楼市将进行全面调整期

　　11月成为了全国楼市的转折点，楼市迎来了实质性拐点。

　　房价集体下滑

　　继11月19日合生世界花园以9980元/平方米开盘价将南六环房价拉入万元之内以后，同样位于亦庄马驹桥区域的住宅项目珠江萨尔斯郡，又以不足9000元/平方米的价格入市，北京楼市最低价再次被刷新。

　　珠江萨尔斯郡190-280平方米跃层大户型在售，70年产权现房，精装修，均价为8000-9000元/平方米。“8000多元的价格实在太震撼了。”亚豪机构市场总监郭毅表示，在马驹桥区域，这样的价格几乎算是“裸售”。

　　中国社会科学院教授曹建海认为，北京郊区11月的新一波降价潮，是对10月小范围降价的蔓延和继续，也为12月更大范围的降价做了铺垫。他认为，12月以后的降价范围将更大、降幅更深，将辐射90％以上在售楼盘尤其是新入市楼盘。

　　开盘仅两个月的房山良乡金地朗悦目前认购率约为30%。日前，该项目推出数套特价房，并计划以合同的形式向客户承诺，如果后期楼盘降价将以退房或者补差价的形式补偿老业主。

　　“这轮降价潮比金融危机时还猛。”一位开发商表示。

　　继10月份70个大中城市新建商品住宅价格首次出现环比下降后，中国指数研究院近日公布的数据显示，11月，百城住宅均价环比连续第三个月下降，且降幅有所扩大。北京、上海、广州、深圳等十大城市住宅价格更是全部环比下降。与此同时，各地土地市场陷入深度低迷，居住用地流标和中止出让现象频频发生。

　　中国指数研究院报告指出，一二线城市受调控政策的影响进一步加大。万科、绿地、龙湖等大型房企在北京、上海等重点城市的一些项目降价幅度超过20%，如金隅万科城、绿地秋霞坊、龙湖郦城等。同时也有部分三四线城市规模较小的开发商开始加大打折力度以加快推盘速度。11月，部分楼盘价格降幅接近20%。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，70个大中城市房价指数和百城住宅均价指数显示，房价已进入由涨、停涨到部分城市房价下跌的变化通道。

　　成交量萎靡

　　价格的深度调整来自成交量的压力。

　　截至11月份，北京商品房住宅销售面积合计为819万平方米。预计全年成交量在900万平方米左右，比去年下跌27%，即使相比2008年也下降了接近200万平方米，成交总面积创造了最近10年的最低纪录。

　　同时，今年以来，商品房住宅签约均价为21395元/平方米，比去年上涨6.8%。而9月以后市场逐渐进入拐点，降价项目及降价区域逐渐扩大。

　　价量齐跌表明拐点来临。国家在房地产市场采取的一系列调控政策已初见成效。限购政策持续，使得符合购房资格且有购买意愿的购房总量在不断消耗，而且预计需求将越来越少。同时，贷款政策继续收紧。目前第一套房贷款利率各家银行也有上调的现象，额度明显收紧。

　　随着调控政策的延续，市场需求对价格下调的幅度期望值越来越高。“买涨不买跌”很可能使得价格下调难以换来成交量回升。

　　同时，二手房的交易量也出现了大幅下滑。北京中原市场研究部根据北京房地产交易管理网数据统计显示，截至11月底，年内二手房交易套数为10.8616万套，相比2010年同期的17.45万套下调幅度达到了36%。

　　预期全年北京二手房总成交量在11.8万套左右，环比去年全年下调幅度可能超过40%。这一成交量也创造了最近3年的最低值，不足2009年全年交易量的45%。

　　萧条的景象在上海和广州也同时出现。上海11月份的成交量不足50万平方米，比2008年11月份的69.99万平方米还下降三成。

　　地市场惨淡土
　

     　销售滞缓导致房企的主要精力放在了盘活存量上，房企的资金状况不容乐观。据公开数据统计，截至2011年上半年，上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%。其中上市房企总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年底增加1514亿元，资产负债率已达近10年的数值高峰。

　　在这样的情况下，企业拿地的积极性跌至了冰点。

　　北京中原市场研究部的统计数据显示，今年前11月，全国主要的130个城市土地市场，总出让土地为2.42万块，出让的土地面积为10.85亿平方米。其中住宅地块合计为7476块，出让面积为3.91亿平方米。130个城市的总土地出让金为1.18万亿元，其中住宅类地块的土地出让金合计为5860亿元。

　　而在2010年前11月，全国130个城市的土地出让金总额达到了1.7万亿元，同比今年前11月，全国130个主要热点城市的土地出让金减少了5200亿元，减少了30%。

　　住宅类地块的楼面价也有了明显下调，从2010年同期的1810元/平方米，下调至今年前11月的1495元/平方米，下调幅度达到了17.4%。

　　全国大部分主要城市的土地出让金占财政收入比例均明显下调。土地市场冷清也使得北京等区域地方政府首次出现了下调地块起始价的举动。