珠海双限一夜突降 开发商默契明紧暗松

　　受港珠澳大桥、横琴新区开发、珠江西岸核心城市等多重利好刺激，2010年年底以来，珠海主城区楼价以“火箭速度”狂飙四成，全市的均价仅次于广州、深圳，在广东地区名列第三，将经济实力在珠海之上的佛山、东莞、中山远抛身后。2011年新春伊始，限购论在珠海楼市传得沸沸扬扬，然而“只听楼梯响，不见有人来”。

　　当业内以为限购一说石沉大海之际，10月31日晚，珠海市政府突然宣布11月1日实行双限，消息之突然，让市场毫无喘息的空隙。

　　真正让地方政府痛下决心的是，房价涨幅将近2成，远超GDP增幅。

　　房价上了新台阶

　　离2012年仅有2个月，珠海市政府突然决定，在主城区实行限购政策，并效仿深圳市政府，选择“限价”这一剂猛药。

　　双限令一方面限制购房资格，本地居民或在珠海缴税、缴纳社保一年以上的非本地居民，只能在主城区新增一套住宅，外地居民无购买社保和纳税的不能在香洲区买房。另一边厢，对于新取得预售证的楼盘，价格不得超过11285元/平方米。

　　事实上，珠海作为二、三线城市，房价步入“万元俱乐部”之后，限购传言由来已久。今年7月12日，国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上，就明确指出，对于房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。

　　该表态一出，市场人士纷纷预计，珠海也在限购名单之列。然而，真正让珠海市政府痛下决心的，还是房价涨幅远远超越GDP。

　　据珠海市住房和城乡规划建设局（以下简称“珠海住建局”）发布的数据，2011年1-6月，珠海新建住房价格为11028元/平方米，较2010年全年上涨8.47%。与此同时，2011年1-6月，珠海完成GDP628亿元，同比增长12.1%，比珠海年度预期目标高1.1个百分点。如此一看，房价增幅尚且低于GDP。

　　然而自6月中旬之后，万科·珠宾花园、龙光·海悦云天、五洲花城二期以及珠海“地王”项目中信·红树湾等不少市区内高端楼盘入市，龙光·海悦云天、五洲花城二期的价格为1.6万-1.7万元/平方米，中信·红树湾售价在2万元/平方米以上，而万科·珠宾花园也因资源稀缺，其楼王项目“天御”一度达到3.5万元/平方米的高价。

　　此外，珠海郊区的成交均价也在“明星”楼盘的带动下，上涨不少。例如，斗门区的里维埃拉，金湾区的时代·山湖海，唐家湾的华发·蔚蓝堡，都推出单价超万元的房源，而这些区域之前的房价都在6000元/平方米左右的水平。

　　“无论是珠海市区或郊区，品牌开发商多了，楼盘质量也高了，成交均价自然上涨不少。”珠海地产业内一位人士告诉时代周报记者。从统计局的数据来看，1-8月，价格同比涨幅由1-7月8.8%迅速提升至17.3%，1-9月新房住宅成交均价为11967元/平方米，增幅进一步升至17.7%。从数据上看，珠海的房价确实又再上了一个台阶。如果不采取措施，年初制定的新建房价格涨幅控制目标就难以完成。

　　双限“一个困难的决定”

　　8月份数据出炉之时，珠海限购条件就已成熟，为何拖到11月1日才施行？而且从宣布到执行，仅有“一夜之隔”。

　　珠海市一位国有房地产企业高管向时代周报记者表示，就全年数据而言，珠海房价涨幅会否超过GDP涨幅，尚难定论。“采取限购，涨幅依然超了，尚有情可原；如果没有限购，涨幅超了，上面‘怪罪’下来，珠海市政府就难以担当了。”

　　据一位接近珠海房地产职能部门的业内人士向时代周报记者透露，10月29日，珠海市房地产相关部门开会到很晚，拟定了双限政策。10月31日晚，珠海市政府宣布从11月1日起执行双限政策。

　　对于“双限”，珠海市住建局局长陈哈理在11月1日的新闻发布会上称，限购产生的影响深，作用时间长，将作为一项长期政策；限价能较快产生作用，将作为一项临时调控措施。明年该市将根据实际调控效果，继续采取相应措施。

　　陈哈理提及的限价，具体表现为在11月1日之后取得预售证的主城区楼盘，新盘价格上限为11285元/平方米。珠海市住建局对此表示，11285元/平方米是根据年度房价调控目标，即去年基数上增长11%计算，11%也是今年珠海的GDP预定增长指标。

　　然而，众多开发商向时代周报记者表示，主城区带装修的房子价格远超11285元/平方米。限价令非市场意志的体现。

　　开发商对限价颇有微词，对限购却“偷着乐”。上述珠海业内人士向时代周报记者表示，本次限购政策允许本地居民，在珠海缴税、缴纳社保一年以上的非本地居民，可在主城区新增一套住宅，实际上又创造了一部分购买需求。时代周报记者在走访中发现，不少购房者就因此新增“房票”得以入市。

　　对于珠海此番出台的双限令，中国房地产协会副会长顾云昌评价称，“地方政府动了脑筋的。既要控制住房价，又不能让交易量减少。”而陈哈理更是直言，出台调控政策是一个困难的决定，“力度小了起不到作用，力度大了可能会对整个房地产市场造成太大冲击，也会对珠海经济社会发展造成太大冲击，冲击大了，也不一定就是健康发展了。”

