楼市病根或将发作 高地价未随房价而降

　　根据南京市土矿市场管理办公室数据，截至12月1日，全市今年共拍卖了75幅地块，其中51幅低价成交，18幅溢价成交，6幅流标。另有10幅地块因故暂停或延期出让，亚健康状况明显。专家分析，土地市场冷清除了与商品房市场状况相关，地价偏高更是症结所在，市场有可能在2013年左右出现“市区供应不济、城郊供应过剩”的结构性紊乱。

　　住宅地价不降反涨

　　根据土地成交数据公示，截至12月1日，南京共完成土地出让面积418.8万㎡，另有49.26万㎡土地待出让，总面积与去年同期持平，成交金额为296亿，与去年的555亿尚有差距。按此计算，今年土地成交价有所下降。但南京中原地产研究总监张君介绍，与往年相比，今年出让的地块含金量明显下降。主要表现为：城郊偏远地块居多，加油站、农贸市场等定向地块增多，商业用地增多。剔除这部分地块后，有限的高含金量住宅用地成交价不降反涨。

　　以仙林湖荣盛退地为例，2007年底起拍价为4.1亿，今年重新出让，容积率上限由1.8修改为2.5，但起拍价却已经升至7.3亿。今年10月24日低价成交的No.2011G41下关复兴街地块，按容积率上限来计算，楼面价为6665元/㎡，而在该地块南面不到1公里的No.2010G20下关白云亭地块，去年7月份成交的楼面价则仅为6003元/㎡。

　　城东某项目营销负责人介绍：“近期我们公司没有拿地打算，现在地价高，房价贱，不是介入买地的好时点。”

　　远郊开发畸形发展

　　专家分析，主城地价高、出让难，导致土地出让的重心向远郊转移。根据土地成交数据，今年顺利成交的69幅地块中，住宅用地占27幅，总面积约158万㎡，其中六合成交97.5万㎡，占全市住宅用地成交面积的61.66%。

　　业内人士认为，主城地价偏高，一些资金实力有限的小型开发商只能退居六合等地拿地开发。天诚不动产研究所副所长吴翔华教授也分析，从供应上来看，远郊土地供应指标相对较充裕，但六合接近100万㎡的土地出让总量显然超越了城市发展蔓延的正常过程。吴翔华揭穿了最近的成交假象：“主城只是暂时性地减少出让量，并非土地已经用光。除了主城，两江板块的供应量也比较充足。六合目前的交通状况很难满足主城客户的居住需求，相当于只能买不能住。”

　　中原地产监测数据也表明，目前六合的住宅客群主要为地缘客户，当前的大量土地成交，必然在2-3年内造成供应过剩。

　　两年后主城将空窗

　　天诚不动产研究所副所长吴翔华认为，未来将是一个“去库存”的过程，目前南京新建商品房库存已经突破5.2万套，即将超过2008年历史最高点，总的来说市场会通过对生产要素需求的调节来实现库存的减少。而一旦市场回暖，新房源上市量跟不上，则有可能导致主城住宅市场的供应不济。中原地产张君持类似观点，她预测，明年上半年市场会继续惨淡，去化率及开发进度都会相应放缓，所以预计明年市场供应不会受太大影响，但两年后，市场有所起色后有可能出现供应短缺的现象。

　　土地定价办法有待调整

　　中原地产研究总监张君表示，如果整个大环境不变，明年的土地市场还将延续今年“流标、延期出让、暂停出让”的冷清局面，如果不对土地的起拍价定价办法进行科学调整，市场形势会更严峻。

　　吴翔华也介绍，对于待出让地块的定价，一般应采用“假设开发法”。假设未来成品房售价要达到20000元/㎡，扣除开发商利润、建安成本、其他税费合计12000元/㎡，剩余的8000元/㎡则为土地的定价基数。再根据容积率上限测算出起拍价的上限。计算过程中成品房售价为变量，即如果房价处于下降通道，则地价也应随之降价。