中海牺牲利润清理囤货

　　中海地产却不得不为以前的冲动付出代价：北京丰台地王虽然平价销售，但是5个多月过去后，成交量不过11%；上海长风地王虽然建好，但却因为定价高于市场价格，而迟迟没有推向市场；广州白云地王还等待建设，然而，周边楼房的均价甚至低于中海拿该地的成本价……

　　为此，在二线城市拥有庞大项目的中海地产，或许不得不被迫牺牲价格来降低囤货。

　　地价高于周边楼盘价格

　　2010年12月16日，广州白云新城3幅地王花落各家。遥想当年，这3幅地王曾经轰动一时。彼时，中海地产以楼面地价为19971元/平方米的价格竞得白云新城AB2907008-3地块，溢价率高达189%，不仅刷新了广州楼市纪录，而且亦超过了珠江新城的地价。

　　时隔一年，3幅地王依旧沉寂。

　　广州白云新城，规划于2004年，以原广州白云机场(600004,股吧)为核心，总占地面积达12.82平方公里，其定位为广州市副中心以及未来广州城北的新文化中心。目前仍处于规划开发阶段。

　　时代周报记者在现场看到，除了万达广场、白云绿地中心、广州市城市规划展览中心等工程在建外，白云新城其他的土地，在围墙的分割下各自成阵，墙内空地一片静寂。

　　按照广东保利房地产开发有限公司董事长余英的微博所说，中海、保利于2010年12月16日分别拍得白云新城土地，按照合同，今年6月，广州市国土局交地后，才有资格领取土地证，才可以开始上报规划方案。

　　然而，如今，中海地产的建筑立面还没有通过审查，保利的建筑立面（11月29日）刚通过市规委会的审批，接下来还有各种报建，领到施工证至少还需半年时间。

　　目前，除了白云新城地块，中海地产在广州的土地储备几乎为零，且在售项目基本集中于金沙洲地块。

　　根据规划，AB2907008-3地块将建6栋17-21层住宅楼，整个小区绿化率达38%，设有游泳池、地下车库以及对外公开开放的城市中心绿地。

　　值得注意的是，其地价与毗邻的万达广场在售商住项目均价的差价不过1500元/平方米。根据广州市国土房管局官方网站阳光家缘数据显示，截至12月12日，万达广场办公项目均价为21426元/平方米，商业项目均价为45884元/平方米。

　　事实上，目前白云新城可售的一手住宅并不多。

　　毗邻AB2907008-3地块的白云绿地中心销售人员对时代周报记者表示，写字楼公寓项目将于2012年入市，但是目前定价还未确定。另一个位于白云大道南富悦街的云岭雅筑，截至12月12日，其均价仅为18000元/平方米。

　　广州经纬房产咨询有限公司研究中心总监朱欣苑对时代周报记者表示：“地王项目本身走的是高端路线。目前白云新城是配套先行。能否拉动价格，关键是中海地产打造成怎样的高端产品。”

　　不过，她同时指出，白云新城项目预计将在明年年末推出，但是其购买群体仍在限购范围内，能否卖得动还有待观察。

　　昔日地王进退维谷

　　非独白云新城AB2907008-3地块，事实上，中海地产对于地王可谓情有独钟。

　　2010年1月21日，中海地产以59.7亿元拿下北京丰台区六圈A居住项目用地，跻身北京新地王，溢价率高达194.8%，折合楼面价为17153元/平方米。

　　2009年10月30日，中海地产斥资35亿元竞得著名的烂尾楼“荷兰村”地块，创下了沈阳土地交易历史上成交金额最高、土地面积最大的历史纪录。

　　2009年10月28日，中海地产以38.2亿元拿下佛山新地王，折合楼面地价6494元/平方米。时隔一日，中海地产联合九龙仓以总价41亿元夺得重庆江北嘴CBD体育公园地块。

　　2009年9月10日，中海地产将上海普陀区长风6B、7C地块纳入囊中，斥资70.6亿元，缔造了上海新地王，溢价率高达129%，折合楼面地价为22409元/平方米。

　　不难看出，与白云新城地王一样，中海地产旗下众多地王的地价大都居高不下。

　　事实上，继2009年8月17日首破“零拿地”之后，中海地产的土地储备突飞猛进：2005年、2006年、2007年、2008年，中海地产新增的土地储备分别为175.4万平方米、653万平方米、1030万平方米和279万平方米，至2009年攀升至1771万平方米。

