南京房地产度过“冬季”尚早

　　据业内机构南京中原统计，2011年1-10月南京房地产成交均价11545元/平方米，成交套数32623，成交面积338.71万平方米，远小于2009年的1088.93平方米，也小于2010年的536.38平方米。

　　上半年房价小打小闹不断

　　来自业内机构南京中原的上半年价格监测统计则显示，整个2011年上半年南京商品房的住宅成交价位事实上一直稳定在去年下半年的水平，没有多大波动，显现出“滞涨”局面，1~6月南京房地产市场成交均价达到11480元/平方米，同比涨幅8.72%，环比跌幅3.26%，从成交结构来看，8000元/平方米以上的高价房源成交占比上涨明显，达到74.67%，环比去年同期上涨20%左右。

　　3月份以来南京楼盘的促销乃至暗降措施是五花八门，各种手段都被大量运用，一口价、垫首付、日降一万、贴息免税、频繁推特价房等措施都被开发商大量运用。以江北为例，旭日爱上城几乎每次推房都有小幅优惠，例如全款减500元/平方米、商贷减300元/平方米等等，天润城的数次开盘中，不仅每次都以各种名义推出10~20套不等的特价房源。大华锦绣华城不仅率先打出空降特价房旗号，最低达到7300元/平米。业内人士认为，这种频繁小幅优惠或少量推特价房的模式，无非是起到一个长期吸引购房者关注的目的，以往开发商多找特定的节日搞促销，如今促销成为常态，充分说明楼市销售压力所在，但频繁小打小闹往往不如整批实降来得实在。

　　真正的价格“拐点”7月来临

　　“南京楼市真正过冬，并非是眼前，其实七八月份就已经开始了。”有业内专家评价今年行情睦表示。7月份，国家统计局每月发布的70大中城市新商品房销售价格指数显示南京房价出现环比0.1%微小幅度下跌。

　　伴随库存量的增加，七八月份开始，南京楼市各大板块的价格战已经显露苗头。进入下半年后，南京楼市房价一路萎缩。越接近年底，房价下跌幅度越发扩大。365网尚数据监控中心统计结果显示，11月份南京房价整体下跌了0.95%，整体跌幅创下今年最高。在101家抽样标本楼盘当中，有18家标本房价出现明显下滑。

　　金九刚开始，降价风暴已经在各大板块全面铺开，记者了解到，包括中秋小长假在内的“金九”头两周，南京全市新开的十家楼盘中，居然有七家楼盘针对所有新推房源推出了“实打实”的优惠，比如仙林湖首发亮相便卖出7成的保利罗兰香谷，开盘当天房源折后最低9900元/平方米起，均价1.15万元左右，让不少意向客户都感觉相当到位。中秋节期间部分楼盘的价位则更加亲民，江宁武夷水岸家园U品提前针对75-120㎡房源喊出不分楼层、不分位置、先到先得的一次性付款7500元/平方米“一口价”。11月11日晚，河西天正滨江宣布在在售的所有房源中推出30套特价房，均价15900元/㎡，最低价达到15000元/㎡。11月24日，位于大桥南路的蓝晶国际传出了15800元/㎡的起售价，成为城中首个大幅跳水的项目，与此同时其整体均价也下降了1500元/平方米左右，也正是该项目房价的调整促使整个板块出现0.89%的降幅。

　　现状：谷底价频频露脸

　　虽然全市房价还是维持总体小幅缓跌的局面，但是不难发现，个盘频频抛出“谷底价”已经形成风潮，仙林湖“万保大战”目前的价位是“9”字头，极有可能进一步回落到“4”字头，江宁也出现“7”字头，江北继“6”字头房源后再度出现“4”字头，楼盘的探底显得十分坚决和干脆。

　　自万科9900元/㎡“筑底价”面世，底价二字被频频提及，降价带来成交认购的显著回潮，位于江北六合的荣盛龙湖半岛对外宣布在售房源全部打八折，实打实均价4900元/平方米开卖，当晚去化了150套。位于新尧新城的纯新盘银河湾卓苑正式推出花园洋房9000元/平方米的均价，首批花园洋房当天一共去化了9成房源。11月的第三周（11月14日-11月20日），南京楼市共认购商品住宅1411套，成交564套。相比之前两周，认购量再次出现了5成多的上扬。

　　记者发现，现在几乎到每家售楼处，置业顾问都会一定让你填上需要多少价位、多少总价、多少面积的登记表格，这其实就是在试探购房者心里的底然后再定价。记者统计发现，撇开那些小幅优惠的不谈，大多数“探底”楼盘于同板块均价水平相比，最终的降价幅度最多也就在20%左右。业内人士表示，接下来南京楼市应该出现“分阶段、分批次、分楼盘”的降价趋势。具体到各个楼盘，产品也是差异化的、成本控制能力也是不同的，销售压力资金状况也是不一样的，各家仍旧会按照自己的具体状况行事，单纯拼低价的可能性就大大减少了。因此业内专家认为，除非真的崩盘，在正常销售状态下，房价普遍大降不可能，楼市也是由个别楼盘分化突围开始，迎来一个长期缓慢震荡的筑底过程，刚需买房也大可以慢慢看、慢慢等、挑适合的出手。