易双方共同认可才能生效。"针对市场传闻的大幅降价举动，万科方面作出回应：企业作为商品的售出方，不可能单方面决定价格，更不可能左右价格走势。只要是尊重市场规律的企业，必然自知并无保证价格不变的能力。除非企业自愿在协议中作出承诺，否则也没有任何法律条款，要求企业承担维持标价不下调的义务。

　　上海万科方面坦言，万科一贯认为，价格是由市场决定的，企业只能 "发现"价格，而不可能单方面 "决定"价格。作为企业，万科必须始终对市场保持敬畏，努力理解客户需求，不断提升产品性价比，同时积极主动顺应市场趋势，以优质产品、良好服务、合理价格赢得客户的支持。未来，万科仍将积极主动顺应市场变化趋势，尊重市场实际情况合理定价，按照购房者愿意接受的价格售出我们的产品。

　　对于部分前期购房客户索赔未果，而采用封堵售楼处、干扰公司正常销售等做法，万科方面深表遗憾： "这些行为，确实给我公司带来了困扰，造成了损失，但不可能迫使我公司作出没有法规和合同依据的让步，也徒然浪费这些客户的时间和精力，丝毫无助于问题的解决。"

　　"当不动产市场价格出现波动时，企业将首先面对经营风险，承担利润损失。"万科方面在向记者提供的一份声明中指出，万科完全能理解前期购房客户的心理压力和焦虑的心情， "万科是一家为中小投资者赚钱的公司，万科的职业经理，需要维护一百万股东的合法权益。我们将积极与所有客户进行沟通，并尽最大努力完善我们的产品和服务，来争取客户的满意和欣慰。但我们无法接受没有法律规定和合同依据的索赔要求。"

　　万科在这则声明中强调，万科上海清林径项目的销售过程，完全合法合规、公开透明，我公司不存在任何违反法规或合同约定的行为。万科方面还表示，衷心希望这部分客户能平复心情，回到法律和合同框架内，和开发商一起通过沟通，来化解双方存在的争议。

　　万科降价或成房企风向标

　　中国房地产业巨头之一万科的一举一动在房地产界一直有风向标的意义，尽管万科否认启动了全面的降价的消息，不过业内人士分析，今年下半年以来，楼市持续低迷，即便是"金九银十"，也淹没在不断奏响的降调之中。房企开始降价谋出路，引发市场震动，万科作为行业里历来"带头大哥"，此番举动带来的效应可能是很大的。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔坦言，低迷市场下，以大幅降价换得成交已经成为市场共识，不仅是已经看到的案例、即将降价的也不少，更多项目加入降价行列应该处在各方意料之中；何况，前期降价已发生在新增供应大、同质竞争激烈的板块，而该案在局部的竞争相对较弱、所处区域也相对偏远。因此，不会对整体市场形成重大冲击，但会加速交投双方对后市预期的一致达成，带动整体市场价格向下。

　　德佑地产研究主任陆骑麟指出，万科降价并不意外，近日陷入风波的"万科清林径"，排除装修标准降低的因素，其实际降价幅度也接近15%。在他看来，万科降价，可能加速降价范围的蔓延，甚至加速整个二手房市场的调整，从而带来新一波购房抄底良机。而在这之前，二手市场价格岿然不动，一些地区都出现了一二手倒挂的现象。

　　"其实，现在很多楼盘都在降，区别只是隐蔽与否。不只是中低端项目，仁恒以及新江湾城那几个高端项目也出现了价格松动的迹象。对于房企来说，谁降得快，卖得好，谁就占据了主动。 "宋会雍说。

　　"我们讨论拐点，可是占了整个市场六至七成交易量的二手市场还没动，怎么能说拐点？对一些非专业的二手房房东来说，品牌房企起着表率的作用，万科出现大幅降价，也将会影响二手房房东的心理预期，提醒他们：房价跌了，跟进降价才好卖。 "宋会雍也表示，行业老大的降价动作可能对整个市场产生震动，推动僵持状态的改变。

