民间热钱围猎北京高端楼盘

　　在温州等地高利贷案件频发的当下，京城楼市消失已久的“亿元身价”买家又重新现身，这一次他们盯准的是包括万科大都会、盘古大观等单体货值即超千万的楼盘。

　　与高利贷案件频发的方向一致，这些“亿元身价”的楼市买家，多来自于榆林等近年来财富迅速增长的城市和地区。业内人士分析，这种方向的一致性并非完全巧合，在民间借贷链条呈现系统性风险的趋势下，房产购置的安全性特点，再次得以凸显。

　　记者综合各楼盘的销售情况核实，这些亿元买家的规模在五至六组之间，重合度约在80%以上，除去有意购买单体货值较大的城市核心区项目外，一些以商业或公建立项的“非限购”楼盘，也在其“围猎”范围之内，其总购置规模，业已超过亿元。

　　亿元买家重现

　　“看着并不起眼，甚至不像是财富阶层的人。”11月18日上午，万科大都会项目一位不愿具名的销售负责人向记者表示。

　　让他发出这样感慨的，是进入11月中旬，他所在的万科大都会项目连续接待了三组来自鄂尔多斯的客户，在对客户身份进行核实之后，他们发现，这三组客户均是从事能源行业的企业主，其名下企业的年营业额，均在三亿至五亿元之间。但是对于这三组客户的准确身份，上述销售负责人以涉及商业秘密和个人隐私为由，拒绝向记者透露。

　　记者从接近万科的消息人士处获悉，在对客户购买意向进行A、B、C、D分类体系中，这三组客户均属于“A类客户”，而按照万科内部的划分标准，A类客户系已经签订认购书或即将签订认购协议的客户。

　　“他们看中的几套房产，总货值在四亿元左右，我做了十二三年的高端项目销售，最近三年，已经没有这样的成交案例了，这种成交，在北京的圈子里就那么几个，数都数的出来。”前述万科大都会的一位销售负责人向记者表示。

　　万科大都会项目系位于CBD核心区国贸桥东南角的以高端私人社交为主的楼盘，由万科2009年从中信地产手中收购而来进行改建，是目前CBD核心区为数不多的“可售项目”，“想在CBD核心区购置资产的人都会知道，这个区域里能买的不多。”前述销售负责人在分析三组亿元买家集中出现在万科大都会项目的原因时，向记者分析。

　　11月18日中午，记者致电北京万科副总经理肖劲求证此事，但肖劲向记者委婉地表示，不便透露或者进一步证实这一消息。“作为定位高端个人社交所用私人会所的大都会，首先是确保客户信息不对外泄露，所以我们不便对这一消息做出评价。”肖劲说。

　　置业趋势重来

　　实际上，万科大都会项目在“亿元身价”买家方面的“境遇”，并非个案。记者掌握的情况表明，在相同的时间周期内，盘古大观、霄云路8号等项目，均有来自鄂尔多斯、榆林等北方新兴财富城市的客户进入认购或者签约阶段，其购房的总货值均在3000万以上，其中重合度约在80%左右。

　　“这也就是说，在万科大都会项目认购、考察的三组客户，也在同期考察其他量级、档次接近的项目，并有相应的成交。”一位长期从事高端项目销售的经纪公司负责人告诉记者，按照她对这些亿元客户行为习惯的了解，通常情况下一旦成交一单之后，在非政策限制的情况下，往往会有连续的成交，“他们买房并不是为了纯粹居住的。”这位负责人告诉记者。

　　记者经多方核实查证，确证在北方一新兴城市能源领域资产、营业额处于前列的民营企业实际控制人，日前已经在霄云路8号签约，其购买货值约在3000万元以上；同时，合生创展世界村项目亦向记者证实，近期，有五组鄂尔多斯客户在其项目签约购房，总签约金额超过一亿元人民币。

　　北京市房地产交易管理网的合生世界村项目的网上新增签约数据也证实了合生相关负责人的说法。而盘古大观销售负责人亦向记者证实，近期有来自鄂尔多斯和榆林的客户表现了较强的购买意向。

　　而这还仅限于“亿元身价”买家的购房行为，如果将身价门槛降低，还可以发现更多来自北方新兴财富城市的成交案例。龙湖地产常营天街项目，于近期便成交一鄂尔多斯客户，其购买物业的业态类型为商业，总货值超过5000万元。

　　“这和楼市的总体大势没有关系，属于地域性的群体投资概念和观念的改变，并不代表着楼市总体趋势的回暖。”中国房地产学会副会长陈国强向记者表示，“根据现在反映出来的成交、认购情况看，无论是万科大都会还是合生的世界村，都是非限购的项目。”

　　追求安全回流

　　包括万科、盘古大观在内的多位长年负责高端房地产销售工作的负责人告诉记者，在过往的销售过程中，说服这些大客户，即便是在不限购的情况下，也并不容易。其原因在于，相比于投资偏好浓烈的温州等江浙客群，北方人的比较投资回报的标杆是当地的民间借贷。

　　“在北方新兴财富城市民间借贷比较兴盛的时候，投资回报至少都有5分利左右，到后来资金比较紧缺的时候，回报率升高到8分，如果仅讲投资回报率，那么房地产的投资回报率无论如何也讲不过这个民间借贷，所以，要说服他们买房子，并不是一件容易的事。”北京四方联达房地产经纪公司总经理杨少锋告诉记者。

　　在当地政府的调节下，大部分放贷者意识到风险所在，主动放弃利息收入拿回本金。于是，另一个问题随之显现，那就是手中的现金应该投向何处，由于有了高利贷的风险对比，投资安全性的因素至关重要。

　　“在这样的背景下，房产购置显然是一个比较安全的渠道，相对稳妥。”肖劲说，而作为保值诉求为第一的购置行为，城市核心区的保值最为稳妥，也正因如此，频繁被亿元买家关注的项目，亦都是位于CBD、朝阳公园等拥有不可替代社会或自然资源的项目。此外，随着投资的理性，之前较易忽略的品牌、装修、服务等细节因素，如今也成为这些大单买家着重考虑的东西。陈国强则相信，这只是一个开始。