央行：开发商资金房亦紧 价拐点初现端倪

　　央行周五称，经济、金融数据的变化显示，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。

　　上述观点来源于人民银行调查统计司撰写的《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》。这两个报告在日前中国金融学会金融统计研究专业委员会在京举办的“房地产金融风险管理”座谈会上被重点讨论。

　　人民银行调查统计司、银监会统计部、10家商业银行风险管理部门、3所大学的专家学者和中房驰昊公司代表参加了会议。会议讨论了当前房地产市场形势、房地产金融风险与压力，介绍了中国重点城市新建住宅价格指数(MHPI)的编制方法与成果以及物业价值衡量与风险控制工具等。

　　央行调查统计司的两份报告认为，经济、金融数据的变化显示，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。

　　座谈会上有代表提出，房地产开发企业的现金流量是影响未来一段时期内房价走势的重要因素。就房地产开发企业的财务风险和偿债能力而言，银行更关注企业自有资金在总资产中的比例，这项指标比资产负债率更加全面、准确地反映房地产开发企业的财务杠杆。

　　部分参会商业银行代表认为，银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击，但是房价下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售、抛售现象出现后有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应，是银行和企业更加关心的问题。

　　业界专家称，部分商业银行的表态说明银行也了解房地产市场若出现全面下跌的话，会产生一系列连锁反应，银行对严重后果还是有担忧的。

　　楼市的持续调控已令开发商日益感觉到资金的压力。统计局此前数据显示，1-10月房地产企业本年资金来源达68429亿元人民币，同比增长20.2%，该增速已连续第二月出现放缓。

　　央行货币政策委员会委员夏斌稍早表示，房地产调控会是明年宏观调控的关键，因为这涉及投资、经济增速和系统性风险。但他强调，“不整要出事，整狠了也要出事”，要“防止房价短时期内自由落体式下降”。

　　此次会议还讨论了用特征价格法编制的中国重点城市新建住宅价格指数(简称MHPI)。其主要思路是：住宅价格包括两个部分，由基本功能决定的价格和由具体特征决定的价格。

　　目前，MHPI涵盖了北京、天津、沈阳、上海等30个城市的新建住宅价格变化信息。实证分析显示，MHPI贴近居民房价感受，与宏观经济指标存在较密切的相关关系，能有效反映购房者心理预期。

　　与会代表认为，全国性和区域性的MHPI，在商业银行制定、调整各地的房地产贷款政策方面有重要参考价值，在一定程度上也可以作为二手房价格走势的参考指标，但是在控制具体贷款的风险方面作用有限。并提出继续完善、细化住宅的特征；随着我国房屋交易市场日臻完善，新房的交易比重将会下降，二手房的交易比重将上升，可以在时机成熟时推出二手房交易价格指数；采用重复交易法，研究编制二手房价格指数的可行性等建议。

　　此外，会议还就《物业估价与风险控制系统》(以下简称PARMs系统)在商业银行房地产贷款风险控制中的作用进行了讨论。