　　在房企相继打出降价牌之时，购房者是继续观望还是大胆出手？对此，宋会雍建议，现在是一个不错的出手时机。根据中原地产上月的一项调查，八成受访者会在价格降到合适的预期值时出手购房，也就是说，现在降价还是会形成相应的交易流量，房企资金问题也可以得到缓解。因需要时间消化新增的客群，一般来说房企不会连续降价，而是选择一步步走，中间可能间隔很长的时间。 "现在到年底是个机会，但如果等到了明年初，由于银根释放的影响，价格可能还会出现一个小反弹。 "

　　◎预判

　　中环新建住宅供应发力

　　临近年底，全市新建住宅供应虽未有起色，中环新建住宅供应却明显发力。由于楼市成交量的低迷，该板块内高存量板块再度"承压"，业内人士预判，在高存量基础上将面临再度承压，之前更多发生在外围的降价或蔓延到中环附近。

　　来自，21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，11月上半月期间(1至15日)，全市共有19个批次、42.10万平方米新建住宅项目获批入市，供应面积虽比10月同期有明显增加、但在年内仍处平均水平。而在中环区域 (指内、外环间区域，下同)，11同期却有8个批次、21.41万平方米新建住宅项目获批入市，已达1-10月间14.75万平方米月均供应水平的1.45倍，并有望突破7月时的22.55万平方米年内供应月度峰值。

　　11月上半月获批入市中环新建住宅项目，供应面积均不低于3万平方米，开发商有意加大推盘力度；其中有两个项目为年内首次推盘，分别位于浦东三林和杨浦新江湾城板块。中环新建住宅供应发力同时，成交却未被有效调动，11月上半月仅有3.20万平方米达成交易，对应去化率仅为14.92%。

　　对于中环新盘供应年底发力，在黄河滔看来，，主要是迫于市场环境的严峻。 2011年7-10月期间，中环区域新建住宅供应始终维持在14.3-22.5万平方米的区间，成交却由7月的15.2万平方米下滑至10月的3.2万平方米。 "楼市整体环境不佳、存量高企下，及早出货才是应对之道。此外，新盘供应发力也是部分开发商年底冲刺业绩的体现，其价格策略将决定最终的收效。 "黄河滔对记者表示。

　　而伴随中环新建住宅供应发力，高存量板块也将再度"承压"。

　　21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，截至10月末，中环区域新建商品住宅存量约1.43万套、197万平方米；共有7个板块存量超过10万平方米，最高的杨浦新江湾有950余套、约18万平方米，浦东三林、宝山大场也有超过7万平方米的较高库存。而在11月上半月，上述三个板块又分别有4.5、6.1和3.6万平方米新建商品住宅供应入市，业内人士坦言，在高存量基础上将面临再度承压，之前更多发生在外围的降价或蔓延到中环附近。

　　◎对策

　　部分开发商短暂促销后封盘

　　昨日，记者实地探访了曾经高调宣称打折销售的几个楼盘，发现开发商在短暂地开盘促销后，又宣布 "暂时性不开盘"。

　　昨日下午，记者以购房者身份来到位于陕西北路近澳门路的乐活居，该楼盘以 "黄金地段"为主要卖点，走进售楼中心，较为冷清的店堂内只有几位工作人员，前台上码放着几叠楼盘宣传页，其中一张宣传页上的 "88折"很是夺人眼球，期间的宣传语更是颇为吸引人，"88折280万超值享受市中心两房一厅，仅限50套"。