　　开发商与政府达成默契

　　双限令来得突然，珠海大多数开发商始料未及，但依然有少数几家似乎提前收到风声，并连夜拿到预售证。

　　据珠海市商品房预（销）售专网显示，10月31日，天海山色园、华发新城六期、中信·红树湾分别有一批房源取得预售证，时间刚好是双限令实施前一天。

　　上述业内人士向时代周报记者表示，不排除这几家开发商通过其他渠道提前获知相关政策。“在11月1日之前取得预售证的房源，不受限价限制，开发商的策略可以更加灵活。”

　　虽然赶在限价节点之前拿证，但也不急着卖楼。时代周报记者走访华发新城、中信·红树湾的售楼部，其工作人员都表示，限价令只是一个暂时的措施，目前客户可以下定金，做一个登记，并不办理相关手续。中信·红树湾的一位销售代表向时代周报记者表示，估计2012年1月，限价政策会松动，届时再去给客户在房地产交易中心办理手续。

　　除了上述几家楼盘之外，一些在八九月，甚至更早时间取得预售证的楼盘，也“暂停”了售楼。时代周报记者走访格力广场、金地·伊顿山等有预售房源的楼盘，这两个楼盘均在主城区，在售房源均价分别为1.7万元/平方米、1.4万元/平方米，其工作人员的表述和华发新城、中信·红树湾的如出一辙。

　　“中信·红树湾、金地·伊顿山等位于主城区带装修的楼盘，价格都在1.4万元/平方米以上，如成交必定推高房价。如2011年度房价涨幅远超GDP增幅，珠海楼市或将遭到更严厉的调控政策。”上述业内人士表示，此时，主城区的高端楼盘已经与政府达成默契，不卖楼，或者说不登记卖楼。“届时，限价政策一松动，再登记也不迟。”

　　品牌开发商坐等机会，一些中小开发商的状况则不容乐观。11月3日，公园里正式对外开盘销售。这是双限后首个开盘项目，原定精装改毛坯。合富辉煌市场调查数据显示，其首推的第10栋125套单位，折后均价约9100元/平方米，低于开发商前期预期价格。

　　在经历两周的政策观望期，众多开发商零成交之后，终于有项目打破沉默。11月13日，五洲花城二期陆续推出10栋、15栋单位，精装修房改毛坯房，以1.1万元/平方米对外发售，成交显著，从现场销控表来看，短短一周便销售9成左右，成为“双限”后首个取得“开门红”的项目。上述业内人士表示，五洲花城二期15栋楼，均已进入封顶阶段，有大量的工程款、银行贷款要结算，开发商必须销售部分房源，以免资金链断链。

　　五洲花城二期的热销，随即引来周边楼盘的效仿。作为目前唯一在双限后取得预售证的楼盘，尚东领御11月19日推出一栋毛坯房，均价为9500元/平方米。

　　主城区楼市扰乱

　　相比尚东领御，很多楼盘放慢了拿预售证的步伐，不少楼盘更是遭遇了“偷面积”以及“限价”双重效应叠加的尴尬，其中金域华府便是典型代表。

　　在2008年之际，珠海楼市新增开工量陷入低迷，相关部门为了刺激经济，鼓励开发商开工，允许其在户型设计上得到一些“优惠”，即“偷面积”。

　　时过境迁，这些楼盘陆续在当下进入销售阶段。就金域华府而言，其建筑面积为90平方米的户型，使用面积可以做到120-130平方米，但成交价格必须按90平方米来计算，开发商需把偷出来的30-40平方米的建筑成本均摊至90平方米上来计算。如此一来，单位成本上升，单位房价也相应增加。但如果限价在11285元/平方米之上，开发商即便是卖毛坯也不划算。事实上，早已具备预售资格的金域华府，主体结构已经进入封顶阶段，但其依然没有备案预售。两个月之后，限价政策是否依然实施，直接关乎该楼盘的命运。

　　限购政策扰乱主城区楼市，也波及郊区楼市。当主城区再现9000元/平方米房源之时，郊区那些定价7000—8000元/平方米的楼盘“情何以堪”。时代周报记者了解到，主城区楼盘被“双限”后，消费者预期多有变化，郊区楼盘的成交量也因此下滑。实际上，在双限政策出台之前，珠海楼市已经进入一个“量跌价滞”的微妙时刻。

　　根据珠海市统计局最新发布的数据，1-10月珠海商品房可供预售面积为250.55万平方米，同比增长37.8％；商品房销售面积187.67万平方米，同比下降4%；市场的天平已经由2009年下半年、2010年全年的供不应求变成供大于求。此外，据珠海住建局公布的数据，1-9月珠海在建施工住宅面积为1133万平方米，如按目前销售速度，需市场消化4-5年。

　　经历多重利好“催化”，被迅速“拉高”的珠海楼市，未来走势充满不确定。作为成熟上市公司，雅居乐选择落袋为安。据了解，雅居乐·约克郡项目虽然位于中山坦洲，但毗邻珠海大道，系雅居乐为珠海市场量身定做的一楼盘。市场人士预计，该楼盘售价约为1万元/平方米（带精装修），但实际销售价格为5000元/平方米（毛坯）。雅居乐·约克郡的价格回归合理，或将引发珠海楼市整体价格回归理性。

　　可以确认，纵使价格微调，目前珠海在售项目拿地成本并不高，尚可盈利。如果成交萎缩，才是业内人士最不愿意看到的。这着实考验珠海市地方政府的调控“艺术”，既要保证楼市别太“过火”，又要避免就此“熄火”。