　　这与控股股东中国建筑(601668,股吧)股份有限公司（601668.SH，以下简称“中国建筑”）于2009年7月上市不无关系，中国建筑直接持有中海地产51.7%的股份。

　　不过，在土地储备大跃进的背后，中海地产也开始不断地在土地市场上不断勇夺地王。

　　若按照中海地产从拿地到销售平均为1年左右的周期来看，2011年，将是高价地王陆续进入销售的一年。可是事实情况却是，中海的昔日地王如今却是进退维谷。

　　根据北京住建委旗下的网站北京市房地产交易管理网的数据显示，2010年1月，中海拿下的丰台地王，即中海九号公馆分别于3月2日、3月13日、5月22日和6月17日取得预售许可证，分别推出房源40套、38套、180套和448套。

　　其中，截至12月12日，于6月18日开盘的448套房源中，网上联机备案的房屋仅为53套，而已预定为35套，成交率仅为11%。目前，中海九号公馆均价为33000元/平方米。

　　如此粗略计算，中海九号公馆地价占房价的比重已经高达近51.9%，远远高于全国楼市地价占房价23.2%的平均比重。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示：“其实按照中海九号公馆定价来说，相对理性，是在市场可以接受的范围内。可能只是在目前状况下，推出货量比较多，整个区域需求比较饱和，因而销售周期拉长了。”

　　“当时拿地是房地产市场最火热的时候。项目定价是参与周边项目来定价的，但是现在定价是根据客户需求来定价。”

　　无独有偶。据熟悉中海地产的相关人士透露，上海长风地王，即中海紫御豪庭将于12月底封顶，但是目前尚未拿到预售许可证。

　　根据上海市城乡建设和交通委员会信息显示，该地王项目建设规模43.55万平方米，备案产品包括9栋高层公寓、1栋独栋别墅及19栋三层的双拼或联排别墅。预计该项目售价将达到7万元/平方米。

　　“目前市场状况没办法接受中海地王的定价。如果按照保证中海长风地王项目有一定的合理利润来定价，市场就不会接受。”郭毅如是表示。

　　她表示，根据位置、成本、所处区域的房地产市场情况，如果定价还能够有合理的利润，又能被市场所接受，就推向市场；如果市场价格已经低于成本，可是该项目长期看好，就宁愿选择短期内放一放，等市场回暖后再推向市场。

　　降价促销消化囤货

　　12月12日，瑞信发布报告预测：中海可能刻意押后部分地王项目至明年才推盘，如果其真的采取该策略，可能会进一步损害其毛利率。

　　诚然，中海拥有众多的地王项目，中海地产仍未能回收巨额的土地成本。为此，在二线城市拥有庞大项目的中海地产，或许不得不被迫牺牲利润来降低囤货。

　　12月8日，中海地产公告业绩：2011年1-11月份，中海已累计实现房地产销售额815.7亿港元，同比增长38.9%。显然，中海已超额完成今年800亿港元的销售目标。

　　其中，11月份，中海地产实现房地产销售额34.7亿港元，销售面积则为27.1万平方米，对比之下，10月份中海实现房地产销售额67.6亿港元，实现销售面积55.9万平方米。不难看出，11月份，中海的销售环比大幅下滑。

　　其实，在靓丽的销售数字背后，则是中海地产不遗余力的降价保量，尤其是在重庆及华东等二线城市。

　　朱欣苑则表示，中海地产惯用的策略是，保证中间价位的成交，高端产品一直保持在稳定的价位，但是在市场低迷情况下，为了保证销售率，就拿出非高端项目出来进行降价促销活动，通过其他产品线来弥补地王所产生的亏空。

　　11月4日，中海和九龙仓重庆弹子石地王项目开始降价促销，该项目推出先减5万元，再打8.3折的优惠。

　　早前，中海地产甚至推出8折销售的举措。

　　5月22日中海重庆国际社区开盘，当日推出1352套，销售1180套；4月25日，以深圳龙岗大运城为“噱头”的“中海康城国际”和附近500米外的“中海塞纳时光”降价促销，价格为9000-12000元/平方米。

　　郭毅强调，目前中海地产主要是集中囤货放量，“一些尾盘前期已经收获了一定利润，而且当初拿地成本很低，就算打8折也有一定的利润”。