　　记者随即表示对有折扣促销的楼盘很感兴趣，但售楼小姐莞尔一笑： "我们这个楼盘折扣促销从11月6号就开始了，目前已经结束了，现在这个楼盘是 '暂时性不开盘'"。

　　据该售楼小姐介绍，乐活居以折扣促销的乐活年华 (59平方米)、铂金领寓 (63平方米)、空中华邸(65平方米)几个楼盘，目前均价是49500元/平米，今年年底交房。见记者对这几个楼盘比较感兴趣，售楼小姐又改口称， "现在如果你真想买， 98折我们也卖，只要你接受这个价格"。早前以88折促销的三号楼，如售楼小姐所说，除去促销中卖掉的50套，还剩200套。

　　而据业内消息称，降价潮来袭后，乐活居在本月上旬，在促销楼盘中，折扣却不只88折，甚至低到83折， 300万元左右的房子，优惠幅度在50-60万元每套。

　　见记者比较犹豫，售楼小姐表示可以在看房预约表上留下联系方式，如果再有折扣销售第一时间联系笔者。但值得注意的是，翻开小册子，在看房预约表上，记者发现，签名留下联系方式的，只有寥寥六七人。很明显的是，目前有购房打算的老百姓，还是持观望态度的居多。

　　房企巨头开启"过冬"模式

　　万科上海的此番打折促销，似乎正在印证房企巨头已经开启 "过冬"模式。

　　在近期的一次交流会上，万科总裁郁亮曾明确表示： "万科已经进入冬天模式，在这个模式下首先就是现金为王，现金流比利润更为重要。其次就是积极卖房，不囤地。第三，更慎重的买地，买地是最浪费钱的，不能买错地。"正是基于这种 "过冬"的理念，万科不仅在上海，还在北京、深圳、南京、青岛等城市多个项目都在下调价格，试图以低价入市的策略，快速实现销售变现。

　　不仅是万科，众多房企巨头不约而同进入 "过冬"模式。十大标杆房企 (万科、保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、雅居乐、招商、中海)今年前10个月的购地金额仅占销售款的21%，创出历史新低，这一比例甚至不及处于国际金融危机中的2008年。中原地产监测数据显示，全国13个主要城市今年1-10月累计成交居住用地4450公顷，同比大幅缩减28%。恒大地产董事局主席许家印日前在香港甚至首次表态，在拿地方面，年底前 "不买地是原则，住宅地产不买，商业地产更不会买"。

　　从房企披露的数据来看，多家上市房企的销售业绩在10月出现量价齐跌。万科10月实现销售额103.4亿元，环比下跌17.3%，同比下跌33.3%；保利地产10月签约金额54.2亿元，环比下滑19.5%，同比下降39.2%；富力地产10月实现合约销售金额20.51亿元，合约销售面积16.67万平方米，环比分别下跌了31.8%和20.4%。如何 "过冬"成为房企必须认真考虑的一个问题了。

　　◎观点

　　房价究竟能降多少？

　　玫瑰石顾问公司董事谢国忠认为，部分地区的房价可能会下降50%，个别地区跌幅甚至会达到70%、 80%。而限购令一旦松动，应迅速清空投资性房产，此后，房价下跌可能将持续三到四年。

　　恒生银行私人银行及信托服务主管陆庭龙表示，中国的房地产经济目前最大的问题就是，房地产开发商的财政能力能承受多大的压力。过去两年，在银行限制贷款，土地补偿金要增加、土地闲置要罚款等大背景下看来，房价调整是正常的，问题是调整多大，多深， 20%到30%还比较有可能，这个调整幅度也不过分。中国经济发展至今，目前的GDP增速仍能维持在9%左右，房地产市场怎么可能崩溃？在他看来，整个经济环境调整最终还是要靠货币政策，货币政策如果能出现一定程度的松动，对于中小企业和房地产开发商来说，在未来一两年内都会有一个修复的过程。时间会是最好的工具，一年可能不行，但两年、三年后，当中国的GDP增速维持在8%或是7%的时候，工资水平一定会涨。天平一方是房价在增长，另一方是GDP在增长，民众薪资水平在增长，人民币购买力在提高，什么时候天平趋于平衡就是房地产调控成功之时。